Huis in de VS kopen vanuit Frankrijk: hypotheek en belasting

Q: Frankrijk heeft geen kredietscore. Wat laat ik een Amerikaanse geldverstrekker zien?

Frankrijk houdt een register bij van betalingsachterstanden, het FICP bij de Banque de France, en geen positief kredietdossier. Je kunt bij de Banque de France navragen of je erin staat. Een Amerikaanse geldverstrekker vormt zich een beeld op basis van je Amerikaanse inkomen, je aantoonbare eigen middelen en, als hij die accepteert, bankafschriften en referenties. Je begint je Amerikaanse kredietgeschiedenis op nul, net als elke nieuwkomer.

Q: Bestaat er in de VS iets als de bedenktijd van tien dagen?

Nee. Is een Amerikaans koopcontract eenmaal getekend, dan heb je geen algemeen recht om je te bedenken. Je bescherming bestaat uit de ontbindende voorwaarden in het contract, bijvoorbeeld dat de koop afhangt van de financiering, van de taxatie en van een bouwkundige keuring met een goede uitkomst. Zonder die voorwaarden kost afzien van de koop je meestal de waarborgsom.

Q: Kan ik mijn Franse huis belastingvrij verkopen nadat ik ben verhuisd?

De Franse belastingdienst beschrijft een vrijstelling voor niet-inwoners die hun voormalige hoofdverblijf in Frankrijk verkopen, onder twee voorwaarden: de verkoop vindt uiterlijk plaats op 31 december van het jaar na de verhuizing, en de woning is in de tussentijd aan niemand ter beschikking gesteld, niet gratis en niet tegen huur. Buiten die voorwaarden gelden andere regels en maxima.

Q: Geldt de exit tax voor mij?

Alleen voor aandeelhouders met grote belangen. Het gaat om mensen die in de tien jaar voor hun vertrek minstens zes jaar fiscaal inwoner van Frankrijk waren en die aandelen of rechten bezitten met een totale waarde van minstens 800.000 euro, of die recht geven op minstens 50% van de winst van een vennootschap. De aangifte volgt in het jaar na vertrek, en uitstel van betaling is mogelijk.

Frankrijk en de Verenigde Staten in het kort

Cijfers laatst gecontroleerd: 3 oktober 2026

Bezoek: Sinds 1989 in het Visa Waiver Program: voor een bezichtigingsreis heb je een ESTA nodig, geen visum.
Verdragsvisa: De E-1-status voor handelaren en de E-2-status voor investeerders zijn beschikbaar, op grond van het verdrag dat sinds 21 december 1960 van kracht is.
Belastingverdrag: Ja, van kracht.
Verdrag over erfbelasting: Ja, voor zowel erf- als schenkbelasting.
Socialezekerheidsverdrag: Ja, sinds 1 juli 1988.
Valuta: Euro. Op de aanbetaling loop je dus wisselkoersrisico tegenover de dollar.
Wonen er al: Ongeveer 180.000 mensen die in Frankrijk zijn geboren, wonen in de Verenigde Staten (Census Bureau, 2024).

Jouw route naar de Verenigde Staten

Met een Frans paspoort kun je de Verenigde Staten bezoeken onder het Visa Waiver Program, genoeg voor een bezichtigingsreis. Om er te wonen heb je een eigen status nodig, en die status bepaalt de lening: geldverstrekkers bieden gangbare hypotheken aan mensen die rechtmatig in de VS verblijven, met een green card of met een tijdelijk visum. Ondernemers kunnen kijken naar de categorieën E-1 en E-2, die sinds 1960 voor Fransen openstaan. De E-2 is gekoppeld aan een actieve onderneming, en de aankoop van een woning is dat niet.

Koop je een tweede woning en blijf je in Frankrijk wonen, reken dan op een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en een hogere rente. Elke route wordt uitgelegd in de gids over visumstatus en Amerikaanse leningen.

Wil je de cijfers voor jouw situatie?

De hypotheekscan laat zien welke leningen bij je status passen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en wat je als eerste moet regelen.

Start mijn hypotheekscan

Geen score om mee te nemen, en die wordt ook niet verwacht

Frankrijk heeft geen positief kredietregister. De Banque de France houdt het FICP bij, met daarin betalingsachterstanden en gevallen van overmatige schulden, en je hebt het recht om te vragen wat er over jou in staat. Franse kopers raken door een verhuizing dus geen kredietscore kwijt. Ze beginnen gewoon op nul in een land dat op zo'n score vertrouwt.

In de praktijk kijken geldverstrekkers daardoor scherp naar documenten. Volgens de regels van Fannie Mae moet inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta worden onderbouwd met twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften. Documenten moeten in het Engels zijn of vertaald worden, en vermogen in het buitenland moet vóór de closing, de overdracht, zijn omgewisseld in dollars en bij een instelling onder Amerikaans toezicht staan.

