ITIN ou compte bancaire américain pour acheter aux USA ?

Q: Puis-je acheter une maison aux États-Unis sans Social Security number ni compte bancaire américain ?

Oui, l'achat lui-même ne dépend ni de l'un ni de l'autre. Ce qui décide, c'est le prêteur, si vous empruntez, et la title company qui gère le closing. La règle fédérale sur les demandes de prêt immobilier demande un Social Security number pour obtenir un rapport de crédit, mais son interprétation officielle précise que, lorsque le consommateur n'en a pas, le prêteur peut utiliser l'identifiant unique dont il se sert pour obtenir un rapport de crédit, et cite comme exemple un numéro d'identification fiscale recueilli auprès d'un ressortissant étranger. Un prêteur peut tout de même choisir d'en demander davantage : confirmez donc ce que le vôtre exige avant de faire votre demande.

Q: Puis-je obtenir un Social Security number en tant que visiteur européen ?

Non. La Social Security Administration délivre des numéros aux personnes autorisées à travailler aux États-Unis. Son manuel d'exploitation indique qu'un non-citoyen sans autorisation de travail ne reçoit un numéro que pour un motif valable étranger au travail, et en cite deux : une loi fédérale qui exige le numéro pour recevoir une prestation financée par l'État fédéral, ou une loi d'un État ou d'une collectivité locale qui l'exige pour une aide publique. L'achat d'un logement ne figure pas sur cette liste. Si vous vous installez plus tard aux États-Unis avec une autorisation de travail, vous en feriez alors la demande.

Q: Ai-je besoin d'un ITIN pour acheter un bien ?

Pas pour signer le contrat. Un ITIN est un numéro fiscal fédéral : le besoin apparaît donc lorsqu'un événement fiscal survient, comme le dépôt d'une déclaration américaine, la demande d'avantages conventionnels, la perception d'un loyer imposable ou une vente. Les instructions de l'IRS citent aussi un prêt immobilier sur un bien américain soumis à la déclaration des intérêts hypothécaires comme motif de demande sans joindre de déclaration d'impôt, avec le formulaire 1098 comme justificatif. Les instructions ne disent pas si la simple souscription du prêt suffit : interrogez donc un conseiller fiscal américain ou un Certifying Acceptance Agent avant de déposer le formulaire W-7. Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal.

Q: Quels prêteurs acceptent un ITIN ?

Nous ne pouvons pas le dire, et nous ne citons aucun prêteur. Le guide de Fannie Mae laisse au prêteur le choix des documents servant à établir le statut d'un emprunteur non citoyen américain, et ne dit rien sur l'obligation ou le refus d'un ITIN. L'acceptation d'un ITIN relève de la politique propre à chaque prêteur. Demandez à chacun par écrit quel numéro d'identification il exige d'un emprunteur étranger et quel programme de prêt il utiliserait. Notre guide sur les foreign national loans présente les voies qui existent.

Q: Puis-je ouvrir un compte bancaire américain depuis l'Europe ?

Cela dépend de la banque, et nous n'avons aucune source neutre indiquant lesquelles le font. Ce que dit la loi est plus étroit : une banque américaine doit appliquer un programme écrit d'identification de la clientèle, et pour une personne non américaine elle doit recueillir au moins un des éléments suivants : un numéro d'identification fiscale, un numéro de passeport et le pays de délivrance, un numéro de carte d'identification d'étranger, ou le numéro d'un autre document officiel avec photographie attestant la nationalité ou la résidence. Sur le plan réglementaire, un passeport peut donc suffire. Savoir si la banque ouvre des comptes à des non-résidents, et si elle peut le faire à distance, relève de sa propre politique : interrogez directement la banque.

En bref

Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026

Social Security number: Un visiteur ne peut pas en obtenir. Pour une personne sans autorisation de travail, la SSA n'en délivre un que pour un motif valable étranger au travail, c'est-à-dire une prestation publique qui l'exige.
Ce qu'est un ITIN: Un numéro de traitement fiscal à neuf chiffres délivré par l'IRS aux personnes qui ont besoin d'un numéro de contribuable américain mais ne peuvent pas obtenir de Social Security number (IRS).
Ce qu'un ITIN n'est pas: Il ne donne aucun statut d'immigration ni aucun droit de travailler, et il ne peut pas servir en dehors du système fiscal fédéral (IRS).
Comment le demander: Formulaire W-7. Un passeport seul est un document accepté. Comptez environ 7 semaines, ou 9 à 11 semaines du 15 janvier au 30 avril ou lorsque la demande part de l'étranger (IRS, instructions révisées en décembre 2024).
Pour la vérification de crédit du prêteur: Les règles américaines sur le crédit immobilier permettent à un prêteur de substituer un identifiant unique, comme un numéro d'identification fiscale, lorsqu'un ressortissant étranger n'a pas de Social Security number (CFPB, Regulation Z).
L'argent de l'achat: Les règles de Fannie Mae exigent que les fonds venant de l'étranger soient convertis en dollars, déposés dans un établissement américain ou réglementé par un État et vérifiés avant le closing.

La réponse courte

Vous pouvez acheter un bien américain sans Social Security number et sans compte bancaire américain au moment où vous décidez d'acheter. Ni l'un ni l'autre n'est une condition légale de propriété pour un acheteur étranger. Ils apparaissent plus tard, comme exigences pratiques : le prêteur veut un numéro d'identification pour sa vérification de crédit, et les fonds de l'achat doivent se trouver sur un compte américain avant le closing.

Trois choses différentes se confondent dans cette question, et il est utile de les séparer. Un Social Security number est délivré par la Social Security Administration et se rattache au travail aux États-Unis. Un ITIN est un numéro fiscal délivré par l'IRS. Un compte bancaire américain est un service qu'une banque décide ou non de vous proposer. Chacun a ses propres règles, présentées ci-dessous.

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Social Security number : un visiteur ne peut pas en obtenir

La Social Security Administration délivre des numéros aux personnes autorisées à travailler aux États-Unis. Pour un non-citoyen sans autorisation de travail, son manuel d'exploitation n'autorise un numéro que pour un motif valable étranger au travail, et en cite deux : une loi fédérale qui exige le numéro pour recevoir une prestation financée par l'État fédéral, ou une loi d'un État ou d'une collectivité locale qui l'exige pour une aide publique. Posséder un logement n'en fait pas partie.

Si vous vivez en Europe et achetez une maison de vacances ou un bien d'investissement, vous n'aurez donc pas de Social Security number et vous ne pouvez pas en demander. C'est la raison d'être de l'ITIN, et la raison pour laquelle les règles du crédit immobilier prévoient une solution de contournement.

Ce qu'est un ITIN, et ce qu'il n'est pas

L'IRS décrit l'ITIN comme un numéro à neuf chiffres destiné aux personnes qui ont besoin d'un numéro d'identification de contribuable américain à des fins fiscales fédérales mais ne peuvent pas obtenir de Social Security number. C'est un numéro de traitement pour les formalités fiscales. Il ne vous donne aucun statut d'immigration, il ne vous permet pas de travailler, et il ne peut pas servir en dehors du système fiscal fédéral. Vous ne pouvez pas détenir en même temps un ITIN et un Social Security number : si vous recevez plus tard un Social Security number, vous cessez d'utiliser l'ITIN et vous en informez l'IRS.

Qui le demande

Vous le demandez si vous avez une finalité fiscale fédérale et pas de Social Security number. L'IRS donne des exemples comme un non-résident étranger qui doit déposer une déclaration américaine ou demander un avantage conventionnel, et un non-résident étranger soumis à une retenue sur des loyers. Les instructions du formulaire W-7 citent aussi les personnes étrangères ayant un prêt immobilier américain soumis à la déclaration des intérêts hypothécaires, ainsi que les parties à une cession d'un bien immobilier américain par une personne étrangère.

Qui ne doit pas le demander

Ne le demandez pas si vous êtes citoyen américain, résident permanent légal ou toute personne autorisée à travailler aux États-Unis, car vous pouvez alors obtenir un Social Security number. Si une demande de Social Security number est en cours, les instructions précisent d'attendre la réponse de la Social Security Administration avant de déposer le formulaire W-7.

