Heb je een ITIN of een Amerikaanse bankrekening nodig om een huis in de VS te kopen?

Het korte antwoord

Je kunt een huis in de VS kopen zonder Social Security number en zonder Amerikaanse bankrekening op het moment dat je besluit te kopen. Geen van beide is een wettelijke voorwaarde voor eigendom door een buitenlandse koper. Ze komen later, als praktische eisen: de geldverstrekker wil een identificatienummer om zijn kredietcontrole uit te voeren, en het geld voor de aankoop moet vóór de closing op een Amerikaanse rekening staan.

Drie verschillende dingen worden in deze vraag door elkaar gehaald, en het helpt ze uit elkaar te houden. Een Social Security number wordt uitgegeven door de Social Security Administration en hoort bij werken in de Verenigde Staten. Een ITIN is een belastingnummer van de IRS. Een Amerikaanse bankrekening is een dienst waarvan een bank bepaalt of ze die aan jou aanbiedt. Elk heeft eigen regels, en elk komt hieronder aan bod.

Social Security number: een bezoeker kan er geen krijgen

De Social Security Administration geeft nummers uit aan mensen die in de Verenigde Staten mogen werken. Voor een niet-staatsburger zonder werkvergunning staat haar handleiding alleen een nummer toe om een geldige reden die niets met werk te maken heeft, en ze noemt er twee: een federale wet die het nummer vereist om een federaal gefinancierde uitkering te ontvangen, of een wet van een staat of gemeente die het vereist voor openbare bijstand. Een huis bezitten is er geen van.

Als je dus in Europa woont en een vakantiewoning of een belegging koopt, heb je geen Social Security number en kun je er ook geen aanvragen. Daarom bestaat de ITIN, en daarom hebben de hypotheekregels een manier om eromheen te werken.

Wat een ITIN is, en wat niet

De IRS beschrijft een ITIN als een nummer van negen cijfers voor mensen die voor federale belastingdoeleinden een Amerikaans belastingidentificatienummer nodig hebben maar niet in aanmerking komen voor een Social Security number. Het is een nummer voor belastingpapierwerk. Het geeft je geen verblijfsstatus, het geeft je geen recht om te werken, en het kan niet buiten het federale belastingstelsel worden gebruikt. Je kunt niet tegelijk een ITIN en een Social Security number hebben: als je later een Social Security number krijgt, stop je met het gebruik van de ITIN en meld je dat bij de IRS.

Wie vraagt aan

Je vraagt aan als je een federaal belastingdoel hebt en geen Social Security number. De IRS geeft voorbeelden zoals een niet-ingezeten vreemdeling die een Amerikaanse aangifte moet indienen of een voordeel uit een belastingverdrag wil claimen, en een niet-ingezeten vreemdeling bij wie belasting op huurinkomsten wordt ingehouden. De instructies bij Form W-7 noemen ook buitenlanders met een hypotheek op een woning in de VS waarover hypotheekrente moet worden gerapporteerd, en partijen bij de overdracht van onroerend goed in de VS door een buitenlander.

Wie niet moet aanvragen

Vraag niet aan als je Amerikaans staatsburger bent, een lawful permanent resident, of iemand die in de Verenigde Staten mag werken, want dan kom je in aanmerking voor een Social Security number. Als een aanvraag voor een Social Security number loopt, zeggen de instructies dat je het antwoord van de Social Security Administration moet afwachten voordat je Form W-7 indient.

Wanneer je er een nodig hebt bij het kopen

Een huis kopen vereist op zichzelf geen ITIN. De behoefte ontstaat met een belastinggebeurtenis: een Amerikaanse aangifte, verdragsvoordelen op huur, of een verkoop. De gids over foreign national loans legt uit waarom huurinkomsten en een latere verkoop Amerikaanse belastingregels in beeld brengen. De uitzondering waarmee je voor een hypotheek kunt aanvragen zonder een belastingaangifte bij te voegen, wijst Form 1098, het overzicht van hypotheekrente, aan als onderbouwend document. De instructies zeggen niet of de lening alleen genoeg is, en een Form 1098 komt normaal pas als een lening loopt. Hoe en wanneer je aanvraagt, is een vraag voor een Amerikaanse belastingadviseur, niet voor deze pagina.

Hoe de aanvraag werkt

Het formulier is Form W-7. Uit de instructies van de IRS, herzien in december 2024, komen drie praktische punten.

• Documenten. Je stuurt originele documenten of kopieën die zijn gewaarmerkt door de instantie die ze heeft uitgegeven. Een paspoort alleen is genoeg. Zonder paspoort heb je minstens twee documenten nodig die zowel je identiteit als je buitenlandse status aantonen. Alles moet geldig zijn op het moment dat je het indient.
• Waar het heen gaat. Per post naar de ITIN Operation van de IRS in Austin, Texas, persoonlijk bij een aangewezen IRS Taxpayer Assistance Center, of via een Certifying Acceptance Agent. Een agent kan je documenten controleren en ze meteen teruggeven, zodat je paspoort niet per post hoeft te reizen.
• Hoe lang. De IRS zegt dat je op ongeveer zeven weken moet rekenen. In het drukke seizoen van 15 januari tot 30 april, en bij aanvragen die vanuit het buitenland worden verstuurd, reken je op negen tot elf weken.

Een ITIN vervalt ook: hij verloopt op 31 december van het derde opeenvolgende belastingjaar waarin hij niet op een federale Amerikaanse belastingaangifte staat. Als je er een hebt die je niet gebruikt, controleer dan de status voordat je erop rekent.