Van compromis tot closing: een ander tempo

In Frankrijk teken je een verkoopbelofte, betaal je meestal 5% tot 10% en heb je daarna tien dagen het recht om je terug te trekken. Leen je, dan hangt de koop af van het krijgen van de lening. De termijn daarvoor is meestal 45 tot 60 dagen en nooit korter dan een maand. Daarna volgt de definitieve akte bij de notaris.

In de Verenigde Staten passen het bod, de lening en de overdracht meestal samen binnen 30 tot 45 dagen, en de termijn staat in je contract. Is de lening niet op tijd klaar, dan moet de verkoper ermee instemmen om te wachten. Daarom moet de voorbereiding die Franse kopers normaal na het tekenen doen, al klaar zijn voordat je een bod doet. Lees hoe de Amerikaanse planning zich verhoudt tot de Europese.

Vertrek uit Frankrijk: je huis en je aandelen

Betaal je de aankoop uit je Franse huis, dan telt de kalender. De vrijstelling voor een voormalig hoofdverblijf dat door een niet-inwoner wordt verkocht, vereist dat de verkoop uiterlijk op 31 december van het jaar na je vertrek plaatsvindt, en de woning mag in de tussentijd niet zijn verhuurd of uitgeleend. Het huis "een tijdje" verhuren kan dus een dure beslissing zijn.

Houd je bezittingen in Frankrijk aan, of blijf je daar wonen en koop je in de VS, dan geef je inkomsten uit het buitenland aan op formulier 2047. Volgens de Franse belastingverdragen wordt onroerend goed in het algemeen belast in het land waar het ligt, waarna Frankrijk dubbele belasting voorkomt. De exit tax raakt alleen grotere aandeelhouders: zes jaar inwonerschap in de laatste tien jaar, en belangen van minstens 800.000 euro of de helft van de winst van een vennootschap.

Erf- en schenkbelasting

De Verenigde Staten eisen een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, van mensen die geen staatsburger en geen inwoner zijn zodra hun Amerikaanse bezittingen, onroerend goed inbegrepen, meer waard zijn dan $ 60.000. Frankrijk is een van de vier EU-landen waarvan het verdrag met de Verenigde Staten zowel erf- als schenkbelasting dekt, en dat kan de uitkomst flink veranderen. De Franse regels over de wettelijke erfdelen van kinderen voegen daar nog een laag aan toe. Regel de eigendomsstructuur dus met een specialist voordat je koopt.

Checklist voor Franse kopers

Laat je Amerikaanse verblijfsstatus en de ingangsdatum bevestigen.
Verzamel belastingaanslagen, loonstroken en bankafschriften en laat ze vertalen.
Regel de financiering vóór het bod: daarna is er geen leentermijn van 45 tot 60 dagen.
Noteer de termijn van 31 december als je je Franse huis na je vertrek wilt verkopen.
Ga na of de drempels van de exit tax voor jouw aandelen gelden.
Open een Amerikaanse rekening, maak de aanbetaling vroeg over en plan de omwisseling van valuta.
Laat je adviseren over eigendom en erfopvolging voordat je tekent.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Frankrijk heeft geen kredietscore. Wat laat ik een Amerikaanse geldverstrekker zien?

Bestaat er in de VS iets als de bedenktijd van tien dagen?

Kan ik mijn Franse huis belastingvrij verkopen nadat ik ben verhuisd?

Geldt de exit tax voor mij?

Lees verder

Bronnen (13)

De cijfers en regels op deze pagina zijn op 3 oktober 2026 gecontroleerd aan de hand van deze bronnen. Rentes, prijzen en lokale regels veranderen, dus controleer alles waar je op vertrouwt voordat je je vastlegt.

Gemaakt, beoordeeld en goedgekeurd door Bas Terpstra, AFM- en PGN-gecertificeerd
Basterpstra B.V., Drachten, Nederland (AFM 12050993)

Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.

Deze pagina bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of immigratieadvies. Niets op deze pagina is een aanbod, en er wordt geen rente, leenbedrag, goedkeuring of visumuitkomst toegezegd. Of je een hypotheek kunt krijgen hangt af van je verblijfsstatus, inkomen, kredietgeschiedenis, de taxatie en de criteria van de geldverstrekker. Regels voor leningen, belastingen en lokale voorschriften veranderen. Raadpleeg een Amerikaanse geldverstrekker met vergunning, een immigratieadvocaat en een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring. Een woning die als onderpand dient, kan verloren gaan als de betalingen niet worden gedaan.