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Comprar una casa en EE. UU. desde el Reino Unido

Los británicos son el mayor grupo de compradores europeos de viviendas estadounidenses, y Florida lleva décadas siendo su destino favorito. El idioma es el mismo y el proceso resulta familiar, y por eso mismo las diferencias pillan a la gente por sorpresa: ni cadena de compraventas ni un contrato que obliga en cuestión de días, pero tampoco periodo de reflexión, y dos administraciones tributarias con derechos sobre la misma casa.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN9 min de lectura

El Reino Unido y Estados Unidos de un vistazo

Cifras revisadas el

Visitas
En el Programa de Exención de Visados desde 1988, para los ciudadanos británicos con derecho de residencia ilimitado (right of abode) en el Reino Unido.
Visados por tratado
Disponibles los E-1 y E-2, pero solo para nacionales británicos que vivan realmente en el Reino Unido y estén domiciliados allí.
Convenio para evitar la doble imposición
Sí, en vigor.
Convenio sobre sucesiones
Sí, y cubre tanto las sucesiones como las donaciones.
Convenio de seguridad social
Sí, desde el 1 de enero de 1985.
Moneda
Libra esterlina, así que tu riesgo de tipo de cambio es libra frente a dólar.
Compradores británicos
El 4 % de todos los compradores extranjeros de viviendas en EE. UU.: 2.700 viviendas por valor de 1,2 mil millones de dólares en el año hasta marzo de 2026 (National Association of Realtors).
Ya viven allí
Unas 683.000 personas nacidas en el Reino Unido viven en Estados Unidos (Census Bureau, 2024).

Dónde compran los británicos

Los compradores británicos supusieron el 4 % de todas las compras extranjeras de viviendas en EE. UU. en el año hasta marzo de 2026: unas 2.700 viviendas por valor de 1,2 mil millones de dólares, la mayor cuota de cualquier país europeo. En la encuesta del año anterior, Florida fue su primera opción por un amplio margen, con California en segundo lugar. Dentro de Florida, los británicos son el mayor grupo de compradores extranjeros en la zona de Orlando, con el 18 % de las ventas internacionales allí, y aproximadamente uno de cada cinco compradores británicos en el estado eligió la zona de Miami.

Alrededor de una cuarta parte de los compradores británicos de la encuesta de 2025 compró únicamente como vivienda vacacional, y casi uno de cada cinco compró para un hijo que estudia en Estados Unidos. Nuestras guías de Orlando, Florida y Boston cubren los lugares por los que más preguntan esos compradores.

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Tu ruta hacia Estados Unidos

Los ciudadanos británicos con derecho de residencia en el Reino Unido (right of abode) pueden visitar el país con el Programa de Exención de Visados (Visa Waiver Program), que es todo lo que necesitas para ver inmuebles o usar una vivienda vacacional. No da derecho a vivir ni a trabajar en Estados Unidos, y ser propietario de una vivienda no lo cambia.

Si te mudas, tu estatus decide la hipoteca. Los visados patrocinados por un empleador y las green cards llevan a los préstamos habituales. Los emprendedores suelen mirar el visado de inversor E-2, y aquí el Reino Unido tiene una peculiaridad: el tratado data de 1815 y cubre solo a los nacionales británicos que viven real y permanentemente en el Reino Unido, las Islas del Canal o Gibraltar y están domiciliados allí. Consulta hipotecas en EE. UU. con un visado E-2 y con un visado de trabajo.

Una compra que parece familiar y no lo es

En Inglaterra y Gales, una oferta aceptada queda «sujeta a contrato» y no obliga a nadie hasta el intercambio de contratos, y por eso se caen ventas. La propia guía del Gobierno calcula unas 12 semanas desde ese momento hasta la mudanza, y la venta media tarda unos cinco meses.

En Estados Unidos el contrato obliga desde el momento en que firman las dos partes, normalmente a los pocos días de la oferta. Pagas el earnest money (depósito de buena fe), normalmente entre el 1 % y el 5 % del precio, y la compra se completa normalmente en 30 a 45 días. No hay una cadena de compraventas en el sentido británico. Tampoco hay un abogado (solicitor) que actúe por ti salvo que lo contrates: en la mayoría de los estados, una title company o una empresa de escrow (cuenta en garantía) dirige el closing (el cierre de la compraventa). Tu protección son las condiciones suspensivas (contingencies) del contrato, para la financiación, la tasación y la inspección. Consulta cómo se compara el calendario de EE. UU..

