Foreign national loans: hipotecas en EE. UU. desde Europa

Q: ¿Puedo conseguir una hipoteca en EE. UU. sin vivir allí?

Sí. Ninguna ley estadounidense impide que un residente en el extranjero pida un préstamo con garantía sobre un inmueble en EE. UU. Los préstamos que compran Fannie Mae y Freddie Mac se limitan a personas que residen legalmente en Estados Unidos, así que los prestamistas que atienden a compradores en el extranjero recurren a programas propios, que suelen llamarse foreign national loans. No todos los prestamistas los ofrecen, y los que lo hacen fijan sus propias condiciones.

Q: ¿Cuánta entrada (down payment) me van a pedir?

Más que a un residente. No damos un porcentaje, porque no hemos encontrado una fuente neutral y las cifras que publican los prestamistas son publicidad de sus propios productos. Considera cualquier número que veas en internet como la oferta de un único prestamista. Como referencia, incluso los residentes en EE. UU. necesitan al menos un 10 % de entrada para una segunda residencia y un 15 % para un inmueble de inversión de una sola unidad según las normas de Fannie Mae, y los programas para foreign nationals piden más que eso.

Q: ¿Necesito una cuenta bancaria en EE. UU., un número de la Seguridad Social o un ITIN?

Ninguna ley los exige a un comprador extranjero, pero los prestamistas suelen pedir una cuenta en EE. UU. para los pagos y para los fondos del cierre. No podrás obtener un número de la Seguridad Social salvo que tengas autorización para trabajar en EE. UU. Puede que necesites un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), por ejemplo para declarar ingresos por alquiler o cuando vendas, y el IRS acepta una hipoteca sobre una vivienda en EE. UU. como motivo para concederlo.

Q: ¿Puede el alquiler pagar la hipoteca?

Algunos prestamistas ofrecen préstamos sobre inmuebles en alquiler que se evalúan sobre todo según la renta que genera la propiedad. Como las normas federales de crédito al consumo tratan un préstamo para una vivienda de alquiler que no ocupas como crédito empresarial, estos préstamos quedan fuera de la norma de capacidad de pago (ability-to-repay) y los prestamistas tienen más libertad para evaluarlos. Esa libertad es también la razón para leer bien las condiciones: caben características que un Qualified Mortgage no puede tener, como un periodo de solo intereses, y también las penalizaciones por amortización anticipada.

Q: ¿Una vivienda vacacional cuenta como inversión?

Depende de cómo la uses. Según la Regulation Z, si esperas ocupar el inmueble más de 14 días en el próximo año, no se trata como una vivienda de alquiler no ocupada por su propietario, y el préstamo es crédito al consumo, con las protecciones que eso conlleva. Un inmueble que alquilas todo el año y nunca usas es un préstamo con fines empresariales. Dile al prestamista con sinceridad cuál es tu caso, porque de ello dependen el tipo de préstamo, el precio y tu protección legal.

De un vistazo

Cifras revisadas el 3 de octubre de 2026

Quién la necesita: Compradores que no son ciudadanos estadounidenses y no viven en Estados Unidos.
Por qué no un préstamo estándar: Las normas de Fannie Mae cubren a los no ciudadanos que son residentes legales en EE. UU. Un comprador que vive en Europa queda fuera.
Qué es: Un préstamo que el prestamista conserva o vende de forma privada, evaluado con sus propios criterios. Se suele llamar non-QM.
Qué esperar: Una entrada mayor y un tipo de interés más alto que los que se ofrecerían a un residente. Las condiciones cambian de un prestamista a otro.
Qué tan habitual es: El 44 % de los compradores extranjeros de viviendas en EE. UU. vive en el extranjero, y el 48 % de todos los compradores extranjeros paga al contado (National Association of Realtors, 2026).
Número fiscal: Tener una vivienda en EE. UU. con hipoteca es uno de los motivos por los que el IRS concede un ITIN.

Por qué los préstamos estándar quedan cerrados

La mayoría de las hipotecas estadounidenses se redactan para poder venderse a Fannie Mae o Freddie Mac, y los prestamistas siguen los manuales de esas instituciones. La norma de Fannie Mae sobre no ciudadanos cubre a los residentes permanentes legales y a los residentes no permanentes de Estados Unidos. Quien vive en Ámsterdam, Múnich o Mánchester y viaja con ESTA no es ninguna de las dos cosas. Por sólidas que sean tus finanzas, un préstamo a tu nombre no se puede vender en esas condiciones.

Por eso los prestamistas que quieren tenerte como cliente se quedan el préstamo o lo venden a inversores privados, y redactan sus propias reglas. El mercado los llama foreign national loans. Forman parte de un grupo más amplio, los préstamos non-QM, es decir, los que quedan fuera de la definición federal de Qualified Mortgage.

