Foreign national loans : prêt immobilier US depuis l'Europe

Q: Puis-je obtenir un prêt immobilier américain sans vivre aux États-Unis ?

Oui. Aucune loi américaine n'empêche un résident étranger d'emprunter en donnant un bien américain en garantie. Les prêts que rachètent Fannie Mae et Freddie Mac sont réservés aux personnes qui résident légalement aux États-Unis. Les prêteurs qui servent des acheteurs établis à l'étranger recourent donc à leurs propres programmes, généralement appelés foreign national loans (prêts pour acheteurs vivant hors des États-Unis). Tous les prêteurs n'en proposent pas, et ceux qui le font fixent leurs propres conditions.

Q: Quel apport (down payment) me faudra-t-il ?

Plus qu'à un résident. Nous n'indiquons pas de pourcentage, car nous n'avons trouvé aucune source neutre pour en donner un, et les chiffres publiés par les prêteurs relèvent de la publicité pour leurs propres produits. Considérez tout chiffre vu en ligne comme l'offre d'un seul prêteur. À titre de repère, même les résidents américains doivent apporter au moins 10 % pour une résidence secondaire et 15 % pour un bien locatif d'un seul logement selon les règles de Fannie Mae, et les programmes pour foreign nationals demandent davantage.

Q: Me faut-il un compte bancaire américain, un Social Security number ou un ITIN ?

Aucune loi ne les impose à un acheteur étranger, mais les prêteurs exigent généralement un compte américain pour les mensualités et pour les fonds nécessaires au closing (la signature définitive). Vous n'avez pas droit à un Social Security number si vous n'êtes pas autorisé à travailler aux États-Unis. Un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) peut vous être nécessaire, par exemple pour déclarer des revenus locatifs ou lors d'une vente, et l'IRS accepte un prêt immobilier sur un bien américain comme motif de délivrance.

Q: Le loyer peut-il rembourser le prêt ?

Certains prêteurs proposent des prêts sur bien locatif évalués principalement d'après le loyer que le bien produit. Comme les règles fédérales du crédit à la consommation traitent un prêt sur un bien locatif que vous n'occupez pas comme un crédit professionnel, ces prêts échappent à l'ability-to-repay rule (la règle qui oblige le prêteur à vérifier votre capacité de remboursement), et les prêteurs ont plus de liberté pour les évaluer. Cette liberté est aussi la raison de lire attentivement les conditions : des caractéristiques qu'un Qualified Mortgage ne peut pas avoir, comme une période de remboursement des seuls intérêts, sont possibles ici, tout comme des pénalités de remboursement anticipé.

Q: Une maison de vacances est-elle traitée comme un investissement ?

Cela dépend de l'usage que vous en faites. Selon la Regulation Z, si vous comptez occuper le bien plus de 14 jours dans l'année à venir, il n'est pas considéré comme un bien locatif non occupé par son propriétaire, et le prêt est un crédit à la consommation, avec les protections qui s'y attachent. Un bien que vous louez toute l'année sans jamais l'utiliser relève d'un prêt à finalité professionnelle. Dites honnêtement au prêteur de quel cas il s'agit, car le type de prêt, le prix et votre protection juridique en découlent.

En bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Qui en a besoin: Les acheteurs qui n'ont pas la nationalité américaine et ne vivent pas aux États-Unis.
Pourquoi pas un prêt standard: Les règles de Fannie Mae visent les non-citoyens qui résident légalement aux États-Unis. Un acheteur qui vit en Europe n'en fait pas partie.
De quoi il s'agit: Un prêt que le prêteur conserve ou revend à des investisseurs privés, évalué selon ses propres critères. On parle souvent de prêt non-QM.
À prévoir: Un apport (down payment) plus élevé et un taux plus haut que pour un résident. Les conditions varient d'un prêteur à l'autre.
À quel point c'est courant: 44 % des acheteurs étrangers de logements américains vivent à l'étranger, et 48 % de tous les acheteurs étrangers paient comptant (National Association of Realtors, 2026).
Numéro fiscal: Posséder un logement américain financé par un prêt est l'un des motifs pour lesquels l'IRS délivre un ITIN.

Pourquoi les prêts standard vous sont fermés

La plupart des prêts immobiliers américains sont conçus pour pouvoir être revendus à Fannie Mae ou à Freddie Mac, et les prêteurs suivent les règles de ces institutions. La règle de Fannie Mae sur les non-citoyens vise les personnes qui sont résidents permanents ou résidents non permanents légaux des États-Unis. Quelqu'un qui habite Amsterdam, Munich ou Manchester et vient en visite avec une ESTA n'est ni l'un ni l'autre. Quelle que soit la solidité de vos finances, un prêt qui vous serait accordé ne peut pas être revendu à ces conditions.

Les prêteurs qui veulent votre clientèle conservent donc le prêt ou le revendent à des investisseurs privés, et écrivent leurs propres règles. Le marché appelle ces prêts des foreign national loans (prêts pour acheteurs vivant hors des États-Unis). Ils appartiennent à un groupe plus large, celui des prêts non-QM, c'est-à-dire des prêts qui sortent de la définition fédérale du Qualified Mortgage.

