Francia y Estados Unidos de un vistazo
Cifras revisadas el
- Visitas
- En el Programa de Exención de Visados desde 1989: para viajar a ver casas hace falta una ESTA, no un visado.
- Visados por tratado
- Disponibles los estatus E-1 de comerciante y E-2 de inversor, al amparo del tratado en vigor desde el 21 de diciembre de 1960.
- Convenio para evitar la doble imposición
- Sí, en vigor.
- Convenio sobre sucesiones
- Sí, y cubre tanto las sucesiones como las donaciones.
- Convenio de seguridad social
- Sí, desde el 1 de julio de 1988.
- Moneda
- Euro, así que la entrada (down payment) lleva un riesgo de tipo de cambio frente al dólar.
- Ya viven allí
- Unas 180.000 personas nacidas en Francia viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).
Tu ruta hacia Estados Unidos
Un pasaporte francés te permite visitar el país con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program), suficiente para viajes de visita. Vivir allí exige un estatus propio, y ese estatus decide el préstamo: los prestamistas ofrecen hipotecas habituales a quienes son residentes legales, con green card o con un visado temporal. Los emprendedores pueden mirar las categorías E-1 y E-2, abiertas a los nacionales franceses desde 1960. El E-2 va unido a un negocio en funcionamiento, y comprar una vivienda no lo es.
Si compras una segunda residencia y sigues siendo residente en Francia, cuenta con un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada mayor y un tipo más alto. Cada vía se explica en la guía sobre visado y préstamos en EE. UU..
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El análisis hipotecario muestra qué préstamos encajan con tu estatus, cuánto efectivo necesitas y qué conviene organizar primero.
Sin puntuación que llevar, y nadie la espera
Francia no tiene un registro de crédito positivo. El Banco de Francia lleva el FICP, que recoge los incidentes de pago y los casos de sobreendeudamiento, y tienes derecho a preguntar qué consta sobre ti. Así que los compradores franceses no pierden una puntuación crediticia al mudarse. Simplemente empiezan de cero en un país que se apoya en ella.
En la práctica, los prestamistas examinan los documentos con lupa. Según las normas de Fannie Mae, los ingresos de un empleador extranjero pagados en moneda extranjera necesitan dos años de declaraciones federales de impuestos de EE. UU. que los respalden, los documentos deben estar en inglés o traducidos, y los activos en el extranjero han de convertirse a dólares y depositarse en una entidad regulada en Estados Unidos antes del closing (el cierre de la compraventa).
Del compromiso de venta al closing: otro ritmo
En Francia firmas una promesa de venta, normalmente pagas entre el 5 % y el 10 % y después tienes un derecho de desistimiento de diez días. Si pides un préstamo, la venta depende de que lo obtengas, y el plazo para ello suele ser de 45 a 60 días y nunca inferior a un mes. La escritura definitiva ante el notario llega después.
En Estados Unidos la oferta, el préstamo y la transmisión suelen caber en 30 a 45 días en total, y el plazo está en tu contrato. Si el préstamo no está listo, el vendedor tiene que aceptar esperar. Por eso la preparación que los compradores franceses suelen hacer después de firmar tiene que hacerse antes de presentar la oferta. Consulta cómo se compara el calendario de EE. UU. con el europeo.
Dejar Francia: tu vivienda y tus acciones
Si tu vivienda francesa financia la compra, el calendario importa. La exención para una antigua vivienda habitual vendida por un no residente exige que la venta se haga antes del 31 de diciembre del año siguiente a tu salida, y que la vivienda no se haya alquilado ni cedido entretanto. Alquilarla «un tiempo» puede salir, por tanto, muy caro.
Si conservas bienes en Francia o sigues siendo residente allí y compras en EE. UU., los ingresos de fuente extranjera se declaran en el formulario 2047. Con los convenios fiscales franceses, el inmueble tributa por lo general en el país donde se encuentra, y Francia elimina después la doble imposición. El exit tax solo afecta a los accionistas mayores: seis años de residencia en los últimos diez, y participaciones de al menos 800.000 euros o la mitad de los beneficios de una sociedad.
Impuesto sobre sucesiones y donaciones
Estados Unidos exige una declaración del estate tax a quienes no son ciudadanos ni residentes cuando sus bienes en el país, inmuebles incluidos, superan los 60.000 $. Francia es uno de los cuatro países de la UE cuyo convenio con Estados Unidos cubre tanto las sucesiones como las donaciones, lo que puede cambiar mucho el resultado. Las normas francesas sobre la reserva hereditaria añaden otra capa, así que define con un especialista la estructura de titularidad antes de comprar.
Lista de comprobación para compradores franceses
- Confirma tu estatus migratorio en EE. UU. y su fecha de inicio.
- Reúne avisos de impuestos, nóminas y extractos bancarios, y haz que los traduzcan.
- Haz el trabajo de financiación antes de la oferta: después no hay un plazo de 45 a 60 días para el préstamo.
- Anota el plazo del 31 de diciembre si piensas vender tu vivienda francesa tras marcharte.
- Comprueba si los umbrales del exit tax se aplican a tus participaciones.
- Abre una cuenta en EE. UU., transfiere la entrada cuanto antes y planifica el cambio de divisa.
- Pide asesoramiento sobre la titularidad y la sucesión antes de firmar.
Preguntas de quienes se mudan desde Europa
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Fuentes (13)
Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.
- US Department of State, 9 FAM 402.9-10, países con tratado para comerciantes e inversores
- US Department of Homeland Security, países del Visa Waiver Program
- IRS, convenios de impuesto sobre la renta de Estados Unidos de la A a la Z
- IRS, convenios sobre sucesiones y donaciones
- IRS, estate tax para no residentes que no son ciudadanos de Estados Unidos
- US Social Security Administration, convenios internacionales
- US Census Bureau, American Community Survey 2024, tabla B05006
- Banque de France, ficheros de incidentes bancarios
- impots.gouv.fr, salir de Francia y el exit tax
- impots.gouv.fr, no residentes que venden inmuebles en Francia
- impots.gouv.fr, tributación de los ingresos de fuente extranjera
- Service-Public, promesa de venta y plazo de desistimiento
- Service-Public, condición de préstamo en una promesa de venta
Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.
Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.