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Qué fija la ley y qué deja abierto

Para una vivienda que vas a usar tú, siguen aplicándose las normas federales de consumo. Según la norma de capacidad de pago (ability-to-repay), el prestamista debe determinar de manera razonable y de buena fe que puedes devolver el préstamo, atendiendo a tus ingresos o activos, tu empleo, tus otras deudas y tu historial crediticio, y debe verificar aquello en lo que se apoya. Un prestamista puede conceder un préstamo que no sea un Qualified Mortgage siempre que haga esto.

Lo que la ley no fija es el precio ni la entrada. Cada prestamista decide cuánto presta en relación con el valor, qué tipo de interés cobra por el riesgo adicional, qué países acepta y qué documentos pide. Por eso dos ofertas para el mismo comprador pueden diferir mucho, y por eso aquí no publicamos porcentajes habituales.

Los préstamos sobre inmuebles puramente de alquiler reciben otro tratamiento. La Regulation Z considera crédito empresarial, fuera de las normas de consumo, el crédito para comprar una vivienda de alquiler que el propietario no ocupa. Si esperas usar la casa más de 14 días en el próximo año, deja de contar como no ocupada por su propietario.

Qué suelen pedir los prestamistas a un comprador europeo

Los requisitos dependen de cada prestamista, pero los temas coinciden con lo que esperan la normativa y el mercado en general:

Identidad y situación. Pasaporte y el visado o ESTA con el que viajas. Las entidades estadounidenses deben cumplir las normas de sanciones, así que cuenta con comprobaciones sobre tu nombre y tu país de residencia.
Ingresos y activos. Declaraciones de impuestos, nóminas o cuentas y extractos bancarios de tu país, en inglés o traducidos.
Crédito. No tendrás puntuación crediticia estadounidense. Algunos prestamistas miran un informe de crédito de tu propio país o referencias de tu banco. Lleva lo que te facilite tu registro nacional de crédito.
Fondos en Estados Unidos. La entrada y los gastos de cierre en una cuenta estadounidense antes del closing, con un rastro claro del origen del dinero.
Reservas. Varios meses de cuotas disponibles después del cierre.
Seguros. Seguro de hogar, y cobertura contra inundaciones o viento donde la ubicación lo exija.

Preguntas para hacer a cualquier prestamista

¿Cuál es el préstamo máximo como porcentaje del precio para mi país de residencia y este tipo de inmueble?
¿El tipo de interés es fijo y durante cuánto tiempo? Si se ajusta, ¿cómo y cuándo?
¿Hay penalización por amortización anticipada y durante cuántos años se aplica?
¿Alguna parte del préstamo es de solo intereses y qué ocurre con la cuota cuando termina ese periodo?
¿Se tienen en cuenta los ingresos por alquiler y con qué justificantes?
¿Puedo alquilar el inmueble por periodos cortos según las condiciones del préstamo, y lo permite la normativa urbanística local?
¿Qué comisiones se cobran y a cuánto ascienden los gastos de cierre totales?

Los impuestos siguen al inmueble

Tres normas fiscales estadounidenses se aplican a un propietario que vive en el extranjero, sea cual sea el préstamo.

Ingresos por alquiler. El alquiler de un inmueble en EE. UU. propiedad de un no residente tributa al 30 % del importe bruto, o a un tipo reducido por convenio, salvo que optes por tratarlo como renta empresarial. Con esa opción tributas por el importe neto tras deducir gastos y debes presentar cada año una declaración en EE. UU.

Venta. Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador suele tener que retener el 15 % del precio conforme a la FIRPTA e ingresarlo en el IRS. El impuesto real se liquida mediante una declaración.

Impuesto de sucesiones (estate tax). Para quien no es ciudadano ni residente de EE. UU., hace falta presentar una declaración de estate tax cuando los activos en EE. UU. superan los 60.000 $. Que tu país tenga o no un convenio sobre sucesiones cambia el panorama: consulta la comparativa por países.

Cada una de estas situaciones requiere un ITIN en algún momento. El IRS incluye entre los motivos para solicitarlo una hipoteca sobre una vivienda en EE. UU. y la venta de un inmueble en EE. UU. por parte de una persona extranjera.

Antes de pedir ofertas

Decide cómo usarás la casa: uso propio, mixto o solo alquiler.
Consulta las normas locales sobre alquiler de corta duración en nuestras guías de ubicaciones antes de contar con el alquiler.
Reúne dos años de declaraciones de impuestos, nóminas o cuentas recientes y extractos bancarios, traducidos.
Pide tu propio informe de crédito en tu país.
Abre una cuenta bancaria en EE. UU. y planifica la transferencia de divisas.
Compara al menos dos prestamistas por tipo de interés, penalización por amortización anticipada y comisiones, no solo por el tipo.
Pide asesoramiento sobre fiscalidad del alquiler, FIRPTA y estate tax antes de decidir cómo titular la propiedad.

Preguntas de quienes se mudan desde Europa

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Fuentes (12)

Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.

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Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.