Estate tax américain pour les Européens propriétaires

Q: Dois-je payer l'impôt successoral américain sur une maison en Floride ?

L'impôt fédéral à examiner est l'estate tax, prélevé sur la succession de la personne décédée et non sur celle qui reçoit. Pour un non-résident qui n'est pas citoyen américain, l'IRS indique que l'impôt s'applique aux biens situés aux États-Unis, et un bien immobilier se trouve là où est le terrain. Une maison en Floride peut donc faire partie de la succession imposée. Savoir si un impôt est réellement dû dépend de la valeur totale de vos actifs américains et de toute convention entre les États-Unis et votre pays. Un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières peut le calculer pour votre cas.

Q: Les 60 000 $ signifient-ils que mes premiers 60 000 $ sont exonérés ?

Pas exactement. Dans les instructions de l'IRS, 60 000 $ est un seuil de déclaration : si la valeur à la date du décès de vos actifs situés aux États-Unis, additionnée de l'exonération spécifique de l'impôt sur les donations et de vos donations imposables ajustées, dépasse ce seuil, l'exécuteur testamentaire doit déposer le formulaire 706-NA. Par ailleurs, l'Internal Revenue Code accorde aux non-résidents un crédit de 13 000 $ à imputer sur l'impôt, et dans certains cas un crédit plus élevé. La façon dont le crédit et le seuil se combinent pour une succession donnée est un calcul à confirmer avec un conseiller. Pour un acheteur, l'essentiel est simple : une seule maison dépasse normalement 60 000 $ de très loin, si bien qu'une déclaration est une possibilité bien réelle.

Q: Une convention fiscale règle-t-elle le problème ?

Elle peut le modifier, mais elle ne dispense pas de vérifier. Les États-Unis ont conclu des conventions sur les successions avec certains pays, et le Code précise que, dans la mesure où une obligation conventionnelle l'exige, le crédit peut être plus élevé. Si vous adoptez une position sur une déclaration en vous fondant sur une convention, les instructions de l'IRS exigent de joindre une déclaration l'indiquant. Ce qu'une convention donne pour une maison dépend de son texte, et les conventions diffèrent. Demandez au conseiller de lire celle qui s'applique à vous.

Q: Quels pays européens ont une convention sur les successions avec les États-Unis ?

La page de l'IRS consacrée aux conventions sur les successions et les donations en dresse la liste, telle que consultée le 5 octobre 2026. Successions et donations : l'Autriche, le Danemark, la France, l'Allemagne et le Royaume-Uni, ainsi que l'Australie et le Japon hors d'Europe. Successions uniquement : la Finlande, la Grèce, l'Irlande, l'Italie et les Pays-Bas, ainsi que l'Afrique du Sud. Le Canada a des dispositions sur les successions dans sa convention d'impôt sur le revenu. L'Espagne, le Portugal, la Belgique, la Pologne et la Suède ne figurent pas sur cette liste. Ce n'est pas un verdict sur l'allègement dont vous pouvez bénéficier, seulement une raison de vérifier. La page de l'IRS renvoie à la Tax Research Platform de l'International Bureau of Fiscal Documentation et aux textes complets des conventions sur le site de l'IRS et celui du Trésor américain. Demandez à votre conseiller de confirmer la situation actuelle pour votre pays.

Q: Pourquoi mes héritiers devraient-ils faire une déclaration aux États-Unis pour une seule maison ?

Parce que l'obligation de déclarer pèse sur la succession, et non sur l'importance de votre patrimoine. L'exécuteur testamentaire dépose le formulaire 706-NA lorsque les actifs situés aux États-Unis, additionnés de l'exonération spécifique de l'impôt sur les donations et des donations imposables ajustées, dépassent le seuil de déclaration. L'IRS décrit aussi un certificat de transfert, qui confirme que l'impôt a été payé ou garanti, et précise qu'il n'est pas exigé pour les biens administrés par un exécuteur nommé et agissant aux États-Unis. En pratique, vos héritiers, qui vivent peut-être en Europe, risquent d'avoir affaire à une procédure américaine, à un délai américain de neuf mois et à des formalités américaines, en plus de la succession dans leur pays.

