US-Erbschaftsteuer für Europäer mit Haus in den USA

Q: Zahle ich US-Erbschaftsteuer auf ein Haus in Florida?

Die Bundessteuer, um die es geht, ist die Estate Tax. Sie wird auf den Nachlass der verstorbenen Person erhoben, nicht auf den Erwerb durch die Erben. Für einen Nichtansässigen, der kein US-Staatsbürger ist, gilt die Steuer laut IRS für Vermögen in den USA, und eine Immobilie befindet sich dort, wo das Grundstück liegt. Ein Haus in Florida kann also Teil des besteuerten Nachlasses sein. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Gesamtwert Ihres US-Vermögens und von einem etwaigen Abkommen zwischen den USA und Ihrem Land ab. Ein Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung kann das für Ihren Fall klären.

Q: Heißt die Grenze von 60.000 $, dass meine ersten 60.000 $ frei sind?

Nicht ganz. In der IRS-Anleitung sind 60.000 $ die Abgabeschwelle: Übersteigt der Wert Ihrer US-Vermögenswerte am Todestag, zusammen mit dem besonderen Freibetrag der Schenkungsteuer und Ihren bereinigten steuerpflichtigen Schenkungen, diese Schwelle, muss der Nachlassverwalter das Formular 706-NA einreichen. Unabhängig davon gewährt der Internal Revenue Code Nichtansässigen eine Gutschrift von 13.000 $ auf die Steuer, in manchen Fällen eine größere. Wie Gutschrift und Schwelle bei einem bestimmten Nachlass zusammenspielen, ist eine Berechnung, die Sie mit einem Berater bestätigen sollten. Für Käufer ist die Botschaft einfach: Ein einzelnes Haus übersteigt 60.000 $ normalerweise um ein Vielfaches, eine Abgabe ist also eine reale Möglichkeit.

Q: Beseitigt ein Steuerabkommen das Problem?

Es kann die Lage verändern, aber es ersetzt nicht den Blick darauf. Die USA haben mit einigen Ländern Erbschaftsteuerabkommen, und der Code sagt, dass die Gutschrift insoweit größer sein kann, wie eine Abkommenspflicht es verlangt. Wenn Sie in einer Erklärung eine Position auf ein Abkommen stützen, verlangt die IRS-Anleitung, dass Sie eine entsprechende Erklärung beifügen. Was ein bestimmtes Abkommen für ein Haus bringt, hängt von seinem Wortlaut ab, und die Abkommen unterscheiden sich. Bitten Sie den Berater, das für Sie geltende Abkommen zu lesen.

Q: Welche europäischen Länder haben mit den USA ein Erbschaftsteuerabkommen?

Die IRS-Seite zu Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen nennt diese Länder, Stand 5. Oktober 2026. Erbschaft- und Schenkungsteuer: Österreich, Dänemark, Frankreich, Deutschland und das Vereinigte Königreich, außerhalb Europas außerdem Australien und Japan. Nur Erbschaftsteuer: Finnland, Griechenland, Irland, Italien und die Niederlande, außerdem Südafrika. Kanada hat Erbschaftsregeln innerhalb seines Einkommensteuerabkommens. Spanien, Portugal, Belgien, Polen und Schweden stehen nicht auf dieser Liste. Das ist kein Urteil darüber, welche Entlastung Ihnen zusteht, sondern nur ein Anlass zur Prüfung. Die IRS-Seite verweist auf die Tax Research Platform des International Bureau of Fiscal Documentation und auf die vollständigen Abkommenstexte auf der IRS-Seite und der Seite des US-Finanzministeriums. Lassen Sie sich von Ihrem Berater den aktuellen Stand für Ihr Land bestätigen.

Q: Warum müssten meine Erben für ein einziges Haus in den USA eine Erklärung abgeben?

Weil die Abgabepflicht beim Nachlass liegt und nicht von der Größe Ihres Vermögens abhängt. Der Nachlassverwalter reicht das Formular 706-NA ein, wenn US-Vermögen zusammen mit dem besonderen Freibetrag der Schenkungsteuer und den bereinigten steuerpflichtigen Schenkungen die Abgabeschwelle übersteigt. Die IRS beschreibt außerdem eine Übertragungsbescheinigung (transfer certificate), die bestätigt, dass die Steuer bezahlt oder sichergestellt ist, und sagt, dass sie für Vermögen nicht verlangt wird, das ein in den USA bestellter und dort tätiger Nachlassverwalter verwaltet. In der Praxis haben Ihre Erben, die vielleicht in Europa leben, es möglicherweise zusätzlich zur Erbschaft im Heimatland mit einem US-Verfahren, einer US-Frist von neun Monaten und US-Unterlagen zu tun.