Waar een geldverstrekker om vraagt

Als je leent, vraagt de geldverstrekker om een identificatienummer om een kredietrapport te kunnen opvragen. De federale regel over hypotheekaanvragen noemt daarvoor het Social Security number, en de officiële interpretatie dekt jouw geval: als een consument geen Social Security number heeft, mag de kredietverstrekker elk uniek identificatienummer gebruiken waarmee hij een kredietrapport opvraagt, en het verzamelen van een belastingidentificatienummer bij een buitenlander telt daarbij. Daarom kan het nummer een ITIN zijn of een ander identificatienummer, en daarom hangt het antwoord af van de geldverstrekker.

De Selling Guide van Fannie Mae maakt hier geen eis van, in welke richting dan ook. Ze zegt dat de geldverstrekker de status van een lener die geen Amerikaans staatsburger is moet vaststellen met de documentatie die hij passend vindt, en dat de geldverstrekker garandeert dat de lener legaal in het land is. Een ITIN noemt ze niet. We noemen geen geldverstrekker die er een accepteert, omdat geen neutrale bron dat doet. Wat een geldverstrekker van je wil, inclusief je kredietgeschiedenis, is een vraag die je aan elke geldverstrekker stelt voordat je aanvraagt.

Amerikaanse bankrekening: wat de wet zegt, en wat je vraagt

Een Amerikaanse bank moet een schriftelijk programma voor klantidentificatie hebben. Voor een persoon van buiten de VS moet ze minstens een van de volgende gegevens verzamelen: een belastingidentificatienummer, een paspoortnummer met land van uitgifte, het nummer van een alien identification card, of het nummer en het land van uitgifte van een ander door de overheid verstrekt document waaruit nationaliteit of verblijf blijkt en dat een foto bevat. Aan de kant van de regelgeving kan een paspoort dus genoeg zijn.

Verder is het de beslissing van de bank zelf. We hebben geen neutrale bron gevonden die zegt welke banken rekeningen openen voor niet-ingezetenen, of ze dat op afstand kunnen doen, of wat ze vragen, dus daar zeggen we niets over. Vraag het de bank voordat je reist. Het geld voor de closing wordt betaald aan de title company of closing agent die de transactie afhandelt, dus vraag haar wat ze accepteert. Een geldverstrekker kan nog steeds een rekening willen voor de leningbetalingen, wat de gids over aanbetaling en cash to close behandelt.

Je geld verplaatsen zonder opgelicht te worden

De regels van Fannie Mae zeggen dat geld voor de aanbetaling, de closing costs of de reserves dat uit het buitenland komt, in Amerikaanse dollars moet worden omgewisseld, moet worden aangehouden bij een Amerikaanse of door een staat gereguleerde financiële instelling en daar moet worden geverifieerd voordat de lening wordt afgerond. De overboeking maakt dus deel uit van het tijdschema, en het is ook waar fraude plaatsvindt.

Het Consumer Financial Protection Bureau beschrijft de oplichting zo: criminelen breken in op de e-mail van een vastgoedprofessional, volgen de transactie, en sturen dan een overtuigend bericht dat lijkt te komen van je makelaar of settlement agent, met nieuwe betaalinstructies. Het advies, uit een bericht van juni 2019, is eenvoudig:

• Noem twee vertrouwde mensen aan het begin, zoals je makelaar en de settlement agent, en noteer vooraf hun telefoonnummers.
• Bevestig betaalinstructies telefonisch met die opgeslagen nummers, nooit met een nummer of link uit een e-mail.
• Wees wantrouwig bij late wijzigingen in het closingproces of in de rekeninggegevens die per e-mail zijn verstuurd.
• Mail geen financiële gegevens. E-mail is geen veilig kanaal.
• Spreek een codezin af die alleen jij en je vertrouwde contacten kennen.

Gaat het mis, neem dan meteen contact op met je bank of overboekingsdienst en vraag om terughaling, en dien een klacht in bij het Internet Crime Complaint Center van de FBI op ic3.gov. Het bericht van de CFPB meldt een toename van 1.100 procent in het aantal meldingen van deze oplichting tussen 2015 en 2017 en een geschatte schade van ongeveer $ 1 miljard in 2017. Die cijfers zijn oud, en we gebruiken ze alleen om te laten zien dat dit een bekend en al lang bestaand probleem is.

De volgorde van de stappen

In de volgorde hieronder staan de trage dingen vooraan. Het is een algemene volgorde, geen advies voor jouw situatie.

1. Bepaal of je leent. Met een hypotheek bepaalt de geldverstrekker de identificatie-eisen. Zonder hypotheek zijn de title company en je belastingadviseur de mensen die je het vraagt.
2. Vraag geldverstrekkers schriftelijk welk identificatienummer ze van een buitenlandse lener nodig hebben en welk leningprogramma ze zouden gebruiken.
3. Vraag een Amerikaanse belastingadviseur of en wanneer een ITIN voor jou zinvol is, en vraag hem dan vroeg aan met Form W-7, want de verwerking duurt weken.
4. Vraag de bank of ze rekeningen opent voor niet-ingezetenen en wat ze eist, als je een rekening wilt.
5. Spreek de contacten voor de closing af en hun telefoonnummers voordat er geld beweegt.
6. Maak het geld vroeg over, in dollars, naar de rekening die je telefonisch hebt geverifieerd, en bewaar de afschriften van je Europese rekening.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Amerikaanse hypotheek zonder Amerikaanse kredietscore
• Hoeveel aanbetaling en eigen geld je nodig hebt voor een huis in de VS
• Foreign national loans: Amerikaanse hypotheken voor kopers die in Europa wonen
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Een huis in de VS kopen vanuit het VK of de EU
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS