US-Hypothek mit Arbeitsvisum: H-1B, L-1 und O-1 erklärt

Q: Lehnt ein Kreditgeber mich ab, weil mein Visum in zwei Jahren abläuft?

Eine solche Regel steht nicht im Leitfaden von Fannie Mae. Er legt keine Mindestrestlaufzeit des Visums fest und überlässt es dem Kreditgeber, Ihren rechtmäßigen Aufenthalt festzustellen. Er sagt aber, dass bei Einkommen mit festem Ablaufdatum erwartet werden muss, dass es mindestens drei Jahre fortbesteht, und Kreditgeber sind uneins, ob ein Visumende als solches Datum zählt. Manche stellen eigene Anforderungen. Fragen Sie den Kreditgeber vor dem Antrag, wie er Ihre Visumkategorie behandelt.

Q: Zählt das Einkommen meines Partners?

Wenn Ihr Partner arbeiten darf und eine US-Stelle hat, ja, auf derselben Grundlage wie bei jedem Mitdarlehensnehmer. Das hängt vom Visum ab. Partner von L-1-Inhabern sind als Teil ihres Status zur Arbeit berechtigt. Partner von H-1B-Inhabern können eine Arbeitserlaubnis erst beantragen, wenn der H-1B-Inhaber das Green-Card-Verfahren begonnen hat. Partner von O-1-Inhabern dürfen mit diesem Status nicht arbeiten.

Q: Ich habe keinen US-Kreditscore. Ist damit alles vorbei?

Nein. Das automatisierte System von Fannie Mae verlangt keinen Mindestscore mehr, und es gibt Wege für Darlehensnehmer ganz ohne Score. Sie sind an Bedingungen geknüpft, und Kreditgeber entscheiden, ob sie sie anbieten. Lesen Sie unseren Ratgeber zum Kauf ohne US-Kreditscore. Beginnen Sie ab der ersten Woche nach Ihrer Ankunft, US-Bonität aufzubauen, denn für einen Score braucht es ein Konto, das seit sechs Monaten besteht.

Q: Wirkt sich ein Green-Card-Antrag auf meine Hypothek aus?

Nicht negativ. Der Status H-1B, L-1 und O-1 erlaubt es Ihnen, den dauerhaften Aufenthalt anzustreben, ohne das Visum zu verlieren. Sobald Sie eine Green Card haben, werden Sie als dauerhaft Ansässiger bewertet, FHA-Darlehen stehen wieder offen, und die Visumfrage verschwindet aus der Akte.

Q: Was geschieht mit der Hypothek, wenn ich meine Stelle verliere?

Das Darlehen bleibt bestehen, solange Sie die Raten zahlen. Das Problem ist Ihr Aufenthaltsrecht. Ein H-1B-Inhaber, der die Stelle verliert, hat in der Regel bis zu 60 Tage, oder bis zum Ende der Visumsdauer, wenn diese früher eintritt, um einen neuen Sponsor zu finden. Das ist ein Grund, Ersparnisse als Reserve zu halten und ein Haus zu kaufen, das Sie verkaufen oder vermieten könnten, falls Sie ausreisen müssten.

Auf einen Blick

Zahlen zuletzt geprüft: 3. Oktober 2026

Ist ein Standarddarlehen möglich?: Ja. Fannie Mae kauft Darlehen an rechtmäßig ansässige Nicht-Staatsbürger zu denselben Bedingungen wie an US-Staatsbürger. Der Kreditgeber muss feststellen, dass Sie sich rechtmäßig im Land aufhalten.
H-1B: Bis zu 3 Jahre, verlängerbar auf 6. Der Partner darf nur in begrenzten Fällen arbeiten. Green-Card-Absicht erlaubt.
L-1: Zunächst 3 Jahre, bis zu 7 (L-1A) oder 5 (L-1B). Der Partner darf arbeiten. Green-Card-Absicht erlaubt.
O-1: Bis zu 3 Jahre, jeweils um ein Jahr verlängerbar. Der Partner darf nicht arbeiten. Green-Card-Absicht erlaubt.
Nicht verfügbar: FHA-Darlehen, seit dem 25. Mai 2025, für alle, die weder US-Staatsbürger noch Inhaber einer Green Card sind.
Größte Hürden: Bei der Ankunft kein US-Kreditscore, und ausländisches Einkommen, das ohne zwei Jahre US-Steuererklärungen nicht angerechnet werden kann.