En bref

Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026

Un bien américain est-il imposable ?: Oui, il peut l'être. Selon l'IRS, l'estate tax s'applique au transfert des biens situés aux États-Unis, et l'immobilier en est un exemple.
Qui est considéré comme non-résident ?: Toute personne qui, à son décès, n'avait ni son domicile aux États-Unis ni la citoyenneté américaine (instructions du formulaire 706-NA de l'IRS).
Le chiffre de 60 000 $: Le seuil de déclaration de l'IRS pour la succession d'un non-résident qui n'est pas citoyen américain.
Crédit d'impôt: La section 2102(b) de l'Internal Revenue Code accorde un crédit de 13 000 $, parfois davantage, à imputer sur l'impôt.
Délai: Le formulaire 706-NA est à déposer dans les 9 mois suivant la date du décès, sauf prolongation accordée.
Résidents et citoyens: Pour les décès survenus en 2026, l'IRS indique un seuil de déclaration de 15 000 000 $ pour les citoyens et résidents américains, ce qui explique pourquoi les règles pour non-résidents surprennent.

Faut-il payer l'impôt successoral américain sur une maison en Floride ?

L'impôt fédéral qui compte ici est un impôt successoral (estate tax) : il frappe le transfert de la succession de la personne décédée, et non celle qui reçoit. La section 2101 de l'Internal Revenue Code l'établit sur la succession imposable de toute personne décédée qui est non-résidente et n'est pas citoyenne américaine.

Pour cette catégorie, l'IRS indique que l'impôt s'applique aux biens situés aux États-Unis, corporels ou incorporels, et cite l'immobilier comme exemple. Une maison est un bien corporel et se trouve là où est le terrain. Si vous possédez une maison en Floride, en Virginie ou à New York, c'est un bien situé aux États-Unis, quelle que soit la manière dont le prêt a été organisé et où que vous viviez. Les impôts prélevés par les États eux-mêmes sortent du cadre de cette page, et valent la peine d'être abordés avec votre conseiller.

Envie de chiffres adaptés à votre situation ?

L'étude de financement montre quels prêts correspondent à votre statut, de combien de liquidités vous avez besoin et ce qu'il faut organiser en premier.

Lancer mon étude de financement

Êtes-vous non-résident au sens de ces règles ?

Le critère n'est pas celui de votre visa ni de votre déclaration de revenus. Les instructions du formulaire 706-NA qualifient de non-résident non citoyen la personne qui, à son décès, n'avait ni son domicile aux États-Unis ni la citoyenneté américaine. Le domicile désigne le fait de vivre dans un lieu sans intention présente précise de le quitter plus tard.

Pour un Européen qui vit chez lui et achète une résidence de vacances ou un bien d'investissement, cela le placera généralement du côté des non-résidents. Si vous vous installez aux États-Unis pour y rester, d'autres règles s'appliquent, et votre conseiller devra examiner votre domicile et pas seulement votre adresse. Ce guide traite le cas du non-résident.

Ce que signifie le chiffre de 60 000 $

L'IRS indique que si la valeur à la date du décès des actifs situés aux États-Unis, additionnée de l'exonération spécifique de l'impôt sur les donations et du montant des donations imposables ajustées, dépasse un seuil de déclaration de 60 000 $, l'exécuteur testamentaire doit déposer le formulaire 706-NA. Ce chiffre est un seuil de déclaration dans les instructions de l'IRS. Le Code accorde par ailleurs aux non-résidents un crédit de 13 000 $, et dans certains cas un crédit plus élevé, à imputer sur l'impôt. La section 2102(b) le prévoit.

À titre de comparaison, l'IRS indique un seuil de déclaration de 15 000 000 $ pour les successions des citoyens et résidents américains décédés en 2026. Cet écart explique pourquoi le sujet prend les acheteurs au dépourvu : les montants généreux dont vous avez peut-être entendu parler ne s'appliquent pas aux non-résidents. La façon dont le seuil et le crédit se combinent pour une succession donnée est un calcul pour un conseiller. Le message pratique pour un acheteur est qu'une maison dépasse en général 60 000 $ de très loin.

Ce qu'une convention sur les successions peut changer

Une convention est un accord entre les États-Unis et un autre pays, et certaines couvrent les droits de succession. Selon la section 2102(b), le crédit peut être plus élevé dans la mesure où une obligation conventionnelle l'exige. Les instructions du formulaire 706-NA ajoutent qu'une position prise sur le fondement d'une convention doit être signalée par une déclaration jointe à la déclaration d'impôt.

L'IRS dresse la liste des pays ayant une convention sur les successions ou les donations, telle que consultée le 5 octobre 2026 :

Successions et donations : l'Autriche, le Danemark, la France, l'Allemagne et le Royaume-Uni, ainsi que l'Australie et le Japon.
Successions uniquement : la Finlande, la Grèce, l'Irlande, l'Italie et les Pays-Bas, ainsi que l'Afrique du Sud.
Canada : les dispositions sur les successions figurent dans la convention d'impôt sur le revenu.

L'Espagne, le Portugal, la Belgique, la Pologne et la Suède n'apparaissent pas sur cette page. Savoir si cela vous laisse moins d'allègement, ou un allègement d'une autre source, est une question pour un conseiller. Pour vérifier vous-même un pays, la page de l'IRS renvoie à la Tax Research Platform de l'International Bureau of Fiscal Documentation, et la page du Trésor américain héberge les textes des conventions et leurs explications techniques.

Pourquoi vos héritiers peuvent devoir faire une déclaration américaine pour une seule maison

L'obligation de déclarer pèse sur la succession. Lorsque les actifs situés aux États-Unis dépassent le seuil, l'exécuteur testamentaire dépose le formulaire 706-NA, dans les neuf mois suivant la date du décès sauf prolongation accordée. L'IRS décrit aussi un certificat de transfert, délivré lorsqu'elle est convaincue que l'impôt éventuel a été payé ou garanti. Elle précise qu'un certificat n'est pas exigé pour les biens administrés par un exécuteur ou un administrateur nommé, qualifié et agissant aux États-Unis.

Pensez à ce que cela signifie pour une famille en Europe. Vos héritiers peuvent être amenés à traiter avec une administration américaine, en anglais, selon un calendrier américain, tout en réglant la succession dans leur pays. Un acheteur qui y a réfléchi à l'avance peut rendre cette démarche plus courte et moins coûteuse pour eux.

Pourquoi la structure de détention compte, et pourquoi poser la question avant d'acheter

La section 2104 ne traite les actions d'une société comme un bien situé aux États-Unis que si la société est américaine. La manière de détenir un bien américain, en nom propre ou sous une autre forme, peut donc modifier l'application des règles successorales. Nous ne conseillons pas sur les structures. Chacune a des conséquences pour l'impôt sur le revenu, pour la fiscalité de votre pays, pour le prêt et pour ce qui se passe à la revente, et la bonne réponse dépend de votre lieu de résidence et de vos héritiers.

Ce que nous pouvons dire, c'est que le moment de poser la question est avant l'achat. Demandez au conseiller ce que supposerait un changement de mode de détention après l'achat. Si vous organisez aussi un financement, consultez notre guide sur les foreign national loans, et gardez à l'esprit qu'un prêteur peut avoir un avis sur la manière dont le bien est détenu.

Que faire avant de signer

Prenez rendez-vous avec un conseiller qui connaît à la fois les règles américaines et le droit de votre propre pays, puisque celui-ci a ses propres règles en matière de succession et d'impôt. Apportez le prix d'achat, vos autres actifs américains, votre situation familiale et un projet de testament. Nos guides par pays présentent ce qui diffère dans chaque marché européen, et le guide sur le calendrier d'achat montre à quel moment du processus vous avez encore de la marge pour changer de cap.

Avant d'acheter : les questions successorales à poser

Additionnez vos actifs situés aux États-Unis, pas seulement la maison, et comparez-les au seuil de déclaration de 60 000 $.
Demandez si les États-Unis ont une convention sur les successions avec votre pays et ce qu'elle apporte pour une maison.
Demandez en quoi détenir le bien en nom propre ou sous une autre forme change la situation successorale.
Demandez ce que votre propre pays taxe pour le même décès, et comment il traite l'impôt américain déjà payé.
Demandez qui sera l'exécuteur testamentaire, et s'il peut agir aux États-Unis.
Vérifiez que votre testament fonctionne pour un bien américain, et gardez-en une copie là où vos héritiers pourront la trouver.
Faites tout cela avant de signer, pas après le closing.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

Dois-je payer l'impôt successoral américain sur une maison en Floride ?

Les 60 000 $ signifient-ils que mes premiers 60 000 $ sont exonérés ?

Une convention fiscale règle-t-elle le problème ?

Quels pays européens ont une convention sur les successions avec les États-Unis ?

Pourquoi mes héritiers devraient-ils faire une déclaration aux États-Unis pour une seule maison ?

Poursuivre vos recherches

Sources (9)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 5 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.