Imposta di successione USA per gli europei con una casa negli USA

Si paga l'imposta di successione USA su una casa in Florida?

L'imposta federale che conta qui è un'imposta di successione (estate tax): colpisce il trasferimento dell'eredità della persona deceduta, non chi la riceve. La sezione 2101 dell'Internal Revenue Code la applica all'eredità imponibile di ogni defunto che sia non residente e non cittadino americano.

Per questa categoria, l'IRS afferma che l'imposta si applica ai beni situati negli Stati Uniti, materiali o immateriali, e cita gli immobili come esempio. Una casa è un bene materiale e si trova dove si trova il terreno. Se possiedi una casa in Florida, in Virginia o a New York, è un bene situato negli USA comunque sia stato organizzato il prestito e ovunque tu viva. Le imposte applicate dai singoli stati esulano da questa pagina, e vale la pena chiederne conto al tuo consulente.

Sei un non residente a questo scopo?

Il criterio non è quello che usano il tuo visto o la tua dichiarazione dei redditi. Le istruzioni del Form 706-NA definiscono un defunto non residente non cittadino quando non aveva né il domicilio negli Stati Uniti né la cittadinanza americana al momento del decesso. Il domicilio significa vivere in un luogo senza l'intenzione attuale e definita di trasferirsi altrove in futuro.

Per un europeo che vive nel suo paese e compra una casa per le vacanze o come investimento, di solito questo significa rientrare tra i non residenti. Se ti trasferisci negli Stati Uniti per restarci, si applica un altro insieme di regole, e il tuo consulente dovrà considerare il tuo domicilio e non soltanto il tuo indirizzo. Questa guida tratta il caso del non residente.

Che cosa significa la cifra di 60.000 $

L'IRS afferma che se il valore alla data del decesso dei beni del defunto situati negli USA, insieme all'esenzione specifica per l'imposta sulle donazioni e all'importo delle donazioni imponibili rettificate, supera una soglia di dichiarazione di 60.000 $, l'esecutore testamentario deve presentare il Form 706-NA. Quella cifra è una soglia di dichiarazione nelle istruzioni dell'IRS. Il Code prevede separatamente per i non residenti un credito di 13.000 $, e in alcuni casi uno più ampio, a fronte dell'imposta. La sezione 2102(b) lo stabilisce.

Per confronto, l'IRS indica una soglia di dichiarazione di 15.000.000 $ per le eredità dei cittadini e dei residenti USA che muoiono nel 2026. Questo divario è il motivo per cui l'argomento coglie di sorpresa chi compra: le cifre generose di cui potresti aver letto non valgono per i non residenti. Come soglia e credito si combinino per una singola eredità è un calcolo per un consulente. Il messaggio pratico per chi compra è che una casa di solito supera 60.000 $ con un ampio margine.

Che cosa può cambiare una convenzione sulle successioni

Una convenzione è un accordo tra gli Stati Uniti e un altro paese, e alcune riguardano l'imposta di successione. Ai sensi della sezione 2102(b) il credito può essere più ampio nella misura in cui lo richieda un obbligo previsto da una convenzione. Le istruzioni del Form 706-NA aggiungono che una posizione assunta sulla base di una convenzione deve essere segnalata con una dichiarazione allegata alla dichiarazione dei redditi.

L'IRS elenca i paesi con convenzioni in materia di successioni o donazioni, come consultata il 5 ottobre 2026:

• Successioni e donazioni: Austria, Danimarca, Francia, Germania e Regno Unito, più Australia e Giappone.
• Solo successioni: Finlandia, Grecia, Irlanda, Italia e Paesi Bassi, più il Sudafrica.
• Canada: le disposizioni sulle successioni sono contenute nella convenzione sulle imposte sul reddito.

Spagna, Portogallo, Belgio, Polonia e Svezia non compaiono in quella pagina. Se questo ti lascia con meno agevolazioni, o con un'agevolazione da un'altra fonte, è una domanda per un consulente. Per verificare un paese in autonomia, la pagina dell'IRS rimanda alla Tax Research Platform dell'International Bureau of Fiscal Documentation, e la pagina del Dipartimento del Tesoro USA ospita i testi delle convenzioni e le spiegazioni tecniche.

Perché i tuoi eredi potrebbero dover fare una dichiarazione negli USA per una casa

L'obbligo di dichiarazione spetta all'eredità. Quando i beni situati negli USA superano la soglia, l'esecutore testamentario presenta il Form 706-NA, da consegnare entro nove mesi dalla data del decesso salvo proroga concessa. L'IRS descrive anche un transfer certificate, rilasciato quando è soddisfatto che l'imposta, se dovuta, sia stata pagata o accantonata. Precisa che il certificato non è richiesto per i beni amministrati da un esecutore o amministratore nominato, abilitato e operante negli Stati Uniti.

Pensa a che cosa significa per una famiglia in Europa. I tuoi eredi potrebbero dover trattare con un'autorità americana, in inglese, con scadenze americane, mentre sistemano anche la successione nel loro paese. Chi ci ha pensato per tempo può rendere quel percorso più breve e meno costoso per loro.

Perché la struttura di proprietà conta, e perché chiedere prima di comprare

La sezione 2104 considera le azioni di una società come beni situati negli Stati Uniti solo se la società è americana. Il modo in cui detieni una casa USA, a tuo nome o in un'altra forma, può quindi cambiare il modo in cui si applicano le regole sulla successione. Non forniamo consulenza sulle strutture. Ognuna ha conseguenze per l'imposta sul reddito, per le imposte nel tuo paese, per il mutuo e per ciò che accade alla vendita, e la risposta giusta dipende da dove vivi e da chi eredita.

Quello che possiamo dire è che il momento di chiedere è prima dell'acquisto. Chiedi al consulente che cosa comporterebbe cambiare, dopo l'acquisto, il modo in cui la casa è detenuta. Se stai anche organizzando il finanziamento, vedi i foreign national loans, e tieni presente che un finanziatore può avere un'opinione su come viene detenuta la proprietà.

Che cosa fare prima di firmare

Fissa un colloquio con un consulente che conosca sia le regole americane sia la legge del tuo paese, dato che il tuo paese avrà le proprie regole su successioni e imposte. Porta il prezzo d'acquisto, gli altri tuoi beni negli USA, la tua situazione familiare e una bozza del tuo testamento. Le nostre guide per paese spiegano che cosa cambia in ciascun mercato europeo, e la guida sui tempi dell'acquisto mostra in quali punti del percorso hai ancora margine per cambiare strada.

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