Die kurze Antwort

Ja, das geht. Fannie Mae, das die Regeln setzt, denen die meisten US-Kreditgeber folgen, kauft Hypotheken an Nicht-Staatsbürger, die dauerhaft oder vorübergehend rechtmäßig ansässig sind, zu denselben Bedingungen wie Darlehen an US-Staatsbürger. Mit einem Arbeitsvisum sind Sie vorübergehend ansässig. Der Kreditgeber muss sich anhand der Unterlagen, die er für angemessen hält, davon überzeugen, dass Sie sich rechtmäßig im Land aufhalten, und Fannie Mae schreibt weder vor, welche Visumtypen infrage kommen, noch wie lange das Visum noch laufen muss.

Dieser letzte Punkt wirkt in beide Richtungen. Es gibt keine offizielle Liste, die Ihr Visum ausschließt, und jeder Kreditgeber kann eigene Anforderungen hinzufügen. Der erste echte Schritt ist, einen Kreditgeber zu finden, der mit Ihrer Kategorie vertraut ist.

Möchten Sie die Zahlen für Ihre Situation?

Der Hypothekenscan zeigt, welche Darlehen zu Ihrem Status passen, wie viel Eigenmittel Sie benötigen und was Sie zuerst regeln sollten.

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Die drei Visa im Vergleich

	H-1B	L-1	O-1
Für wen es gedacht ist	Fachberufe, für die ein einschlägiger Abschluss nötig ist	Mitarbeiter, die innerhalb desselben Unternehmens versetzt werden, nach mindestens einem Jahr im Ausland	Personen mit außergewöhnlichen Fähigkeiten in ihrem Fachgebiet
Dauer	Bis zu 3 Jahre, verlängerbar auf 6. Länger in Schritten, wenn ein Green-Card-Verfahren läuft.	Zunächst 3 Jahre. Höchstens 7 Jahre für Führungskräfte (L-1A), 5 für Fachkräfte (L-1B).	Bis zu 3 Jahre, dann Verlängerungen von jeweils bis zu 1 Jahr
Arbeitsrecht des Partners	Nur mit einer Arbeitserlaubnis, die möglich ist, sobald der H-1B-Inhaber das Green-Card-Verfahren begonnen hat	Ja, als Teil des Status	Nein
Green-Card-Absicht	Erlaubt	Erlaubt	Erlaubt

Für das Haushaltsbudget ist das Arbeitsrecht des Partners oft die wichtigste Zeile. Ein Paar, das mit einem L-1 ankommt, kann mit zwei US-Einkommen planen. Ein Paar, das mit einem O-1 ankommt, kann das nicht, es sei denn, der Partner hat einen eigenen Status.

Ein Punkt zum H-1B, den Sie prüfen sollten, bevor Sie sich auf einen Starttermin verlassen: Eine Proklamation des Präsidenten von 2025 führte für bestimmte neue H-1B-Anträge für Personen außerhalb der Vereinigten Staaten eine Zahlung von 100.000 $ ein. Laut USCIS hob ein Bundesgericht im Juni 2026 die Richtlinie zu ihrer Umsetzung auf, und ein Berufungsgericht lehnte es ab, diese Entscheidung auszusetzen. Zum Zeitpunkt unseres Textes wurde die Sache noch gerichtlich ausgetragen, bestätigen Sie die aktuellen Regeln daher mit den Einwanderungsjuristen Ihres Arbeitgebers. Verlängerungen und bestehende Visa waren nicht betroffen.

Was ein Kreditgeber prüft

Ihr Status

Rechnen Sie damit, Ihren Reisepass, Ihr Visum, Ihren I-94-Eintrag und Ihre Arbeitserlaubnis vorzulegen. Der Kreditgeber versichert Fannie Mae, dass Sie sich rechtmäßig im Land aufhalten, und will deshalb Kopien in der Akte haben.

Ihr Einkommen

Nicht-Staatsbürger erfüllen dieselben Einkommensregeln wie Staatsbürger. Ein US-Gehalt von Ihrem sponsernden Arbeitgeber ist unkompliziert. Einkommen von einem ausländischen Arbeitgeber, das in Fremdwährung gezahlt wird, ist es nicht: Dafür braucht es zwei Jahre unterschriebener US-Bundessteuererklärungen, die ein Neuankömmling nicht hat. In der Praxis arbeitet der Kreditgeber mit Ihrem US-Arbeitsvertrag und aktuellen Gehaltsabrechnungen.

Fannie Mae verlangt außerdem, dass vernünftigerweise erwartet werden kann, dass das Einkommen anhält. Hat ein Einkommen ein festes Enddatum, muss der Kreditgeber belegen, dass es mindestens drei Jahre dauert. Der Leitfaden sagt nicht, dass ein Visumablauf ein solches Enddatum ist, und Kreditgeber sehen das unterschiedlich. Läuft Ihr Visum in weniger als drei Jahren ab, sprechen Sie das gleich zu Beginn an und fragen Sie, welche Nachweise einer Verlängerung oder eines Green-Card-Antrags der Kreditgeber akzeptiert.

Ihre Bonität

Sie kommen ohne US-Kreditscore an, denn Scores entstehen nur aus dem, was US-Kreditgeber melden. Ein FICO-Score setzt mindestens ein Konto voraus, das seit sechs Monaten besteht. Die automatisierte Prüfung von Fannie Mae kennt keinen Mindestscore mehr, und ihre Regeln erlauben es, ausländische Bonitätsreferenzen heranzuziehen, wo US-Referenzen fehlen, doch diese Akten werden von Hand und mit engeren Grenzen geprüft. Unser Ratgeber zum Kauf ohne US-Kreditscore zeigt die Wege.

Ihre Mittel

Geld, das in Europa liegt, muss vor dem Closing in Dollar getauscht, bei einem US-regulierten Institut gehalten und dort verifiziert werden. Eröffnen Sie das Konto und beginnen Sie die Überweisungen früh.

Welche Darlehen offenstehen und welche nicht

Konventionelle Darlehen sind der Standardweg, mit einer Anzahlung von 3 % bis 5 % des Preises für einen Hauptwohnsitz, wenn Sie die Bedingungen erfüllen. Siehe wie viel Bargeld Sie brauchen.

FHA-Darlehen sind verschlossen. HUD hat vorübergehend Ansässige für Fälle ab dem 25. Mai 2025 von der FHA-Berechtigung ausgenommen. Wenn Sie später eine Green Card erhalten, stehen sie wieder offen.

Jumbo-Darlehen für Beträge über dem örtlichen Conforming Loan Limit werden nicht an Fannie Mae verkauft, daher wendet jeder Kreditgeber seine eigene Richtlinie auf Visuminhaber an. In teuren Gegenden ist das wichtig: Prüfen Sie die Grenze für Ihr County in unseren Standortratgebern.

Steuern: Ein Visuminhaber wird meist in den USA steuerlich ansässig

Einwanderungsstatus und steuerliche Ansässigkeit sind getrennte Prüfungen. Nach dem Test des wesentlichen Aufenthalts (substantial presence test) sind Sie in den USA steuerlich ansässig, sobald Sie im Jahr 31 Tage und über drei Jahre 183 Tage anwesend waren, wobei alle Tage dieses Jahres, ein Drittel der Tage des Vorjahres und ein Sechstel der Tage des Jahres davor zählen. Wer in Vollzeit mit einem H-1B, L-1 oder O-1 arbeitet, erfüllt ihn normalerweise im ersten vollen Jahr. Von da an besteuern die Vereinigten Staaten Ihr Welteinkommen, was Auswirkungen darauf hat, wie Sie mit einem Haus und Ersparnissen umgehen, die Sie noch in Europa halten. Sprechen Sie vor dem Umzug mit einem Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung, nicht danach.

Bevor Sie den Antrag stellen

Sammeln Sie Reisepass, Visum, I-94 und Unterlagen zur Arbeitserlaubnis.
Fragen Sie Kreditgeber, wie sie Ihre Visumkategorie und deren Restlaufzeit behandeln.
Holen Sie ein Schreiben Ihres Arbeitgebers ein, das Gehalt, Position und die Absicht bestätigt, das Sponsoring fortzusetzen.
Eröffnen Sie in Ihrer ersten Woche ein US-Bankkonto und eine Kreditkarte.
Überweisen Sie Ihre Anzahlung früh auf das US-Konto und bewahren Sie die Belege auf.
Prüfen Sie, ob Ihr Partner arbeiten darf und ab wann.
Halten Sie mehrere Monatsraten als Reserve bereit, falls sich Ihre Stelle oder Ihr Status ändert.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

Lehnt ein Kreditgeber mich ab, weil mein Visum in zwei Jahren abläuft?

Zählt das Einkommen meines Partners?

Ich habe keinen US-Kreditscore. Ist damit alles vorbei?

Wirkt sich ein Green-Card-Antrag auf meine Hypothek aus?

Was geschieht mit der Hypothek, wenn ich meine Stelle verliere?

Weiter recherchieren

Quellen (15)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert
Basterpstra B.V., Drachten, Niederlande (AFM 12050993)

Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.