Obtenir un prêt immobilier américain avec un visa H-1B, L-1 ou O-1

La réponse courte

Oui, c'est possible. Fannie Mae, qui fixe les règles que suivent la plupart des prêteurs américains, rachète les prêts accordés à des non-citoyens résidents permanents ou non permanents légaux aux mêmes conditions que ceux accordés à des citoyens américains. Un visa de travail fait de vous un résident non permanent. Le prêteur doit s'assurer lui-même que votre présence est légale, à l'aide des documents qu'il juge appropriés, et Fannie Mae ne prescrit ni les types de visa admis ni la durée pendant laquelle le visa doit encore courir.

Ce dernier point joue dans les deux sens. Il n'existe aucune liste officielle qui exclut votre visa, et chaque prêteur est libre d'ajouter ses propres exigences. Trouver un prêteur à l'aise avec votre catégorie est la première vraie étape.

Les trois visas comparés

Pour le budget d'un foyer, le droit de travail du conjoint est souvent la ligne qui compte le plus. Un couple qui arrive avec un L-1 peut compter sur deux revenus américains. Un couple qui arrive avec un O-1 ne le peut pas, sauf si le conjoint a un statut propre.

Un point sur le H-1B à vérifier avant de vous fier à une date de début : une proclamation présidentielle de 2025 a imposé un paiement de 100 000 $ pour certaines nouvelles demandes de H-1B concernant des personnes situées hors des États-Unis. Selon l'USCIS, un tribunal fédéral a annulé en juin 2026 les instructions qui la mettaient en œuvre, et une cour d'appel a refusé de suspendre cette décision. La situation faisait encore l'objet d'un contentieux au moment de la rédaction : confirmez donc les règles en vigueur auprès du conseil en immigration de votre employeur. Les renouvellements et les visas existants n'étaient pas concernés.

Ce que regarde un prêteur

Votre statut

Attendez-vous à devoir présenter votre passeport, votre visa, votre fiche I-94 et votre autorisation de travail. Le prêteur garantit à Fannie Mae que votre présence est légale : il voudra donc des copies dans le dossier.

Vos revenus

Les non-citoyens sont soumis aux mêmes règles de revenus que les citoyens. Un salaire américain versé par l'employeur qui vous parraine ne pose pas de difficulté. Un revenu d'un employeur étranger versé en devise étrangère, si : il exige deux années de déclarations fiscales fédérales américaines signées, que ne possède pas un nouvel arrivant. En pratique, le prêteur travaillera à partir de votre contrat de travail américain et de vos bulletins de salaire récents.

Fannie Mae demande aussi que l'on puisse raisonnablement s'attendre à ce que les revenus se poursuivent. Lorsque des revenus ont une date de fin définie, le prêteur doit documenter qu'ils dureront au moins trois ans. Le guide ne dit pas que l'expiration d'un visa constitue une telle date de fin, et les prêteurs ont des avis différents. Si votre visa a moins de trois ans à courir, abordez le sujet dès le début et demandez quelles preuves de renouvellement ou de demande de green card le prêteur acceptera.

Votre crédit

Vous arriverez sans score de crédit américain, car les scores ne se construisent qu'à partir de ce que déclarent les prêteurs américains. Un score FICO exige au moins un compte ouvert depuis six mois. L'underwriting automatisé de Fannie Mae n'impose plus de score minimal, et ses règles autorisent l'usage de références de crédit étrangères lorsque les références américaines manquent, mais ces dossiers sont instruits à la main, avec des limites plus strictes. Notre guide sur l'achat sans score de crédit américain décrit les voies possibles.

Vos fonds

L'argent détenu en Europe doit être converti en dollars et conservé dans un établissement réglementé aux États-Unis, puis vérifié sur place, avant le closing. Ouvrez le compte et lancez les transferts tôt.

Quels prêts sont ouverts, et lesquels ne le sont pas

Les prêts conventionnels sont la voie standard, avec un apport de 3 % à 5 % du prix pour une résidence principale si vous remplissez les conditions. Voir le cash dont vous avez besoin.

Les prêts FHA sont fermés. Le HUD a retiré les résidents non permanents de l'éligibilité FHA pour les dossiers à compter du 25 mai 2025. Si vous recevez plus tard une green card, ils redeviennent accessibles.

Les prêts jumbo, pour des montants supérieurs au plafond conforming local, ne sont pas revendus à Fannie Mae : chaque prêteur applique donc sa propre politique aux titulaires de visa. Dans les zones chères, cela compte : vérifiez le plafond de votre comté dans nos guides par destination.

Fiscalité : un titulaire de visa devient en général résident fiscal américain

Le statut d'immigration et la résidence fiscale sont deux tests distincts. Selon le substantial presence test (test de présence substantielle), vous êtes résident fiscal américain dès que vous avez été présent 31 jours dans l'année et 183 jours sur trois ans, en comptant tous les jours de l'année en cours, un tiers de ceux de l'année précédente et un sixième de ceux de l'année d'avant. Quelqu'un qui travaille à temps plein avec un H-1B, un L-1 ou un O-1 le remplit normalement dès la première année complète. À partir de là, les États-Unis imposent vos revenus mondiaux, ce qui a des conséquences sur la manière de traiter un logement et l'épargne que vous détenez encore en Europe. Consultez un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières avant le départ, pas après.

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