US-Immobilie aus Frankreich kaufen: Hypothek, Visum, Steuern

Q: Frankreich hat keinen Kreditscore. Was zeige ich einem US-Kreditgeber?

Frankreich führt ein Register für Zahlungsstörungen, die FICP bei der Banque de France, aber keine positive Kreditdatei. Sie können bei der Banque de France erfragen, ob Sie dort eingetragen sind. Ein US-Kreditgeber bildet sich sein Bild aus Ihrem US-Einkommen, Ihren belegten Mitteln und, soweit er sie akzeptiert, aus Kontoauszügen und Referenzen. Ihre US-Kredithistorie beginnt bei null, wie bei jedem Neuankömmling.

Q: Gibt es in den USA ein Gegenstück zur zehntägigen Widerrufsfrist?

Nein. Sobald ein US-Kaufvertrag unterzeichnet ist, gibt es kein allgemeines Recht, es sich anders zu überlegen. Ihr Schutz sind die Rücktrittsbedingungen im Vertrag, etwa dass der Kauf von der Finanzierung, vom Wertgutachten und von einer zufriedenstellenden Hausinspektion abhängt. Ohne sie kostet ein Rücktritt in der Regel Ihr Earnest Money (Anzahlung bei Angebot).

Q: Kann ich mein französisches Haus nach dem Wegzug steuerfrei verkaufen?

Die französische Steuerbehörde beschreibt eine Befreiung für Nichtansässige, die ihre frühere Hauptwohnung in Frankreich verkaufen, unter zwei Bedingungen: Der Verkauf findet spätestens am 31. Dezember des Jahres nach dem Wegzug statt, und das Haus wurde in der Zwischenzeit niemandem überlassen, weder unentgeltlich noch gegen Miete. Außerhalb dieser Bedingungen gelten andere Regeln und Obergrenzen.

Q: Betrifft mich die Exit Tax?

Nur Anteilseigner mit wesentlichen Beteiligungen. Sie betrifft Personen, die in den zehn Jahren vor dem Wegzug mindestens sechs Jahre in Frankreich steuerlich ansässig waren und Anteile oder Rechte im Gesamtwert von mindestens 800.000 Euro halten oder Anteile, die mindestens 50 % der Gewinne einer Gesellschaft ausmachen. Sie wird im Jahr nach dem Wegzug erklärt, und eine Zahlungsstundung ist möglich.

Frankreich und die Vereinigten Staaten im Überblick

Zahlen zuletzt geprüft: 3. Oktober 2026

Besuch: Seit 1989 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
Vertragsvisa: Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 21. Dezember 1960 geltenden Abkommens.
Doppelbesteuerungsabkommen: Ja, in Kraft.
Erbschaftsteuerabkommen: Ja, es deckt sowohl die Erbschaft- als auch die Schenkungsteuer ab.
Sozialversicherungsabkommen: Ja, seit dem 1. Juli 1988.
Währung: Euro, daher trägt Ihre Anzahlung ein Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar.
Bereits dort: Etwa 180.000 in Frankreich geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Mit einem französischen Pass können Sie im Rahmen des Visa Waiver Program einreisen, das genügt für Besichtigungsreisen. Wer dort leben will, braucht einen eigenen Status, und dieser Status entscheidet über das Darlehen: Kreditgeber bieten gängige Hypotheken Menschen an, die rechtmäßig aufhältig sind, sei es mit Green Card oder mit einem befristeten Visum. Unternehmer können sich die Kategorien E-1 und E-2 ansehen, die französischen Staatsangehörigen seit 1960 offenstehen. Das E-2 ist an ein operatives Unternehmen gebunden, und ein Hauskauf ist keines.

Kaufen Sie einen Zweitwohnsitz und bleiben in Frankreich ansässig, müssen Sie mit einem Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) rechnen, mit höherer Anzahlung (down payment) und höherem Zinssatz. Jeder Weg wird im Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen erklärt.

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Kein Score zum Mitbringen, und keiner wird erwartet

Frankreich führt kein positives Kreditregister. Die Banque de France führt die FICP, die Zahlungsstörungen und Überschuldungsfälle verzeichnet, und Sie haben das Recht, zu erfragen, was dort über Sie gespeichert ist. Französische Käufer verlieren durch den Umzug also keinen Kreditscore. Sie fangen schlicht bei null an, in einem Land, das sich auf einen solchen Score stützt.

Praktisch bedeutet das, dass Kreditgeber Unterlagen genau prüfen. Nach den Regeln von Fannie Mae muss Einkommen eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung durch zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen belegt werden, Unterlagen müssen auf Englisch vorliegen oder übersetzt werden, und Vermögen im Ausland muss vor dem Closing (dem Abschluss) in Dollar umgetauscht sein und bei einem in den USA regulierten Institut liegen.

Vom Compromis zum Closing: ein anderer Rhythmus

In Frankreich unterzeichnen Sie ein Verkaufsversprechen, zahlen in der Regel 5 bis 10 % und haben dann ein zehntägiges Widerrufsrecht. Nehmen Sie ein Darlehen auf, hängt der Verkauf von dessen Gewährung ab, und die Frist dafür beträgt üblicherweise 45 bis 60 Tage und nie weniger als einen Monat. Danach folgt die endgültige Urkunde beim Notar.

In den Vereinigten Staaten passen Angebot, Darlehen und Übertragung meist in insgesamt 30 bis 45 Tage, und die Frist steht in Ihrem Vertrag. Ist das Darlehen nicht bereit, muss der Verkäufer einem Aufschub zustimmen. Deshalb muss die Vorbereitung, die französische Käufer normalerweise nach der Unterschrift erledigen, vor dem Angebot geschehen. Lesen Sie, wie sich der US-Zeitplan zu dem in Europa verhält.

Frankreich verlassen: Ihr Haus und Ihre Anteile

Finanziert Ihr französisches Haus den Kauf, kommt es auf den Kalender an. Die Befreiung für eine frühere Hauptwohnung, die ein Nichtansässiger verkauft, verlangt den Verkauf bis zum 31. Dezember des Jahres nach Ihrem Wegzug, und das Haus darf in der Zwischenzeit weder vermietet noch unentgeltlich überlassen worden sein. Es „für eine Weile“ zu vermieten kann daher eine teure Entscheidung sein.

Behalten Sie Vermögen in Frankreich oder bleiben Sie dort ansässig und kaufen in den USA, werden Einkünfte aus ausländischen Quellen auf dem Formular 2047 erklärt. Nach den französischen Doppelbesteuerungsabkommen wird Grundbesitz in der Regel in dem Land besteuert, in dem er liegt, und Frankreich beseitigt anschließend die Doppelbesteuerung. Die Exit Tax betrifft nur größere Anteilseigner: sechs Jahre Ansässigkeit in den letzten zehn und Beteiligungen von mindestens 800.000 Euro oder der Hälfte der Gewinne einer Gesellschaft.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Vereinigten Staaten verlangen von Personen, die weder Staatsbürger noch ansässig sind, eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax), sobald ihr US-Vermögen, Immobilien eingeschlossen, mehr als 60.000 $ beträgt. Frankreich gehört zu den vier EU-Ländern, deren Abkommen mit den Vereinigten Staaten sowohl die Erbschaft- als auch die Schenkungsteuer abdeckt, was das Ergebnis erheblich verändern kann. Das französische Pflichtteilsrecht fügt eine weitere Ebene hinzu. Klären Sie die Eigentumsstruktur daher vor dem Kauf mit einem Spezialisten.

Checkliste für französische Käufer

Lassen Sie Ihren US-Aufenthaltsstatus und dessen Beginn bestätigen.
Sammeln Sie Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge und lassen Sie sie übersetzen.
Erledigen Sie die Finanzierungsarbeit vor dem Angebot: Danach gibt es keine Darlehensfrist von 45 bis 60 Tagen.
Notieren Sie sich die Frist zum 31. Dezember, wenn Sie Ihr französisches Haus nach dem Wegzug verkaufen wollen.
Prüfen Sie, ob die Schwellenwerte der Exit Tax auf Ihre Beteiligungen zutreffen.
Eröffnen Sie ein US-Konto, überweisen Sie die Anzahlung früh und planen Sie den Währungsumtausch.
Lassen Sie sich zu Eigentumsstruktur und Erbfolge beraten, bevor Sie unterschreiben.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

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Quellen (13)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

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Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.