¿Necesitas un ITIN o una cuenta bancaria en EE. UU. para comprar una casa allí?

La respuesta corta

Puedes comprar una vivienda en EE. UU. sin número de la Seguridad Social y sin cuenta bancaria estadounidense en el momento en que decides comprar. Ninguna de las dos cosas es una condición legal de la propiedad para un comprador extranjero. Aparecen más tarde, como requisitos prácticos: el prestamista quiere un número de identificación para hacer su consulta de crédito, y los fondos de la compra tienen que estar en una cuenta estadounidense antes del closing.

En esta pregunta se mezclan tres cosas distintas, y conviene mantenerlas separadas. Un número de la Seguridad Social lo emite la Social Security Administration y va ligado a trabajar en Estados Unidos. Un ITIN es un número fiscal que emite el IRS. Una cuenta bancaria en EE. UU. es un servicio que un banco decide si te ofrece. Cada una tiene sus propias normas, y cada una se explica a continuación.

Número de la Seguridad Social: un visitante no puede obtenerlo

La Social Security Administration asigna números a las personas autorizadas a trabajar en Estados Unidos. Para un no ciudadano sin autorización de trabajo, su manual operativo permite un número solo por un motivo válido ajeno al trabajo, y menciona dos: una ley federal que exige el número para recibir una prestación financiada con fondos federales, o una ley estatal o local que lo exige para recibir asistencia pública. Ser propietario de una vivienda no es ninguno de ellos.

Así que, si vives en Europa y compras una casa de vacaciones o una inversión, no tendrás un número de la Seguridad Social y no puedes solicitarlo. Esa es la razón de que exista el ITIN, y la razón de que las normas hipotecarias tengan una forma de sortearlo.

Qué es un ITIN y qué no es

El IRS describe un ITIN como un número de nueve dígitos para personas que necesitan un número de identificación de contribuyente estadounidense a efectos fiscales federales pero no pueden obtener un número de la Seguridad Social. Es un número de tramitación para el papeleo fiscal. No te da ningún estatus migratorio, no te permite trabajar y no puede usarse fuera del sistema tributario federal. No puedes tener a la vez un ITIN y un número de la Seguridad Social: si más adelante recibes un número de la Seguridad Social, dejas de usar el ITIN y se lo comunicas al IRS.

Quién lo solicita

Lo solicitas si tienes un fin tributario federal y no tienes número de la Seguridad Social. El IRS da ejemplos como un extranjero no residente que debe presentar una declaración en EE. UU. o reclamar un beneficio de un convenio fiscal, y un extranjero no residente sujeto a retención sobre ingresos por alquiler. Las instrucciones del Form W-7 incluyen también a las personas extranjeras con una hipoteca sobre una vivienda en EE. UU. sujeta a la declaración de intereses hipotecarios, y a las partes en una transmisión de un inmueble estadounidense por parte de una persona extranjera.

Quién no debe solicitarlo

No lo solicites si eres ciudadano de EE. UU., residente permanente legal o cualquier persona autorizada a trabajar en Estados Unidos, ya que en su lugar puedes optar a un número de la Seguridad Social. Si hay una solicitud de número de la Seguridad Social pendiente, las instrucciones dicen que esperes la respuesta de la Social Security Administration antes de presentar el Form W-7.

Cuándo lo necesitas al comprar

Comprar una vivienda no exige por sí solo un ITIN. La necesidad surge con un hecho tributario: una declaración de impuestos en EE. UU., beneficios de un convenio sobre el alquiler o una venta. La guía de los foreign national loans explica por qué los ingresos por alquiler y una venta posterior hacen entrar en juego las normas fiscales de EE. UU. La excepción que permite solicitarlo sin adjuntar una declaración de impuestos por una hipoteca sobre una vivienda señala el Form 1098, el extracto de intereses hipotecarios, como documento justificativo. Las instrucciones no dicen si basta con el préstamo, y un Form 1098 normalmente solo llega cuando el préstamo ya está en marcha. Cómo y cuándo solicitarlo es una pregunta para un asesor fiscal estadounidense, no para esta página.

Cómo funciona la solicitud

El formulario es el Form W-7. Estos son tres puntos prácticos de las instrucciones del IRS, revisadas en diciembre de 2024.

• Documentos. Envías documentos originales o copias certificadas por el organismo emisor. Un pasaporte por sí solo basta. Sin él necesitas al menos dos documentos que acrediten tanto la identidad como la condición de extranjero. Todo debe estar vigente cuando lo presentes.
• Adónde se envía. Por correo al IRS ITIN Operation en Austin (Texas), en persona en un Taxpayer Assistance Center del IRS designado, o a través de un Certifying Acceptance Agent. Un agente puede comprobar tus documentos y devolvértelos de inmediato, así que tu pasaporte no tiene que viajar por correo.
• Cuánto tarda. El IRS dice que cuentes con unas siete semanas. En la temporada de más trabajo, del 15 de enero al 30 de abril, y para las solicitudes enviadas desde el extranjero, cuenta con de nueve a once semanas.

Un ITIN también caduca: vence el 31 de diciembre del tercer año fiscal consecutivo en el que no figura en una declaración de impuestos federal de EE. UU. Si tienes uno que no usas, comprueba su estado antes de contar con él.

Qué pide un prestamista

Si pides un préstamo, el prestamista recoge un número de identificación para poder obtener un informe de crédito. La norma federal sobre las solicitudes de hipoteca menciona para ello el número de la Seguridad Social, y su interpretación oficial contempla tu caso: cuando el consumidor no tiene número de la Seguridad Social, el acreedor puede usar el identificador único que utilice para obtener un informe de crédito, y recoger un número de identificación fiscal de un extranjero cuenta. Por eso el número puede ser un ITIN u otro identificador, y por eso la respuesta depende del prestamista.

La Selling Guide de Fannie Mae tampoco convierte esto en un requisito en un sentido ni en otro. Dice que el prestamista debe determinar la situación de un prestatario que no es ciudadano de EE. UU. con la documentación que considere adecuada, y que el prestamista garantiza que el prestatario está legalmente presente. No menciona un ITIN. No nombramos ningún prestamista que lo acepte, porque ninguna fuente neutral lo hace. Qué querrá un prestamista de ti, incluido tu historial crediticio, es una pregunta que debes plantear a cada prestamista antes de solicitar.

Cuenta bancaria en EE. UU.: lo que dice la ley y qué preguntar

Un banco estadounidense debe aplicar un programa escrito de identificación de clientes. Para una persona que no es de EE. UU., debe obtener al menos uno de estos datos: un número de identificación fiscal, el número de pasaporte y el país de emisión, el número de una tarjeta de identificación de extranjero, o el número y el país de emisión de otro documento emitido por un gobierno que acredite nacionalidad o residencia y lleve fotografía. En el plano normativo, por tanto, un pasaporte puede bastar.

Más allá de eso, es decisión del propio banco. No hemos encontrado ninguna fuente neutral que diga qué bancos abren cuentas a no residentes, si pueden hacerlo a distancia o qué piden, así que no decimos nada al respecto. Pregunta al banco antes de viajar. El dinero para el closing se paga a la title company o al agente de cierre que gestiona la operación, así que pregúntale qué acepta. Un prestamista aún puede querer una cuenta para los pagos del préstamo, algo que explica la guía de la entrada (down payment) y el efectivo para el closing.

Mover el dinero sin que te estafen

Las normas de Fannie Mae dicen que el dinero de la entrada, de los gastos de cierre o de las reservas que procede del extranjero debe cambiarse a dólares estadounidenses, mantenerse en una entidad financiera estadounidense o regulada por un estado y verificarse allí antes de que se formalice el préstamo. Así que la transferencia forma parte del calendario, y también es donde se produce el fraude.

La Consumer Financial Protection Bureau describe la estafa así: unos delincuentes entran en el correo electrónico de un profesional inmobiliario, vigilan la operación y después envían un mensaje convincente que parece venir de tu agente o del agente de liquidación, con nuevas instrucciones de transferencia. Su consejo, de una entrada de junio de 2019, es sencillo:

• Nombra a dos personas de confianza al principio, como tu agente y el agente de liquidación, y anota de antemano sus números de teléfono.
• Confirma por teléfono las instrucciones de transferencia con esos números guardados, nunca con un número o un enlace de un correo electrónico.
• Desconfía de los cambios de última hora en el proceso de cierre o en los datos de la cuenta enviados por correo electrónico.
• No envíes información financiera por correo electrónico. El correo electrónico no es un canal seguro.
• Acuerda una frase clave que solo conozcáis tú y tus contactos de confianza.

Si algo sale mal, ponte en contacto de inmediato con tu banco o con el servicio de transferencias y pide una retrocesión, y presenta una denuncia ante el Internet Crime Complaint Center del FBI en ic3.gov. La entrada de la CFPB señala un aumento del 1.100 % en las denuncias de este tipo de estafa entre 2015 y 2017 y una pérdida estimada de unos 1.000 millones de $ en 2017. Esas cifras son antiguas, y las usamos solo para mostrar que es un problema conocido y de larga duración.

El orden de los pasos

La secuencia siguiente pone primero lo que tarda. Es un orden general, no un consejo para tu caso.

1. Decide si pides un préstamo. Con una hipoteca, el prestamista fija los requisitos de identificación. Sin ella, a quienes preguntar son la title company y tu asesor fiscal.
2. Pregunta por escrito a los prestamistas qué número de identificación necesitan de un prestatario extranjero y qué programa de préstamo usarían.
3. Pregunta a un asesor fiscal estadounidense si un ITIN tiene sentido para ti y cuándo, y solicítalo pronto con el Form W-7, porque la tramitación lleva semanas.
4. Pregunta al banco si abre cuentas a no residentes y qué exige, si quieres una cuenta.
5. Acuerda los contactos del closing y sus números de teléfono antes de mover ningún dinero.
6. Transfiere los fondos pronto, en dólares, a la cuenta que hayas verificado por teléfono, y conserva los extractos de tu cuenta europea.

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