Comprare casa negli USA dalla Francia: mutuo, visto e tasse

Q: La Francia non ha un punteggio di credito. Che cosa mostro a un finanziatore statunitense?

La Francia tiene un registro degli incidenti di pagamento, il FICP presso la Banque de France, non un archivio positivo dei crediti. Puoi chiedere alla Banque de France se risulti iscritto. Un finanziatore statunitense costruisce il suo quadro a partire dal tuo reddito negli USA, dai fondi documentati e, dove li accetta, dagli estratti conto e dalle referenze. La tua storia creditizia statunitense parte da zero, come per ogni nuovo arrivato.

Q: Esiste negli USA un equivalente dei dieci giorni di recesso?

No. Una volta firmato un contratto d'acquisto statunitense non esiste un diritto generale di ripensarci. La tua tutela è l'insieme delle condizioni sospensive del contratto, per esempio che l'acquisto dipenda dal finanziamento, dalla perizia (appraisal) e da un'ispezione soddisfacente. Senza di esse, ritirarsi di solito costa la caparra (earnest money).

Q: Posso vendere la mia casa francese senza imposte dopo il trasferimento?

L'amministrazione fiscale francese descrive un'esenzione per i non residenti che vendono la loro ex residenza principale in Francia, a due condizioni: la vendita avviene entro il 31 dicembre dell'anno successivo al trasferimento e nel frattempo la casa non è stata messa a disposizione di nessuno, né gratuitamente né in affitto. Al di fuori di queste condizioni si applicano altre regole e limiti.

Q: L'exit tax riguarda anche me?

Solo gli azionisti con partecipazioni rilevanti. Riguarda chi è stato residente fiscale in Francia per almeno sei degli ultimi dieci anni prima della partenza e possiede azioni o diritti per un valore complessivo di almeno 800.000 euro, oppure che rappresentano almeno il 50% degli utili di una società. Va dichiarata l'anno successivo alla partenza ed esiste la possibilità di differire il pagamento.

Francia e Stati Uniti in sintesi

Dati verificati il 3 ottobre 2026

Visite: Nel Visa Waiver Program dal 1989: per i viaggi di visita alle case basta un'ESTA, non serve il visto.
Visti da trattato: Disponibili lo status E-1 per i commercianti (trader) e lo status E-2 per gli investitori, in base al trattato in vigore dal 21 dicembre 1960.
Convenzione contro le doppie imposizioni: Sì, in vigore.
Convenzione sulle successioni: Sì, sia per l'imposta di successione sia per quella sulle donazioni.
Convenzione di sicurezza sociale: Sì, dal 1° luglio 1988.
Valuta: Euro: l'anticipo è quindi esposto al rischio di cambio rispetto al dollaro.
Già negli USA: Circa 180.000 persone nate in Francia vivono negli Stati Uniti (Census Bureau, 2024).

La tua strada verso gli Stati Uniti

Un passaporto francese ti permette di visitare gli USA con il Visa Waiver Program, abbastanza per i viaggi di visita alle case. Per viverci serve uno status a parte, ed è quello a decidere il prestito: i finanziatori offrono mutui ordinari a chi risiede legalmente, con una green card o con un visto temporaneo. Gli imprenditori possono guardare alle categorie E-1 ed E-2, aperte ai cittadini francesi dal 1960. L'E-2 è legato a un'attività operativa, e l'acquisto di una casa non lo è.

Se compri una seconda casa e resti residente in Francia, aspettati un foreign national loan (mutuo per acquirenti residenti fuori dagli USA) con un anticipo (down payment) più alto e un tasso più elevato. Ogni strada è spiegata nella guida su status di visto e prestiti negli USA.

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Nessun punteggio da portare, e nessuno che lo chieda

La Francia non ha un registro positivo dei crediti. La Banque de France tiene il FICP, che elenca gli incidenti di pagamento e i casi di sovraindebitamento, e hai il diritto di chiedere che cosa contenga su di te. Chi compra dalla Francia quindi non perde un punteggio di credito trasferendosi. Parte semplicemente da zero in un paese che si regge su uno.

L'effetto pratico è che i finanziatori guardano con molta attenzione ai documenti. Secondo le regole di Fannie Mae, il reddito di un datore di lavoro estero pagato in valuta estera deve avere alle spalle due anni di dichiarazioni dei redditi federali statunitensi, i documenti devono essere in inglese o tradotti, e i beni all'estero vanno convertiti in dollari e depositati presso un istituto sottoposto a vigilanza statunitense prima del closing (la chiusura dell'acquisto).

Dal compromis al closing: un ritmo diverso

In Francia firmi una promessa di vendita (compromis), di solito versi dal 5% al 10% e hai poi dieci giorni di diritto di recesso. Se ti serve un prestito, la vendita è subordinata all'ottenimento del prestito, e il termine è di solito da 45 a 60 giorni e mai inferiore a un mese. L'atto definitivo dal notaio segue dopo.

Negli Stati Uniti offerta, prestito e trasferimento di solito stanno entro un totale da 30 a 45 giorni, e la scadenza è nel tuo contratto. Se il prestito non è pronto, il venditore deve accettare di aspettare. Per questo la preparazione che chi compra in Francia fa di solito dopo la firma va fatta prima di presentare l'offerta. Vedi come si confrontano le tempistiche americane con quelle europee.

Lasciare la Francia: la tua casa e le tue azioni

Se la tua casa francese finanzia l'acquisto, il calendario conta. L'esenzione per una ex residenza principale venduta da un non residente richiede che la vendita avvenga entro il 31 dicembre dell'anno successivo alla partenza, e la casa non deve essere stata affittata né data in prestito nel frattempo. Affittarla "per un po'" può quindi essere una decisione costosa.

Se mantieni beni in Francia o resti residente lì e compri negli USA, il reddito di fonte estera si dichiara con il modulo 2047. In base alle convenzioni fiscali francesi, gli immobili sono in genere tassati nel paese in cui si trovano, e la Francia elimina poi la doppia imposizione. L'exit tax riguarda solo gli azionisti più grandi: sei anni di residenza negli ultimi dieci e partecipazioni di almeno 800.000 euro o la metà degli utili di una società.

Imposta di successione e donazione

Gli Stati Uniti richiedono una dichiarazione dell'imposta di successione statunitense (estate tax) a chi non è né cittadino né residente quando i suoi beni americani, immobili compresi, superano 60.000 $. La Francia è uno dei quattro paesi dell'UE la cui convenzione con gli Stati Uniti copre sia l'imposta di successione sia quella sulle donazioni, e questo può cambiare molto il risultato. Le norme francesi sulla quota riservata agli eredi aggiungono un ulteriore livello, quindi definisci la struttura di proprietà con uno specialista prima di comprare.

Checklist per chi compra dalla Francia

Conferma il tuo status di immigrazione negli USA e la data di inizio.
Raccogli avvisi fiscali, buste paga ed estratti conto e falli tradurre.
Fai il lavoro sul finanziamento prima dell'offerta: dopo non c'è un periodo di prestito da 45 a 60 giorni.
Segna la scadenza del 31 dicembre se prevedi di vendere la tua casa francese dopo la partenza.
Verifica se le soglie dell'exit tax si applicano alle tue partecipazioni.
Apri un conto statunitense, trasferisci l'anticipo per tempo e pianifica la conversione di valuta.
Fatti consigliare su proprietà e successione prima di firmare.

Le domande di chi si trasferisce dall'Europa

La Francia non ha un punteggio di credito. Che cosa mostro a un finanziatore statunitense?

Esiste negli USA un equivalente dei dieci giorni di recesso?

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Fonti (13)

Le cifre e le regole di questa pagina sono state verificate il 3 ottobre 2026 sulla base di queste fonti. Tassi, prezzi e norme locali cambiano: controlla tutto ciò su cui fai affidamento prima di impegnarti.

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Questa pagina offre informazioni di carattere generale e non costituisce consulenza personale finanziaria, legale, fiscale o in materia di immigrazione. Nulla di quanto qui riportato è un'offerta, e non viene promesso alcun tasso, importo del prestito, approvazione o esito di un visto. La disponibilità di un mutuo dipende dallo status di immigrazione, dal reddito, dal punteggio di credito, dalla perizia e dai criteri del finanziatore, e le regole su prestiti, imposte e norme locali cambiano. Rivolgiti a un finanziatore statunitense abilitato, a un avvocato dell'immigrazione e a un consulente fiscale con esperienza transfrontaliera. Un immobile che garantisce un prestito può essere a rischio se le rate non vengono pagate.