Ottenere un mutuo USA con un visto H-1B, L-1 o O-1

La risposta breve

Sì, si può. Fannie Mae, che stabilisce le regole seguite dalla maggior parte dei finanziatori americani, acquista i mutui concessi a non cittadini che sono residenti legali permanenti o non permanenti alle stesse condizioni dei prestiti a cittadini americani. Un visto di lavoro ti rende un residente non permanente. Il finanziatore deve accertarsi che tu sia legalmente presente, con i documenti che ritiene appropriati, e Fannie Mae non prescrive quali tipi di visto siano idonei né quanto a lungo il visto debba ancora durare.

Quest'ultimo punto taglia in entrambe le direzioni. Non esiste un elenco ufficiale che escluda il tuo visto, e ogni finanziatore è libero di aggiungere requisiti propri. Trovare un finanziatore a suo agio con la tua categoria è il primo passo concreto.

I tre visti a confronto

Per il budget familiare, il diritto del partner a lavorare è spesso la riga che conta di più. Una coppia che arriva con un L-1 può pianificare su due redditi americani. Una coppia che arriva con un O-1 no, a meno che il partner abbia uno status proprio.

Un punto sull'H-1B da verificare prima di fare affidamento su una data di inizio: una proclamazione presidenziale del 2025 ha imposto un pagamento di 100.000 $ su certe nuove petizioni H-1B per persone fuori dagli Stati Uniti. Secondo lo USCIS, a giugno 2026 un tribunale federale ha annullato le linee guida che la attuavano e una corte d'appello ha rifiutato di sospendere quella decisione. Al momento in cui scriviamo la posizione era ancora in contenzioso, quindi verifica le regole attuali con il consulente per l'immigrazione del tuo datore di lavoro. I rinnovi e i visti già esistenti non erano coinvolti.

Cosa guarda un finanziatore

Il tuo status

Aspettati di dover mostrare passaporto, visto, registrazione I-94 e autorizzazione al lavoro. Il finanziatore garantisce a Fannie Mae che sei legalmente presente, quindi ne vorrà le copie agli atti.

Il tuo reddito

I non cittadini rispettano le stesse regole sul reddito dei cittadini. Uno stipendio americano dal datore di lavoro che ti sponsorizza non pone problemi. Il reddito di un datore di lavoro estero pagato in valuta estera sì: richiede alle spalle due anni di dichiarazioni dei redditi federali americane firmate, che un nuovo arrivato non ha. In pratica il finanziatore lavorerà con il tuo contratto di lavoro americano e le buste paga recenti.

Fannie Mae chiede inoltre che si possa ragionevolmente prevedere la continuità del reddito. Quando un reddito ha una data di fine definita, il finanziatore deve documentare che durerà almeno tre anni. La guida non dice che la scadenza di un visto sia una simile data di fine, e i finanziatori hanno opinioni diverse. Se il tuo visto ha meno di tre anni davanti a sé, sollevalo all'inizio e chiedi quali prove di rinnovo o di una domanda di green card il finanziatore accetterà.

Il tuo credito

Arriverai senza un punteggio di credito americano, perché i punteggi si costruiscono solo con ciò che i finanziatori americani segnalano. Un punteggio FICO richiede almeno un conto aperto da sei mesi. La valutazione automatizzata di Fannie Mae non ha più un punteggio minimo, e le sue regole consentono di usare referenze di credito estere quando mancano quelle americane, ma quelle pratiche vengono valutate a mano con limiti più stretti. La nostra guida per comprare senza un punteggio di credito americano illustra le vie possibili.

I tuoi fondi

Il denaro detenuto in Europa deve essere convertito in dollari e depositato presso un istituto regolamentato negli USA, e lì verificato, prima del closing. Apri il conto e avvia i trasferimenti per tempo.

Quali prestiti sono accessibili e quali no

I prestiti convenzionali sono la via standard, con anticipi dal 3% al 5% del prezzo per un'abitazione principale se rispetti le condizioni. Vedi quanta liquidità ti serve.

I prestiti FHA sono preclusi. L'HUD ha tolto i residenti non permanenti dall'idoneità FHA per le pratiche dal 25 maggio 2025. Se in seguito ricevi una green card, tornano accessibili.

I prestiti jumbo, per importi superiori al conforming limit locale, non vengono venduti a Fannie Mae, quindi ogni finanziatore applica una propria politica ai titolari di visto. Nelle zone costose conta: verifica il limite della tua contea nelle nostre guide alle località.

Tasse: un titolare di visto di solito diventa residente fiscale americano

Status di immigrazione e residenza fiscale sono test separati. Secondo il substantial presence test sei residente fiscale americano una volta che sei stato presente per 31 giorni nell'anno e per 183 giorni su tre anni, contando tutti i giorni di quest'anno, un terzo di quelli dell'anno scorso e un sesto di quelli dell'anno prima. Chi lavora a tempo pieno con un H-1B, un L-1 o un O-1 di norma lo soddisfa nel primo anno intero. Da allora gli Stati Uniti tassano il tuo reddito mondiale, il che incide su come gestisci una casa e i risparmi che hai ancora in Europa. Parla con un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera prima del trasferimento, non dopo.

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