Brauchen Sie für den Kauf eines US-Hauses eine ITIN oder ein US-Bankkonto?

Die kurze Antwort

Sie können ein US-Haus kaufen, ohne im Moment der Kaufentscheidung eine Social Security Number und ein US-Bankkonto zu haben. Für einen ausländischen Käufer ist keines von beiden eine rechtliche Voraussetzung des Eigentums. Sie tauchen später als praktische Anforderungen auf: Der Kreditgeber will eine Identifikationsnummer für seine Bonitätsprüfung, und das Geld für den Kauf muss vor dem Closing auf einem US-Konto liegen.

In dieser Frage werden drei verschiedene Dinge vermischt, und es hilft, sie auseinanderzuhalten. Eine Social Security Number vergibt die Social Security Administration, und sie ist an die Arbeit in den USA gebunden. Eine ITIN ist eine Steuernummer der IRS. Ein US-Bankkonto ist eine Dienstleistung, die eine Bank Ihnen anbietet oder nicht. Jedes hat eigene Regeln, und jedes wird unten behandelt.

Social Security Number: Ein Besucher kann keine bekommen

Die Social Security Administration vergibt Nummern an Personen, die in den USA arbeiten dürfen. Für einen Nichtstaatsbürger ohne Arbeitserlaubnis erlaubt ihr Handbuch eine Nummer nur aus einem triftigen Grund, der nichts mit Arbeit zu tun hat, und nennt zwei: ein Bundesgesetz, das die Nummer für den Bezug einer bundesfinanzierten Leistung verlangt, oder ein Landes- oder Kommunalgesetz, das sie für Sozialhilfe verlangt. Ein Haus zu besitzen gehört nicht dazu.

Wenn Sie in Europa leben und ein Ferienhaus oder eine Kapitalanlage kaufen, haben Sie also keine Social Security Number und können keine beantragen. Deshalb gibt es die ITIN, und deshalb haben die Hypothekenregeln einen Weg darum herum.

Was eine ITIN ist und was nicht

Die IRS beschreibt eine ITIN als neunstellige Nummer für Personen, die für Zwecke der Bundessteuer eine US-Steueridentifikationsnummer brauchen, aber keinen Anspruch auf eine Social Security Number haben. Sie ist eine Bearbeitungsnummer für Steuerunterlagen. Sie verleiht Ihnen keinen Aufenthaltsstatus, erlaubt Ihnen nicht zu arbeiten und kann außerhalb des bundesstaatlichen Steuersystems nicht verwendet werden. Sie können nicht gleichzeitig eine ITIN und eine Social Security Number haben: Erhalten Sie später eine Social Security Number, verwenden Sie die ITIN nicht mehr und teilen das der IRS mit.

Wer beantragt

Sie beantragen, wenn Sie einen bundessteuerlichen Zweck haben und keine Social Security Number. Die IRS nennt Beispiele wie einen nichtansässigen Ausländer, der eine US-Erklärung abgeben oder einen Abkommensvorteil geltend machen muss, und einen nichtansässigen Ausländer, bei dem Mieteinkünfte dem Quellensteuerabzug unterliegen. Die Anleitung zum Formular W-7 nennt außerdem Ausländer mit einer US-Hypothek auf ein Haus, die der Meldung von Hypothekenzinsen unterliegt, und Beteiligte an einer Veräußerung von US-Immobilien durch einen Ausländer.

Wer nicht beantragen sollte

Beantragen Sie nicht, wenn Sie US-Staatsbürger, rechtmäßiger ständiger Einwohner (lawful permanent resident) oder jemand sind, der in den USA arbeiten darf, denn dann haben Sie stattdessen Anspruch auf eine Social Security Number. Ist ein Antrag auf eine Social Security Number anhängig, sagt die Anleitung, dass Sie die Antwort der Social Security Administration abwarten sollen, bevor Sie das Formular W-7 einreichen.

Wann Sie beim Kauf eine brauchen

Der Kauf eines Hauses verlangt für sich genommen keine ITIN. Der Bedarf entsteht mit einem steuerlichen Ereignis: einer US-Steuererklärung, Abkommensvorteilen auf Miete oder einem Verkauf. Der Ratgeber zu Foreign National Loans erklärt, warum Mieteinnahmen und ein späterer Verkauf die US-Steuerregeln ins Spiel bringen. Die Ausnahme, die bei einer Hypothek eine Beantragung ohne beigefügte Steuererklärung erlaubt, nennt das Formular 1098, die Hypothekenzinsbescheinigung, als Nachweis. Die Anleitung sagt nicht, ob das Darlehen allein genügt, und ein Formular 1098 kommt normalerweise erst, wenn ein Darlehen läuft. Wie und wann Sie beantragen, ist eine Frage an einen US-Steuerberater, nicht an diese Seite.

So läuft der Antrag

Das Formular heißt W-7. Aus der IRS-Anleitung, Fassung vom Dezember 2024, ergeben sich drei praktische Punkte.

• Unterlagen. Sie senden Originale oder von der ausstellenden Behörde beglaubigte Kopien. Ein Reisepass allein genügt. Ohne ihn brauchen Sie mindestens zwei Dokumente, die sowohl Identität als auch ausländischen Status belegen. Alles muss bei der Einreichung gültig sein.
• Wohin es geht. Per Post an die ITIN Operation der IRS in Austin, Texas, persönlich bei einem benannten IRS Taxpayer Assistance Center oder über einen Certifying Acceptance Agent. Ein Agent kann Ihre Dokumente prüfen und sofort zurückgeben, sodass Ihr Reisepass nicht per Post reisen muss.
• Wie lange. Die IRS sagt, Sie sollen etwa sieben Wochen einplanen. In der Hochsaison vom 15. Januar bis 30. April und bei Anträgen aus dem Ausland sind es neun bis elf Wochen.

Eine ITIN kann auch verfallen: Sie läuft am 31. Dezember des dritten aufeinanderfolgenden Steuerjahres ab, in dem sie nicht in einer US-Bundessteuererklärung verwendet wurde. Wenn Sie eine besitzen, die Sie nicht verwenden, prüfen Sie ihren Status, bevor Sie sich darauf verlassen.

Was ein Kreditgeber verlangt

Wenn Sie Geld leihen, erhebt der Kreditgeber eine Identifikationsnummer, um eine Bonitätsauskunft einzuholen. Die Bundesregel zu Hypothekenanträgen nennt dafür die Social Security Number, und ihre amtliche Auslegung deckt Ihren Fall ab: Hat ein Verbraucher keine Social Security Number, darf der Kreditgeber jede eindeutige Kennung verwenden, mit der er sonst eine Bonitätsauskunft einholt, und die Erhebung einer Steueridentifikationsnummer von einem Ausländer zählt dazu. Deshalb kann die Nummer eine ITIN oder eine andere Kennung sein, und deshalb hängt die Antwort vom Kreditgeber ab.

Auch der Selling Guide von Fannie Mae macht daraus in keine Richtung eine Pflicht. Er sagt, dass der Kreditgeber den Status eines Darlehensnehmers ohne US-Staatsbürgerschaft anhand der Unterlagen feststellen muss, die er für angemessen hält, und dass der Kreditgeber zusichert, dass der Darlehensnehmer sich rechtmäßig aufhält. Eine ITIN erwähnt er nicht. Wir nennen keinen Kreditgeber, der eine akzeptiert, weil das keine neutrale Quelle tut. Was ein Kreditgeber von Ihnen will, auch zu Ihrer Kredithistorie, fragen Sie jeden Kreditgeber vor dem Antrag.

US-Bankkonto: Was das Gesetz sagt und was Sie fragen sollten

Eine US-Bank muss ein schriftliches Programm zur Kundenidentifizierung führen. Bei einer Person ohne US-Bezug muss sie mindestens eines der folgenden erheben: eine Steueridentifikationsnummer, eine Reisepassnummer mit Ausstellungsland, die Nummer eines Ausländerausweises oder die Nummer und das Ausstellungsland eines anderen staatlichen Dokuments, das Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz belegt und ein Foto trägt. Auf der regulatorischen Seite kann ein Reisepass also genügen.

Darüber hinaus ist es die eigene Entscheidung der Bank. Wir haben keine neutrale Quelle gefunden, die sagt, welche Banken Konten für Nichtansässige eröffnen, ob sie das aus der Ferne können oder was sie verlangen, deshalb sagen wir dazu nichts. Fragen Sie die Bank, bevor Sie reisen. Das Geld für das Closing wird an die Title Company oder den Closing Agent gezahlt, der das Geschäft abwickelt, fragen Sie ihn also, was er akzeptiert. Ein Kreditgeber kann trotzdem ein Konto für die Darlehensraten wollen, was der Ratgeber zu Anzahlung und Cash to Close behandelt.

Geld überweisen, ohne Betrügern aufzusitzen

Die Regeln von Fannie Mae besagen, dass Geld für Anzahlung, Closing Costs oder Reserven, das aus dem Ausland kommt, in US-Dollar umgetauscht, bei einem US-Finanzinstitut oder einem staatlich regulierten Finanzinstitut gehalten und dort vor dem Abschluss des Darlehens nachgewiesen werden muss. Die Überweisung gehört also zum Zeitplan, und an ihr geschieht auch der Betrug.

Das Consumer Financial Protection Bureau beschreibt die Masche so: Kriminelle dringen in das E-Mail-Konto eines Immobilienprofis ein, beobachten das Geschäft und schicken dann eine überzeugende Nachricht, die wie von Ihrem Makler oder Abschlussagenten aussieht, mit neuen Überweisungsangaben. Ihr Rat aus einem Beitrag vom Juni 2019 ist einfach:

• Nennen Sie zwei Vertrauenspersonen gleich zu Beginn, etwa Ihren Makler und den Abschlussagenten, und notieren Sie ihre Telefonnummern vorab.
• Bestätigen Sie Überweisungsangaben telefonisch unter diesen gespeicherten Nummern, niemals unter einer Nummer oder einem Link aus einer E-Mail.
• Misstrauen Sie späten Änderungen am Ablauf des Closings oder an den per E-Mail gesendeten Kontodaten.
• Senden Sie keine Finanzdaten per E-Mail. E-Mail ist kein sicherer Kanal.
• Vereinbaren Sie ein Codewort, das nur Sie und Ihre Vertrauenspersonen kennen.

Wenn etwas schiefgeht, wenden Sie sich sofort an Ihre Bank oder Ihren Überweisungsdienst und bitten Sie um einen Rückruf der Zahlung, und reichen Sie eine Beschwerde beim Internet Crime Complaint Center des FBI auf ic3.gov ein. Der Beitrag der CFPB nennt einen Anstieg dieser Betrugsmeldungen um 1.100 Prozent zwischen 2015 und 2017 und einen geschätzten Verlust von rund 1 Milliarde $ im Jahr 2017. Diese Zahlen sind alt, und wir nutzen sie nur, um zu zeigen, dass dies ein bekanntes und lang andauerndes Problem ist.

Die Reihenfolge der Schritte

Die folgende Abfolge stellt die langsamen Dinge an den Anfang. Sie ist eine allgemeine Reihenfolge, keine Beratung für Ihren Fall.

1. Entscheiden Sie, ob Sie Geld leihen. Bei einer Hypothek legt der Kreditgeber die Anforderungen an die Identifikation fest. Ohne sie sind die Title Company und Ihr Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.
2. Fragen Sie Kreditgeber schriftlich, welche Identifikationsnummer sie von einem ausländischen Darlehensnehmer brauchen und welches Darlehensprogramm sie nutzen würden.
3. Fragen Sie einen US-Steuerberater, ob und wann eine ITIN für Sie sinnvoll ist, und beantragen Sie sie dann früh mit dem Formular W-7, denn die Bearbeitung dauert Wochen.
4. Fragen Sie die Bank, ob sie Konten für Nichtansässige eröffnet und was sie verlangt, wenn Sie ein Konto wollen.
5. Vereinbaren Sie die Ansprechpartner für das Closing und ihre Telefonnummern, bevor Geld fließt.
6. Überweisen Sie die Mittel früh, in Dollar, auf das telefonisch geprüfte Konto, und bewahren Sie die Kontoauszüge Ihres europäischen Kontos auf.

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