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Ce que la loi fixe et ce qu'elle laisse ouvert

Pour un logement que vous occuperez vous-même, les règles fédérales de protection du consommateur s'appliquent toujours. Selon l'ability-to-repay rule, le prêteur doit établir de manière raisonnable et de bonne foi que vous pouvez rembourser, en examinant vos revenus ou votre patrimoine, votre emploi, vos autres dettes et votre historique de crédit, et il doit vérifier ce sur quoi il s'appuie. Un prêteur peut accorder un prêt qui n'est pas un Qualified Mortgage, tant qu'il respecte cette obligation.

Ce que la loi ne fixe pas, c'est le prix ni l'apport (down payment). Chaque prêteur décide de la part de la valeur qu'il finance, du taux qu'il applique pour le risque supplémentaire, des pays qu'il accepte et des documents qu'il demande. C'est pourquoi deux devis pour le même acheteur peuvent différer largement, et pourquoi nous n'indiquons pas ici de pourcentages habituels.

Les prêts sur des biens purement locatifs sont traités différemment. La Regulation Z considère le crédit servant à acheter un bien locatif que le propriétaire n'occupe pas comme un crédit professionnel, en dehors des règles de protection du consommateur. Si vous comptez utiliser le logement plus de 14 jours dans l'année à venir, il n'est pas considéré comme un bien non occupé par son propriétaire.

Ce que les prêteurs demandent habituellement à un acheteur venu d'Europe

Les exigences varient d'un prêteur à l'autre, mais les grands thèmes correspondent à ce que la réglementation et l'ensemble du marché attendent :

Identité et statut. Votre passeport et le visa ou l'ESTA avec lequel vous voyagez. Les établissements américains doivent respecter les règles de sanctions : attendez-vous donc à des vérifications sur votre nom et votre pays de résidence.
Revenus et patrimoine. Avis d'imposition, bulletins de salaire ou comptes annuels et relevés bancaires de votre pays, en anglais ou traduits.
Crédit. Vous n'aurez pas de score américain. Certains prêteurs examinent un rapport de crédit de votre pays ou des références de votre banque. Apportez ce que fournit le registre national des crédits.
Fonds aux États-Unis. L'apport et les frais de closing (les frais de clôture de l'achat) sur un compte américain avant la signature, avec une traçabilité claire de leur origine.
Réserves. Plusieurs mois de mensualités restant disponibles après le closing.
Assurance. Une assurance habitation, et une couverture inondation ou tempête là où la localisation l'exige.

Questions à poser à tout prêteur

Quel est le montant maximal du prêt, en pourcentage du prix, pour mon pays de résidence et ce type de bien ?
Le taux est-il fixe, et pour combien de temps ? S'il est révisable, comment et quand l'est-il ?
Y a-t-il une pénalité de remboursement anticipé, et pendant combien d'années s'applique-t-elle ?
Une partie du prêt est-elle remboursable in fine (intérêts seuls), et que devient la mensualité à la fin de cette période ?
Prenez-vous en compte les revenus locatifs, et sur quelles preuves ?
Puis-je louer le bien à court terme selon les conditions du prêt, et le zonage local l'autorise-t-il ?
Quels sont vos frais, et quel est le total des frais de closing ?

La fiscalité suit le bien

Trois règles fiscales américaines s'appliquent à un propriétaire qui vit à l'étranger, quel que soit le prêt.

Revenus locatifs. Le loyer d'un bien américain détenu par un non-résident est imposé à 30 % du montant brut, ou à un taux conventionnel plus bas, sauf si vous optez pour le traiter comme un revenu professionnel. Avec cette option, vous êtes imposé sur le montant net après déduction des charges et devez déposer une déclaration américaine chaque année.

Vente. Lorsqu'une personne étrangère vend un bien américain, l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix au titre de la FIRPTA et le verser à l'IRS. Vous réglez l'impôt réellement dû au moyen d'une déclaration.

Impôt successoral. Pour quelqu'un qui n'est ni citoyen ni résident des États-Unis, une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise dès que les actifs américains dépassent 60 000 $. L'existence d'une convention sur les successions entre votre pays et les États-Unis change la donne : consultez la comparaison des pays.

Chacune de ces règles suppose, à un moment ou à un autre, un ITIN. L'IRS cite un prêt immobilier sur un bien américain et la vente d'un bien américain par une personne étrangère parmi les motifs de demande.

Avant de demander des devis

Décidez de l'usage du logement : usage personnel, mixte ou location uniquement.
Vérifiez les règles locales de location de courte durée dans nos guides par destination avant de compter sur des loyers.
Rassemblez deux années d'avis d'imposition, des bulletins de salaire ou comptes récents et des relevés bancaires, traduits.
Demandez votre propre rapport de crédit dans votre pays.
Ouvrez un compte bancaire américain et planifiez le transfert de devises.
Comparez au moins deux prêteurs sur le type de taux, la pénalité de remboursement anticipé et les frais, pas seulement sur le taux.
Faites-vous conseiller sur la fiscalité locative, la FIRPTA et l'impôt successoral avant de choisir le mode de détention du bien.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

Puis-je obtenir un prêt immobilier américain sans vivre aux États-Unis ?

Quel apport (down payment) me faudra-t-il ?

Me faut-il un compte bancaire américain, un Social Security number ou un ITIN ?

Le loyer peut-il rembourser le prêt ?

Une maison de vacances est-elle traitée comme un investissement ?

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Sources (12)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.