Quand en avez-vous besoin lors d'un achat

L'achat d'un bien n'exige pas à lui seul un ITIN. Le besoin apparaît avec un événement fiscal : une déclaration d'impôt américaine, des avantages conventionnels sur un loyer, ou une vente. Le guide sur les foreign national loans explique pourquoi les revenus locatifs et une vente ultérieure font entrer en jeu les règles fiscales américaines. L'exception qui permet de faire la demande sans joindre de déclaration d'impôt pour un prêt immobilier renvoie au formulaire 1098, le relevé des intérêts hypothécaires, comme justificatif. Les instructions ne disent pas si le prêt seul suffit, et un formulaire 1098 n'arrive normalement qu'une fois le prêt en cours. Comment et quand faire la demande est une question pour un conseiller fiscal américain, pas pour cette page.

Comment fonctionne la demande

Le formulaire à utiliser est le formulaire W-7. Voici trois points pratiques tirés des instructions de l'IRS, révisées en décembre 2024.

Les documents. Vous envoyez des documents originaux ou des copies certifiées par l'organisme qui les a délivrés. Un passeport seul suffit. À défaut, il vous faut au moins deux documents établissant à la fois votre identité et votre statut d'étranger. Tout doit être en cours de validité au moment du dépôt.
Où l'envoyer. Par la poste à l'IRS ITIN Operation à Austin, au Texas, en personne dans un Taxpayer Assistance Center de l'IRS désigné, ou par l'intermédiaire d'un Certifying Acceptance Agent. Un agent peut vérifier vos documents et vous les rendre immédiatement : votre passeport n'a donc pas à voyager par la poste.
Combien de temps. L'IRS indique de compter environ sept semaines. En période de forte activité, du 15 janvier au 30 avril, et pour les demandes envoyées de l'étranger, comptez neuf à onze semaines.

Un ITIN peut aussi expirer : il expire le 31 décembre de la troisième année fiscale consécutive durant laquelle il ne figure pas sur une déclaration fédérale américaine. Si vous en détenez un que vous n'utilisez pas, vérifiez son statut avant de vous y fier.

Ce que demande un prêteur

Si vous empruntez, le prêteur recueille un numéro d'identification pour obtenir un rapport de crédit. La règle fédérale sur les demandes de prêt immobilier cite à cette fin le Social Security number, et son interprétation officielle couvre votre cas : lorsque le consommateur n'a pas de Social Security number, le prêteur peut utiliser l'identifiant unique dont il se sert pour obtenir un rapport de crédit, et le recueil d'un numéro d'identification fiscale auprès d'un ressortissant étranger en fait partie. C'est pourquoi le numéro peut être un ITIN ou un autre identifiant, et pourquoi la réponse dépend du prêteur.

Le Selling Guide de Fannie Mae n'en fait pas une exigence, dans un sens ou dans l'autre. Il indique que le prêteur doit déterminer le statut d'un emprunteur non citoyen américain à l'aide de la documentation qu'il juge appropriée, et que le prêteur garantit que l'emprunteur est présent légalement. Il ne mentionne pas l'ITIN. Nous ne citons aucun prêteur qui en accepte, car aucune source neutre ne le fait. Ce qu'un prêteur voudra de vous, y compris votre historique de crédit, est une question à poser à chaque prêteur avant de faire votre demande.

Compte bancaire américain : ce que dit la loi, et ce qu'il faut demander

Une banque américaine est tenue d'appliquer un programme écrit d'identification de la clientèle. Pour une personne non américaine, elle doit obtenir au moins un des éléments suivants : un numéro d'identification fiscale, un numéro de passeport et le pays de délivrance, un numéro de carte d'identification d'étranger, ou le numéro et le pays de délivrance d'un autre document officiel qui atteste la nationalité ou la résidence et comporte une photographie. Sur le plan réglementaire, un passeport peut donc suffire.

Au-delà, c'est la décision de la banque elle-même. Nous n'avons trouvé aucune source neutre indiquant quelles banques ouvrent des comptes à des non-résidents, si elles peuvent le faire à distance, ni ce qu'elles demandent : nous n'en disons donc rien. Interrogez la banque avant de voyager. L'argent du closing est versé à la title company ou à l'agent de closing qui gère la transaction : demandez-lui ce qu'il accepte. Un prêteur peut tout de même vouloir un compte pour les remboursements du prêt, ce que traite le guide sur l'apport et la trésorerie à la signature.

Virer l'argent sans se faire arnaquer

Les règles de Fannie Mae disent que l'argent destiné à l'apport, aux frais de closing ou aux réserves qui vient de l'étranger doit être converti en dollars américains, déposé dans un établissement financier américain ou réglementé par un État, et vérifié sur place avant la clôture du prêt. Le virement fait donc partie du calendrier, et c'est aussi là que la fraude se produit.

Le Consumer Financial Protection Bureau décrit l'arnaque ainsi : des criminels piratent la messagerie d'un professionnel de l'immobilier, observent la transaction, puis envoient un message convaincant qui semble venir de votre agent ou de l'agent de règlement, avec de nouvelles instructions de virement. Son conseil, tiré d'un billet de juin 2019, est simple :

Désignez deux personnes de confiance dès le départ, par exemple votre agent et l'agent de règlement, et notez leurs numéros de téléphone à l'avance.
Confirmez les instructions de virement par téléphone en utilisant ces numéros enregistrés, jamais un numéro ou un lien figurant dans un e-mail.
Méfiez-vous des changements de dernière minute dans le déroulement du closing ou dans les coordonnées de compte envoyées par e-mail.
N'envoyez pas d'informations financières par e-mail. L'e-mail n'est pas un canal sécurisé.
Convenez d'une phrase code connue de vous seul et de vos contacts de confiance.

Si cela tourne mal, contactez immédiatement votre banque ou votre service de virement pour demander un rappel des fonds, et déposez une plainte auprès de l'Internet Crime Complaint Center du FBI sur ic3.gov. Le billet du CFPB fait état d'une hausse de 1 100 % des signalements de ces arnaques entre 2015 et 2017 et d'une perte estimée à environ 1 milliard de dollars en 2017. Ces chiffres sont anciens, et nous ne les utilisons que pour montrer qu'il s'agit d'un problème connu et durable.

L'ordre des étapes

La séquence ci-dessous place les démarches lentes en premier. C'est un ordre général, pas un conseil pour votre cas.

Décidez si vous empruntez. Avec un prêt, c'est le prêteur qui fixe les exigences d'identification. Sans prêt, la title company et votre conseiller fiscal sont les personnes à interroger.
Demandez par écrit aux prêteurs quel numéro d'identification ils exigent d'un emprunteur étranger et quel programme de prêt ils utiliseraient.
Demandez à un conseiller fiscal américain si et quand un ITIN est pertinent pour vous, puis déposez tôt le formulaire W-7, car le traitement prend des semaines.
Interrogez la banque pour savoir si elle ouvre des comptes à des non-résidents et ce qu'elle exige, si vous voulez un compte.
Convenez des contacts du closing et de leurs numéros de téléphone avant tout mouvement d'argent.
Virez les fonds tôt, en dollars, sur le compte que vous avez vérifié par téléphone, et conservez les relevés de votre compte européen.

Avant de virer de l'argent ou de faire une demande

Demandez par écrit à chaque prêteur quel numéro d'identification il exige.
Ne demandez pas de Social Security number en tant que visiteur. Vous n'y avez pas droit.
Demandez à un conseiller fiscal américain si vous avez besoin d'un ITIN maintenant ou plus tard.
Si vous demandez un ITIN, utilisez le formulaire W-7 avec votre passeport et comptez 7 à 11 semaines.
Demandez à la banque si elle ouvre des comptes à des non-résidents.
Notez deux numéros de téléphone de confiance avant le début du closing.
Confirmez chaque instruction de virement par téléphone, jamais par e-mail.
Virez l'argent tôt et conservez tous les relevés.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (10)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 5 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.