Europe America Mortgage Europe America Mortgage
← Volver a las guíasImpuestos

El estate tax de EE. UU. para europeos que tienen una vivienda allí

La pregunta suele llegar tarde: alguien compra una casa en Florida o en Virginia y solo después se plantea qué pasará con ella cuando muera. Estados Unidos grava la herencia de un propietario no residente de forma distinta a la de un residente, y el umbral es mucho más bajo. Esta guía explica las normas en lenguaje llano, para que sepas qué preguntar a un asesor con experiencia transfronteriza antes de comprar.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN8 min de lectura

De un vistazo

Cifras revisadas el

¿Tributa una vivienda en EE. UU.?
Sí, puede tributar. El IRS indica que el estate tax se aplica a la transmisión de bienes situados en Estados Unidos, y los inmuebles son un ejemplo.
¿Quién cuenta como no residente?
Quien, en el momento de su fallecimiento, no tenía su domicilio en Estados Unidos ni era ciudadano estadounidense (instrucciones del Form 706-NA del IRS).
La cifra de 60.000 $
El umbral de presentación del IRS para la herencia de un no residente que no es ciudadano.
Crédito fiscal
La sección 2102(b) del Internal Revenue Code concede un crédito de 13.000 $, o más en algunos casos, frente al impuesto.
Plazo
El Form 706-NA vence a los 9 meses de la fecha del fallecimiento, salvo que se haya concedido una prórroga.
Residentes y ciudadanos
Para los fallecimientos de 2026, el IRS fija un umbral de presentación de 15.000.000 $ para ciudadanos y residentes de EE. UU., y por eso las normas para no residentes sorprenden.

¿Pagas impuesto de sucesiones de EE. UU. por una casa en Florida?

El impuesto federal que importa aquí es un estate tax: se cobra sobre la transmisión de la herencia de la persona fallecida, no sobre quien la recibe. La sección 2101 del Internal Revenue Code lo impone sobre la herencia sujeta a impuesto de todo fallecido que sea no residente y no sea ciudadano de EE. UU.

Para ese grupo, el IRS dice que el impuesto se aplica a los bienes situados en Estados Unidos, tangibles o intangibles, y cita los inmuebles como ejemplo. Una casa es un bien tangible y está donde está el terreno. Si tienes una vivienda en Florida, Virginia o Nueva York, es un bien situado en EE. UU. sea cual sea la forma en que se organizó el préstamo y dondequiera que vivas. Los impuestos que cobra cada estado quedan fuera de esta página, y conviene preguntarlos a tu asesor.

¿Quieres las cifras para tu situación?

El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.

Iniciar mi análisis hipotecario

¿Eres no residente a estos efectos?

El criterio no es el que usan tu visado o tu declaración de impuestos. Las instrucciones del Form 706-NA llaman no residente no ciudadano al fallecido que, en el momento de su muerte, no tenía su domicilio en Estados Unidos ni era ciudadano estadounidense. Domicilio significa vivir en un lugar sin una intención presente definida de marcharse más adelante.

Para un europeo que vive en su país y compra una vivienda vacacional o de inversión, eso lo situará normalmente del lado de los no residentes. Si te mudas a Estados Unidos para quedarte, se aplica otro conjunto de normas, y tu asesor tendrá que examinar tu domicilio y no solo tu dirección. Esta guía trata el caso del no residente.

Qué significa la cifra de 60.000 $

El IRS dice que, si el valor, a la fecha del fallecimiento, de los activos del fallecido situados en EE. UU., junto con la exención específica del impuesto sobre donaciones y el importe de las donaciones imponibles ajustadas, supera un umbral de presentación de 60.000 $, el albacea debe presentar el Form 706-NA. Esa cifra es un umbral de presentación en las instrucciones del IRS. El Code concede por separado a los no residentes un crédito de 13.000 $, y en algunos casos uno mayor, frente al impuesto. Lo establece la sección 2102(b).

A modo de comparación, el IRS fija un umbral de presentación de 15.000.000 $ para las herencias de ciudadanos y residentes de EE. UU. que fallezcan en 2026. Esa diferencia explica por qué este tema pilla por sorpresa a los compradores: las cifras generosas de las que puedes haber leído no se aplican a los no residentes. Cómo se combinan el umbral y el crédito en una herencia concreta es un cálculo para un asesor. El mensaje práctico para un comprador es que una vivienda suele superar los 60.000 $ por un amplio margen.

Qué puede cambiar un convenio sobre el estate tax

Un convenio es un acuerdo entre Estados Unidos y otro país, y algunos cubren el estate tax. Según la sección 2102(b), el crédito puede ser mayor en la medida en que lo exija una obligación de un convenio. Las instrucciones del Form 706-NA añaden que una postura adoptada con base en un convenio debe señalarse con una declaración adjunta a la declaración de impuestos.

El IRS enumera los países con convenios sobre estate tax o donaciones, según se consultó el 5 de octubre de 2026:

  • Sucesiones y donaciones: Austria, Dinamarca, Francia, Alemania y el Reino Unido, además de Australia y Japón.
  • Solo sucesiones: Finlandia, Grecia, Irlanda, Italia y los Países Bajos, además de Sudáfrica.
  • Canadá: las disposiciones sobre sucesiones están dentro del convenio de impuesto sobre la renta.

España, Portugal, Bélgica, Polonia y Suecia no aparecen en esa página. Si eso te deja con menos alivio, o con un alivio de otra fuente, es una pregunta para un asesor. Para comprobar tú mismo cualquier país, la página del IRS remite a la Tax Research Platform de la International Bureau of Fiscal Documentation, y la página del Tesoro de EE. UU. aloja los textos de los convenios y sus explicaciones técnicas.

Por qué tus herederos pueden tener que presentar una declaración en EE. UU. por una vivienda

La obligación de presentar recae en la herencia. Cuando los activos situados en EE. UU. superan el umbral, el albacea presenta el Form 706-NA, que vence a los nueve meses de la fecha del fallecimiento, salvo que se haya concedido una prórroga. El IRS describe además un certificado de transferencia, que se expide cuando está convencido de que el impuesto, si lo hay, se ha pagado o está garantizado. Dice que no se exige un certificado para los bienes administrados por un albacea o administrador nombrado, habilitado y que actúe dentro de Estados Unidos.

Piensa en lo que eso supone para una familia en Europa. Tus herederos pueden verse obligados a tratar con una autoridad estadounidense, en inglés, con un calendario estadounidense, mientras también liquidan la herencia en su país. Un comprador que lo haya pensado de antemano puede hacer ese proceso más corto y más barato para ellos.

Por qué importa la estructura de titularidad y por qué preguntar antes de comprar

La sección 2104 trata las acciones de una sociedad como bienes situados en Estados Unidos solo si la sociedad es estadounidense. Por tanto, la forma en que tengas una vivienda en EE. UU., a tu nombre o de otra manera, puede cambiar cómo se aplican las normas de la herencia. No asesoramos sobre estructuras. Cada una tiene consecuencias para el impuesto sobre la renta, para los impuestos de tu país, para la hipoteca y para lo que ocurre en una venta, y la respuesta correcta depende de dónde vives y de quién hereda.

Lo que sí podemos decir es que el momento de preguntar es antes de la compra. Pregunta al asesor qué implicaría cambiar, después de la compra, la forma en que se tiene una vivienda. Si además estás organizando la financiación, consulta los foreign national loans y ten en cuenta que un prestamista puede tener una opinión sobre cómo se tiene la propiedad.

Qué hacer antes de firmar

Reserva una conversación con un asesor que conozca tanto las normas de EE. UU. como el derecho de tu propio país, ya que tu país tendrá sus propias normas sobre herencias e impuestos. Lleva el precio de compra, tus demás activos en EE. UU., tu situación familiar y un borrador de tu testamento. Nuestras guías por países explican qué cambia en cada mercado europeo, y la guía del calendario de compra muestra en qué punto del proceso todavía tienes margen para cambiar de rumbo.

Antes de comprar: preguntas sobre la herencia

  • Suma tus activos situados en EE. UU., no solo la vivienda, y compáralos con el umbral de presentación de 60.000 $.
  • Pregunta si Estados Unidos tiene un convenio sobre el estate tax con tu país y qué hace por una vivienda.
  • Pregunta cómo cambia la situación de la herencia tener la propiedad a tu nombre o de otra forma.
  • Pregunta qué grava tu propio país por ese mismo fallecimiento y cómo trata el impuesto de EE. UU. ya pagado.
  • Pregunta quién será el albacea y si puede actuar en Estados Unidos.
  • Comprueba que tu testamento funciona para una propiedad en EE. UU. y guarda una copia donde tus herederos puedan encontrarla.
  • Haz todo esto antes de firmar, no después del closing.

Preguntas de quienes se mudan desde Europa

Sigue investigando

Fuentes (9)

Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 5 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Países Bajos (AFM 12050993)

Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.

Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.