Comprare casa negli Stati Uniti dal Regno Unito

Dove comprano i britannici

Gli acquirenti britannici hanno rappresentato il 4% di tutti gli acquisti esteri di case negli USA nell'anno fino a marzo 2026: circa 2.700 case per un valore di 1,2 miliardi di dollari, la quota più alta tra i paesi europei. Nell'indagine dell'anno precedente la Florida era la loro prima scelta con ampio margine, seguita dalla California. In Florida i britannici sono il gruppo di acquirenti stranieri più numeroso nell'area di Orlando, con il 18% delle vendite internazionali, e circa un acquirente britannico su cinque nello stato ha scelto l'area di Miami.

Circa un quarto degli acquirenti britannici nell'indagine 2025 ha comprato esclusivamente come casa vacanze, e quasi uno su cinque ha comprato per un figlio che studia negli Stati Uniti. Le nostre guide su Orlando, Florida e Boston trattano le località su cui questi acquirenti chiedono di più.

La tua strada verso gli Stati Uniti

I cittadini britannici con il diritto di soggiorno nel Regno Unito possono visitare gli USA con il Visa Waiver Program, che è tutto ciò che serve per vedere un immobile o usare una casa vacanze. Non dà alcun diritto di vivere o lavorare negli Stati Uniti, e possedere una casa non cambia le cose.

Se ti trasferisci, è il tuo status a decidere il mutuo. I visti sponsorizzati dal datore di lavoro e le green card portano ai mutui standard. Gli imprenditori guardano spesso al visto per investitori E-2, e qui il Regno Unito ha una particolarità: il trattato risale al 1815 e copre solo i cittadini britannici che vivono davvero e stabilmente nel Regno Unito, nelle Isole del Canale o a Gibilterra e vi hanno il domicilio. Vedi i mutui USA con un visto E-2 e con un visto di lavoro.

Un acquisto che sembra familiare e non lo è

In Inghilterra e Galles un'offerta accettata è "subject to contract" e non vincola nessuno fino allo scambio dei contratti (exchange), ed è per questo che molte vendite saltano. La guida del governo prevede circa 12 settimane da quel momento al trasloco, e una vendita media dura circa cinque mesi.

Negli Stati Uniti il contratto è vincolante dal momento in cui entrambe le parti firmano, di solito a pochi giorni dall'offerta. Versi una caparra (earnest money), in genere dall'1% al 5% del prezzo, e l'acquisto si conclude normalmente in 30-45 giorni. Non c'è una catena nel senso britannico. Non c'è nemmeno un solicitor che agisce per te, a meno che tu non ne incarichi uno: nella maggior parte degli stati una title company o una società di escrow gestisce il closing (la chiusura dell'acquisto). La tua tutela è l'insieme delle condizioni sospensive del contratto, su finanziamento, perizia (appraisal) e ispezione. Vedi come si confrontano le tempistiche americane.

Il finanziamento dalla Gran Bretagna

Un acquirente che vive nel Regno Unito non può usare i mutui standard venduti a Fannie Mae e Freddie Mac, riservati ai residenti negli USA. L'alternativa è un foreign national loan di un finanziatore che stabilisce le proprie condizioni. La nostra guida ai foreign national loan spiega che cosa è fissato dalla normativa e che cosa chiedere.

Tre punti riguardano in particolare gli acquirenti britannici:

• Sterlina. Il tuo anticipo e, per una casa vacanze, il reddito che paga il mutuo sono in sterline. Il prestito è in dollari. Decidi come gestire il tasso di cambio per entrambi.
• Credito. Le tre agenzie di informazione creditizia del Regno Unito ti danno ciascuna un report gratuito previsto per legge. Negli Stati Uniti esistono società con gli stessi nomi, ma una posizione creditizia statunitense è separata e parte vuota.
• Reperire l'anticipo con una casa britannica. Alcuni acquirenti rinegoziano il mutuo in Gran Bretagna e comprano in contanti in America. Così l'indebitamento resta in sterline e si evita un prestito USA. Chiedi al tuo finanziatore britannico le sue condizioni, anche per il caso in cui in seguito affitti l'immobile britannico.

L'HMRC e una casa negli USA

Finché vivi nel Regno Unito. I residenti nel Regno Unito sono normalmente tassati sui redditi e sulle plusvalenze di qualsiasi parte del mondo. L'affitto di un immobile statunitense e la plusvalenza della sua vendita vanno nella tua dichiarazione britannica. Gli Stati Uniti li tassano alla fonte, e tu richiedi la Foreign Tax Credit Relief in modo che l'imposta britannica si riduca di quanto hai pagato là.

Se ti trasferisci negli USA. La residenza è stabilita dallo Statutory Residence Test, che conta i giorni nel Regno Unito e i legami come casa, famiglia e lavoro. Nell'anno in cui parti, l'anno fiscale può essere diviso in una parte da residente e una da non residente se soddisfi le condizioni. Se rientri entro cinque anni, alcune plusvalenze realizzate mentre eri via diventano comunque imponibili nel Regno Unito.

La tua casa britannica. La Private Residence Relief (esenzione per l'abitazione principale) significa nessuna capital gains tax se l'immobile è stato la tua abitazione principale per tutto il periodo. Gli ultimi nove mesi di proprietà qualificano sempre, e i periodi di lavoro all'estero possono contare come occupazione se vivi nella casa sia prima sia dopo. Se l'hai affittata, l'esenzione copre gli anni in cui ci hai vissuto più quegli ultimi nove mesi. Una volta non residente, qualsiasi vendita di un immobile residenziale britannico va comunicata all'HMRC entro 60 giorni, anche se non è dovuta alcuna imposta. Se tieni la casa e la affitti, al canone si applica il Non-resident Landlord Scheme.

ISA e pensione. Non puoi più versare su un ISA una volta non residente, anche se puoi mantenerlo. La State Pension britannica può essere richiesta all'estero se hai abbastanza contributi National Insurance, e le regole sul versamento di contributi volontari dall'estero sono cambiate in aprile 2026.

Imposta di successione su entrambi i lati

Due regimi possono applicarsi a una casa americana di proprietà di un britannico. Gli Stati Uniti richiedono una dichiarazione dell'imposta di successione (estate tax) a chi non è né cittadino né residente quando i suoi beni negli USA superano 60.000 $. Il Regno Unito, da aprile 2025, applica l'imposta di successione ai beni mondiali dei residenti di lungo periodo nel Regno Unito, cioè di chi è stato residente per 10 degli ultimi 20 anni fiscali, e continua a farlo per un periodo da 3 a 10 anni dopo la loro partenza.

Il Regno Unito è uno dei pochi paesi con una convenzione con gli USA che copre sia l'imposta di successione sia quella sulle donazioni, e che esiste per evitare che lo stesso bene sia tassato due volte per intero. Come si applichi dipende dalla tua situazione, quindi definisci la struttura di proprietà con un consulente con esperienza transfrontaliera prima di comprare.

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