Auf einen Blick

Zahlen zuletzt geprüft: 5. Oktober 2026

Ist ein US-Haus steuerpflichtig?: Ja, das kann sein. Laut IRS gilt die Estate Tax für die Übertragung von Vermögen, das sich in den USA befindet, und Immobilien sind ein Beispiel dafür.
Wer gilt als nichtansässig?: Wer beim Tod weder seinen Wohnsitz (Domizil) in den USA hatte noch US-Staatsbürger war (Anleitung zum IRS-Formular 706-NA).
Die Zahl 60.000 $: Die Abgabeschwelle der IRS für den Nachlass eines Nichtansässigen, der kein US-Staatsbürger ist.
Steuergutschrift: Section 2102(b) des Internal Revenue Code gewährt eine Gutschrift von 13.000 $, in manchen Fällen mehr, auf die Steuer.
Frist: Das Formular 706-NA ist innerhalb von 9 Monaten nach dem Todestag fällig, sofern keine Verlängerung gewährt wurde.
Ansässige und Staatsbürger: Für Todesfälle im Jahr 2026 nennt die IRS für US-Staatsbürger und Ansässige eine Abgabeschwelle von 15.000.000 $. Deshalb überraschen die Regeln für Nichtansässige so viele.

Zahlen Sie US-Erbschaftsteuer auf ein Haus in Florida?

Die Bundessteuer, auf die es hier ankommt, ist eine Estate Tax: Sie wird auf die Übertragung des Nachlasses der verstorbenen Person erhoben, nicht auf den Erwerb durch die Erben. Section 2101 des Internal Revenue Code erhebt sie auf den steuerpflichtigen Nachlass jedes Verstorbenen, der nichtansässig und kein US-Staatsbürger ist.

Für diese Gruppe gilt die Steuer laut IRS für Vermögen in den USA, ob materiell oder immateriell, und die IRS nennt Immobilien ausdrücklich als Beispiel. Ein Haus ist materielles Vermögen und befindet sich dort, wo das Grundstück liegt. Wenn Sie ein Haus in Florida, Virginia oder New York besitzen, ist es Vermögen in den USA, gleichgültig wie das Darlehen aufgebaut wurde und wo Sie wohnen. Steuern einzelner Bundesstaaten liegen außerhalb dieser Seite, sind aber eine Frage an Ihren Berater wert.

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Sind Sie in diesem Sinn nichtansässig?

Maßgeblich ist nicht der Test, den Ihr Visum oder Ihre Steuererklärung verwendet. Die Anleitung zum Formular 706-NA bezeichnet einen Verstorbenen als nichtansässig und kein Staatsbürger, wenn er beim Tod weder seinen Wohnsitz (Domizil) in den USA hatte noch US-Staatsbürger war. Domizil bedeutet, an einem Ort zu leben, ohne die gegenwärtige bestimmte Absicht, später wegzuziehen.

Für einen Europäer, der zu Hause lebt und eine Ferien- oder Kapitalanlage-Immobilie kauft, bedeutet das in der Regel, dass er auf der Seite der Nichtansässigen steht. Wer in die USA zieht, um zu bleiben, unterliegt anderen Regeln, und Ihr Berater muss dann Ihr Domizil prüfen und nicht nur Ihre Adresse. Dieser Ratgeber behandelt den Fall des Nichtansässigen.

Was die Zahl 60.000 $ bedeutet

Die IRS sagt: Übersteigt der Wert der US-Vermögenswerte des Verstorbenen am Todestag, zusammen mit dem besonderen Freibetrag der Schenkungsteuer und dem Betrag der bereinigten steuerpflichtigen Schenkungen, die Abgabeschwelle von 60.000 $, muss der Nachlassverwalter das Formular 706-NA einreichen. Diese Zahl ist in der IRS-Anleitung eine Abgabeschwelle. Der Code gewährt Nichtansässigen davon getrennt eine Gutschrift von 13.000 $ auf die Steuer, in manchen Fällen eine größere. Das regelt Section 2102(b).

Zum Vergleich: Für die Nachlässe von US-Staatsbürgern und Ansässigen, die 2026 sterben, nennt die IRS eine Abgabeschwelle von 15.000.000 $. Dieser Abstand ist der Grund, warum das Thema Käufer überrascht: Die großzügigen Beträge, von denen Sie gelesen haben, gelten für Nichtansässige nicht. Wie Schwelle und Gutschrift bei einem Nachlass zusammenwirken, ist eine Rechnung für einen Berater. Die praktische Botschaft für Käufer lautet, dass ein einzelnes Haus die 60.000 $ meist deutlich übersteigt.

Was ein Erbschaftsteuerabkommen ändern kann

Ein Abkommen ist eine Vereinbarung zwischen den USA und einem anderen Land, und einige davon betreffen die Erbschaftsteuer. Nach Section 2102(b) kann die Gutschrift größer sein, soweit eine Abkommenspflicht das verlangt. Die Anleitung zum Formular 706-NA ergänzt, dass eine auf ein Abkommen gestützte Position durch eine der Erklärung beigefügte Darlegung kenntlich gemacht werden muss.

Die IRS nennt die Länder mit Erbschaft- oder Schenkungsteuerabkommen, Stand 5. Oktober 2026:

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Österreich, Dänemark, Frankreich, Deutschland und das Vereinigte Königreich, außerdem Australien und Japan.
Nur Erbschaftsteuer: Finnland, Griechenland, Irland, Italien und die Niederlande, außerdem Südafrika.
Kanada: Erbschaftsregeln stehen im Einkommensteuerabkommen.

Spanien, Portugal, Belgien, Polen und Schweden erscheinen auf dieser Seite nicht. Ob Sie dadurch weniger Entlastung haben oder eine Entlastung aus anderer Quelle, ist eine Frage für einen Berater. Wenn Sie ein Land selbst prüfen möchten: Die IRS-Seite verweist auf die Tax Research Platform des International Bureau of Fiscal Documentation, und die Seite des US-Finanzministeriums enthält Abkommenstexte und technische Erläuterungen.

Warum Ihre Erben für ein Haus in den USA eine Erklärung abgeben müssen

Die Abgabepflicht knüpft an den Nachlass an. Überschreitet das US-Vermögen die Schwelle, reicht der Nachlassverwalter das Formular 706-NA ein, fällig innerhalb von neun Monaten nach dem Todestag, sofern keine Verlängerung gewährt wurde. Die IRS beschreibt außerdem eine Übertragungsbescheinigung (transfer certificate), die ausgestellt wird, wenn die IRS überzeugt ist, dass die Steuer, falls überhaupt welche anfällt, bezahlt oder sichergestellt ist. Sie sagt, dass eine Bescheinigung für Vermögen nicht erforderlich ist, das ein in den USA bestellter, qualifizierter und dort tätiger Nachlassverwalter oder Nachlasspfleger verwaltet.

Überlegen Sie, was das für eine Familie in Europa heißt. Ihre Erben müssen sich womöglich mit einer US-Behörde auseinandersetzen, auf Englisch, nach einem US-Zeitplan, und zugleich den Nachlass zu Hause regeln. Wer als Käufer vorab darüber nachgedacht hat, kann diesen Vorgang für sie kürzer und günstiger machen.

Warum die Eigentumsstruktur zählt und weshalb Sie vor dem Kauf fragen sollten

Section 2104 behandelt Anteile an einer Gesellschaft nur dann als Vermögen in den USA, wenn die Gesellschaft eine inländische ist. Die Art, wie Sie ein US-Haus halten, in eigenem Namen oder in anderer Form, kann deshalb verändern, wie die Nachlassregeln greifen. Wir beraten nicht zu Strukturen. Jede hat Folgen für die Einkommensteuer, für die Steuer in Ihrem Heimatland, für die Hypothek und für das, was bei einem Verkauf geschieht, und die richtige Antwort hängt davon ab, wo Sie leben und wer erbt.

Wir können aber sagen, dass der Zeitpunkt zum Fragen vor dem Kauf liegt. Fragen Sie den Berater, was es bedeuten würde, die Haltungsform eines Hauses nach dem Kauf zu ändern. Wenn Sie auch die Finanzierung planen, lesen Sie Foreign National Loans und beachten Sie, dass ein Kreditgeber eine Meinung dazu haben kann, wie die Immobilie gehalten wird.

Was Sie vor der Unterschrift tun sollten

Vereinbaren Sie ein Gespräch mit einem Berater, der sowohl die US-Regeln als auch das Recht Ihres eigenen Landes kennt, denn Ihr Heimatland hat eigene Regeln zu Erbschaft und Steuern. Bringen Sie den Kaufpreis, Ihr sonstiges US-Vermögen, Ihre Familiensituation und einen Entwurf Ihres Testaments mit. Unsere Länderratgeber zeigen, was in den einzelnen europäischen Märkten anders ist, und der Ratgeber zum Kaufablauf macht deutlich, an welcher Stelle des Prozesses Sie noch umsteuern können.

Vor dem Kauf: Fragen zum Nachlass

Addieren Sie Ihr gesamtes US-Vermögen, nicht nur das Haus, und vergleichen Sie es mit der Abgabeschwelle von 60.000 $.
Fragen Sie, ob die USA mit Ihrem Land ein Erbschaftsteuerabkommen haben und was es für ein Haus bewirkt.
Fragen Sie, wie sich das Halten der Immobilie im eigenen Namen oder in anderer Form auf die Nachlassposition auswirkt.
Fragen Sie, was Ihr eigenes Land beim selben Todesfall besteuert und wie es bereits gezahlte US-Steuer behandelt.
Fragen Sie, wer der Nachlassverwalter sein wird und ob er in den USA handeln kann.
Prüfen Sie, ob Ihr Testament für eine US-Immobilie taugt, und bewahren Sie eine Kopie dort auf, wo Ihre Erben sie finden.
Erledigen Sie all das vor der Unterschrift, nicht nach dem Closing.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

Zahle ich US-Erbschaftsteuer auf ein Haus in Florida?

Heißt die Grenze von 60.000 $, dass meine ersten 60.000 $ frei sind?

Beseitigt ein Steuerabkommen das Problem?

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Quellen (9)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 5. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

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Basterpstra B.V., Drachten, Niederlande (AFM 12050993)

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Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.