Foreign national loans: Amerikaanse hypotheken voor kopers die in Europa wonen

Waarom de standaardleningen niet openstaan

De meeste Amerikaanse hypotheken worden zo opgezet dat ze aan Fannie Mae of Freddie Mac kunnen worden verkocht, en geldverstrekkers volgen de regels van die instellingen. De regel van Fannie Mae over niet-staatsburgers geldt voor mensen die rechtmatig permanent of niet-permanent in de Verenigde Staten verblijven. Wie in Amsterdam, München of Manchester woont en met een ESTA op bezoek komt, is geen van beide. Hoe sterk je financiën ook zijn, een lening aan jou kan niet onder die voorwaarden worden verkocht.

Geldverstrekkers die jou als klant willen, houden de lening daarom zelf of verkopen haar aan particuliere beleggers, en schrijven hun eigen regels. De markt noemt dit foreign national loans, leningen voor kopers die buiten de VS wonen. Ze horen bij een bredere groep die non-QM loans heet: leningen die buiten de federale definitie van een Qualified Mortgage vallen.

Wat de wet vastlegt, en wat ze openlaat

Voor een woning die je zelf gaat gebruiken, gelden de federale consumentenregels nog steeds. Volgens de ability-to-repay rule moet een geldverstrekker redelijk en te goeder trouw vaststellen dat je kunt terugbetalen. Hij kijkt daarvoor naar je inkomen of vermogen, je werk, je andere schulden en je kredietgeschiedenis, en hij moet verifiëren waarop hij zich baseert. Zolang hij dat doet, mag een geldverstrekker een lening verstrekken die geen Qualified Mortgage is.

Wat de wet niet vastlegt, is de prijs of de aanbetaling (down payment). Elke geldverstrekker bepaalt zelf hoeveel hij leent ten opzichte van de waarde, welke rente hij rekent voor het extra risico, welke landen hij accepteert en welke documenten hij wil zien. Daarom kunnen twee offertes voor dezelfde koper ver uit elkaar liggen, en daarom noemen we hier geen gangbare percentages.

Leningen voor zuivere verhuurpanden worden anders behandeld. Regulation Z beschouwt krediet voor de aankoop van een verhuurpand dat de eigenaar niet bewoont als zakelijk krediet, buiten de consumentenregels. Verwacht je de woning in het komende jaar meer dan 14 dagen te gebruiken, dan telt ze niet als niet door de eigenaar bewoond.

Wat geldverstrekkers meestal vragen van een koper uit Europa

De eisen verschillen per geldverstrekker, maar de thema's sluiten aan bij wat de regelgeving en de bredere markt verwachten:

• Identiteit en status. Je paspoort en het visum of de ESTA waarmee je reist. Amerikaanse instellingen moeten zich aan sanctieregels houden. Reken dus op controles van je naam en je woonland.
• Inkomen en vermogen. Belastingaangiften, loonstroken of jaarcijfers en bankafschriften uit je eigen land, in het Engels of vertaald.
• Krediet. Je hebt geen Amerikaanse kredietscore. Sommige geldverstrekkers kijken naar een kredietrapport uit je eigen land of naar referenties van je bank. Neem mee wat het kredietregister in je land verstrekt.
• Geld in de Verenigde Staten. De aanbetaling en de closing costs, de bijkomende kosten bij de overdracht, staan voor de closing op een Amerikaanse rekening, met een duidelijk spoor vanaf de bron.
• Reserves. Spaargeld dat na de closing overblijft, goed voor enkele maanden aan betalingen.
• Verzekering. Een woonhuisverzekering, en overstromings- of stormdekking waar de locatie daarom vraagt.

Vragen om aan elke geldverstrekker te stellen

• Wat is de maximale lening als percentage van de koopprijs voor mijn woonland en dit type woning?
• Is de rente vast, en voor hoe lang? Als ze wordt aangepast, hoe en wanneer?
• Is er een boete bij vervroegd aflossen, en hoeveel jaar geldt die?
• Is een deel van de lening aflossingsvrij, en wat gebeurt er met het maandbedrag als die periode afloopt?
• Tellen jullie huurinkomsten mee, en op basis van welk bewijs?
• Mag ik de woning volgens de leningvoorwaarden voor korte periodes verhuren, en staat het lokale bestemmingsplan dat toe?
• Welke kosten rekenen jullie, en wat zijn de totale closing costs?

De belasting volgt de woning

Voor een eigenaar die in het buitenland woont, gelden drie Amerikaanse belastingregels, welke lening je ook hebt.

Huurinkomsten. Huur uit Amerikaans vastgoed van een niet-ingezetene wordt belast tegen 30% van het brutobedrag, of tegen een lager verdragstarief, tenzij je ervoor kiest de huur als ondernemingsinkomen te laten behandelen. Met die keuze word je belast over het nettobedrag na kosten en moet je elk jaar een Amerikaanse aangifte doen.

Verkopen. Als een buitenlander Amerikaans vastgoed verkoopt, moet de koper op grond van FIRPTA doorgaans 15% van de prijs inhouden en afdragen aan de IRS. De werkelijke belasting reken je af via een aangifte.

Estate tax. Voor wie geen Amerikaans staatsburger en geen inwoner van de VS is, is een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, verplicht zodra de Amerikaanse bezittingen meer dan $ 60.000 waard zijn. Of jouw land een verdrag over erfbelasting heeft, maakt verschil: bekijk de landenvergelijking.

Voor elk van deze regels heb je op enig moment een ITIN nodig. De IRS noemt een hypotheek op een Amerikaanse woning en de verkoop van Amerikaans vastgoed door een buitenlander als gronden voor een aanvraag.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Hoeveel aanbetaling en eigen geld je nodig hebt voor een huis in de VS
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Een huis kopen in de VS als Europeaan: closing costs, title insurance en verkopen
• Florida
• ITIN en Amerikaanse bankrekening: wat een Europese koper nodig heeft
• Je huis in de VS verhuren vanuit Europa
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS