Ti serve un ITIN o un conto bancario USA per comprare casa negli USA?

La risposta breve

Puoi comprare una casa negli USA senza Social Security number e senza un conto bancario americano nel momento in cui decidi di comprare. Nessuno dei due è una condizione legale di proprietà per uno straniero. Compaiono più tardi, come requisiti pratici: il finanziatore vuole un numero di identificazione per fare la verifica del credito, e i fondi per l'acquisto devono stare su un conto americano prima del closing.

In questa domanda si confondono tre cose diverse, ed è utile tenerle distinte. Il Social Security number è rilasciato dalla Social Security Administration ed è legato al lavoro negli Stati Uniti. L'ITIN è un numero fiscale rilasciato dall'IRS. Un conto bancario americano è un servizio che una banca decide se offrirti. Ognuno ha le proprie regole, e ognuno è trattato qui sotto.

Social Security number: un visitatore non può ottenerlo

La Social Security Administration rilascia i numeri alle persone autorizzate a lavorare negli Stati Uniti. Per un non cittadino senza autorizzazione al lavoro il suo manuale operativo consente un numero solo per un valido motivo non legato al lavoro, e ne indica due: una legge federale che richiede il numero per ricevere una prestazione finanziata a livello federale, oppure una legge statale o locale che lo richiede per l'assistenza pubblica. Possedere una casa non è tra questi.

Quindi, se vivi in Europa e compri una casa per le vacanze o come investimento, non avrai un Social Security number e non puoi richiederlo. È la ragione per cui esiste l'ITIN, ed è la ragione per cui le norme sui mutui prevedono un modo per aggirare il problema.

Che cos'è un ITIN e che cosa non è

L'IRS descrive l'ITIN come un numero di nove cifre per chi ha bisogno di un numero di identificazione del contribuente USA ai fini fiscali federali ma non ha diritto a un Social Security number. È un numero di elaborazione per le pratiche fiscali. Non ti dà alcuno status di immigrazione, non ti permette di lavorare e non può essere usato al di fuori del sistema fiscale federale. Non puoi avere contemporaneamente un ITIN e un Social Security number: se in seguito ricevi un Social Security number, smetti di usare l'ITIN e lo comunichi all'IRS.

Chi lo richiede

Lo richiedi se hai una finalità fiscale federale e nessun Social Security number. L'IRS porta esempi come uno straniero non residente che deve presentare una dichiarazione USA o far valere un beneficio di una convenzione fiscale, e uno straniero non residente soggetto a ritenuta sul reddito da locazione. Le istruzioni del Form W-7 elencano anche le persone straniere con un mutuo su un'abitazione USA soggetto alla comunicazione degli interessi passivi, e le parti di un trasferimento di un immobile USA da parte di una persona straniera.

Chi non deve richiederlo

Non farlo se sei cittadino americano, residente permanente legale o chiunque sia autorizzato a lavorare negli Stati Uniti, perché in quel caso hai diritto a un Social Security number. Se una richiesta di Social Security number è in sospeso, le istruzioni dicono di attendere la risposta della Social Security Administration prima di presentare il Form W-7.

Quando serve nell'acquisto

Comprare casa non richiede di per sé un ITIN. La necessità nasce con un evento fiscale: una dichiarazione dei redditi USA, i benefici di una convenzione sull'affitto o una vendita. La guida ai foreign national loans spiega perché il reddito da locazione e una vendita successiva fanno entrare in gioco le norme fiscali USA. L'eccezione che permette di presentare domanda senza allegare una dichiarazione dei redditi per un mutuo sulla casa indica il Form 1098, il prospetto degli interessi sul mutuo, come documento di supporto. Le istruzioni non dicono se il solo prestito basti, e un Form 1098 di norma arriva solo quando un prestito è in corso. Come e quando richiederlo è una domanda per un consulente fiscale americano, non per questa pagina.

Come funziona la domanda

Il modulo è il Form W-7. Dalle istruzioni dell'IRS, riviste a dicembre 2024, emergono tre punti pratici.

• Documenti. Invii documenti originali o copie certificate dall'ente emittente. Il solo passaporto basta. Senza passaporto servono almeno due documenti che attestino sia l'identità sia lo status di straniero. Tutto deve essere in corso di validità al momento dell'invio.
• Dove si invia. Per posta all'IRS ITIN Operation di Austin, in Texas, di persona presso un Taxpayer Assistance Center dell'IRS designato, oppure tramite un Certifying Acceptance Agent. Un agente può controllare i tuoi documenti e restituirteli subito, così il passaporto non deve viaggiare per posta.
• Quanto tempo ci vuole. L'IRS dice di calcolare circa sette settimane. Nella stagione più intensa, dal 15 gennaio al 30 aprile, e per le domande inviate dall'estero, calcola da nove a undici settimane.

Un ITIN può anche scadere: scade il 31 dicembre del terzo anno d'imposta consecutivo in cui non compare in una dichiarazione dei redditi federale USA. Se ne hai uno che non usi, verifica il suo stato prima di farci affidamento.

Che cosa chiede un finanziatore

Se ti fai finanziare, il finanziatore raccoglie un numero di identificazione per poter ottenere un rapporto di credito. La norma federale sulle domande di mutuo indica a questo scopo il Social Security number, e la sua interpretazione ufficiale copre il tuo caso: quando un consumatore non ha un Social Security number, il creditore può usare l'identificativo univoco che usa per ottenere un rapporto di credito, e la raccolta di un codice fiscale da uno straniero rientra in questo. Ecco perché il numero può essere un ITIN o un altro identificativo, e perché la risposta dipende dal finanziatore.

Neanche la Selling Guide di Fannie Mae ne fa un requisito in un senso o nell'altro. Dice che il finanziatore deve accertare lo status di un mutuatario non cittadino americano con la documentazione che ritiene appropriata, e che il finanziatore garantisce che il mutuatario sia presente legalmente. Non menziona l'ITIN. Non facciamo il nome di alcun finanziatore che lo accetti, perché nessuna fonte neutrale lo fa. Che cosa vorrà da te un finanziatore, compreso il tuo storico creditizio, è una domanda da rivolgere a ciascun finanziatore prima di presentare domanda.

Conto bancario USA: che cosa dice la legge e che cosa chiedere

Una banca americana è tenuta a gestire un programma scritto di identificazione della clientela. Per una persona non statunitense deve ottenere almeno uno dei seguenti elementi: un codice fiscale, un numero di passaporto e il paese di rilascio, il numero di una carta di identificazione per stranieri, oppure il numero e il paese di rilascio di un altro documento rilasciato da un governo che indichi nazionalità o residenza e riporti una fotografia. Sul piano normativo, quindi, un passaporto può bastare.

Oltre a questo è una decisione della banca. Non abbiamo trovato alcuna fonte neutrale che dica quali banche aprano conti a non residenti, se possano farlo a distanza o che cosa chiedano, quindi non diciamo nulla in merito. Chiedilo alla banca prima di partire. Il denaro per il closing viene pagato alla title company o all'agente di closing che gestisce l'operazione, quindi chiedi a lei che cosa accetta. Un finanziatore può comunque volere un conto per le rate del prestito, cosa che tratta la guida su anticipo e liquidità al closing.

Spostare il denaro senza farsi truffare

Le regole di Fannie Mae dicono che il denaro per l'anticipo, i closing costs o le riserve che proviene dall'estero deve essere convertito in dollari USA, tenuto presso un istituto finanziario statunitense o regolamentato a livello statale e verificato lì prima del closing del prestito. Quindi il bonifico fa parte del calendario, ed è anche il punto in cui avvengono le frodi.

Il Consumer Financial Protection Bureau descrive la truffa così: dei criminali si introducono nella posta elettronica di un professionista immobiliare, osservano l'operazione, poi inviano un messaggio convincente che sembra venire dal tuo agente o dall'agente di regolamento, con nuove istruzioni per il bonifico. Il suo consiglio, tratto da un post di giugno 2019, è semplice:

• Indica due persone di fiducia all'inizio, come il tuo agente e l'agente di regolamento, e annota in anticipo i loro numeri di telefono.
• Conferma le istruzioni di bonifico per telefono usando quei numeri salvati, mai un numero o un link in un'email.
• Diffida dei cambiamenti dell'ultimo momento alla procedura di closing o ai dati del conto inviati per email.
• Non inviare informazioni finanziarie per email. L'email non è un canale sicuro.
• Concorda una frase in codice nota solo a te e ai tuoi contatti di fiducia.

Se va male, contatta subito la tua banca o il servizio di bonifico e chiedi un richiamo del pagamento, e presenta un reclamo all'Internet Crime Complaint Center dell'FBI su ic3.gov. Il post della CFPB riporta un aumento del 1.100% delle segnalazioni di queste truffe tra il 2015 e il 2017 e una perdita stimata di circa 1 miliardo di $ nel 2017. Sono cifre vecchie, e le usiamo solo per mostrare che si tratta di un problema noto e di lunga data.

L'ordine dei passaggi

La sequenza qui sotto mette per primi i passaggi lenti. È un ordine generale, non un consiglio per il tuo caso.

1. Decidi se ti fai finanziare. Con un mutuo è il finanziatore a fissare i requisiti di identificazione. Senza, le persone a cui chiedere sono la title company e il tuo consulente fiscale.
2. Chiedi ai finanziatori per iscritto quale numero di identificazione gli serve da un mutuatario straniero e quale programma di prestito userebbero.
3. Chiedi a un consulente fiscale americano se e quando un ITIN ha senso per te, poi presenta presto il Form W-7, perché l'elaborazione richiede settimane.
4. Chiedi alla banca se apre conti a non residenti e che cosa richiede, se vuoi un conto.
5. Concorda i contatti per il closing e i loro numeri di telefono prima che si muova qualsiasi somma.
6. Trasferisci i fondi per tempo, in dollari, sul conto che hai verificato per telefono, e conserva gli estratti conto del tuo conto europeo.

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