Financiación desde Gran Bretaña

Un comprador que vive en el Reino Unido no puede usar los préstamos habituales que se venden a Fannie Mae y Freddie Mac, que son para residentes en EE. UU. La alternativa es un foreign national loan de un prestamista que fija sus propias condiciones. Nuestra guía sobre los foreign national loans explica qué fija la normativa y qué conviene preguntar.

Hay tres puntos específicos de los compradores británicos:

  • La libra. Tu depósito y, en una vivienda vacacional, los ingresos que pagan la hipoteca están en libras. El préstamo está en dólares. Decide cómo vas a gestionar el tipo de cambio en ambos casos.
  • El crédito. Las tres agencias de referencia crediticia del Reino Unido te dan cada una un informe legal gratuito. Los mismos nombres de empresa existen en Estados Unidos, pero un historial crediticio estadounidense es aparte y empieza vacío.
  • Reunir la entrada con una vivienda británica. Algunos compradores renegocian su hipoteca en Gran Bretaña y compran al contado en Estados Unidos. Así la deuda sigue en libras y se evita un préstamo estadounidense. Pregunta a tu prestamista británico por sus condiciones, también si más adelante alquilas la vivienda británica.

HMRC y una vivienda en EE. UU.

Mientras vives en el Reino Unido. Los residentes en el Reino Unido tributan normalmente por la renta y las ganancias de cualquier parte del mundo. El alquiler de un inmueble en EE. UU. y la ganancia por su venta van en tu declaración británica. Estados Unidos los grava en origen, y tú solicitas la desgravación por impuestos extranjeros (Foreign Tax Credit Relief) para que el impuesto británico se reduzca en lo que pagaste allí.

Si te mudas a EE. UU. La residencia la decide el test de residencia legal (Statutory Residence Test), que cuenta los días en el Reino Unido y los vínculos como una vivienda, la familia y el trabajo. En el año en que te marchas, el año fiscal puede dividirse en una parte de residente y otra de no residente si cumples las condiciones. Si vuelves en un plazo de cinco años, algunas ganancias obtenidas mientras estabas fuera pasan a tributar en el Reino Unido después de todo.

Tu vivienda británica. La exención por vivienda habitual (Private Residence Relief) supone que no hay impuesto sobre las ganancias patrimoniales si el inmueble fue tu vivienda habitual durante todo el tiempo. Los últimos nueve meses de propiedad cumplen siempre el requisito, y los periodos de trabajo en el extranjero pueden contar como ocupación si vives en la vivienda tanto antes como después. Si la alquilas, la exención cubre los años en que viviste allí más esos nueve meses finales. Una vez que eres no residente, cualquier venta de vivienda residencial en el Reino Unido debe comunicarse a HMRC en un plazo de 60 días, aunque no haya impuesto que pagar. Si conservas la vivienda y la alquilas, al alquiler se le aplica el Non-resident Landlord Scheme (régimen de arrendadores no residentes).

ISA y pensión. No puedes ingresar en una ISA cuando eres no residente, aunque puedes conservarla. La State Pension británica puede cobrarse en el extranjero si tienes suficientes cotizaciones a la National Insurance, y las normas sobre el pago de cotizaciones voluntarias desde el extranjero cambiaron en abril de 2026.

Impuesto de sucesiones en ambos lados

Pueden aplicarse dos regímenes a una vivienda estadounidense de un británico. Estados Unidos exige una declaración del estate tax a quienes no son ciudadanos ni residentes cuando sus bienes en el país superan los 60.000 $. El Reino Unido, desde abril de 2025, grava con el impuesto de sucesiones los bienes mundiales de los residentes de larga duración en el Reino Unido, es decir, de quien haya sido residente en 10 de los últimos 20 años fiscales, y sigue haciéndolo entre 3 y 10 años después de que se marchen.

El Reino Unido es uno de los pocos países con un convenio con EE. UU. que cubre tanto las sucesiones como las donaciones, y existe para evitar que el mismo bien tribute dos veces íntegramente. Cómo se aplica depende de tus circunstancias, así que define la estructura de titularidad con un asesor transfronterizo antes de comprar.

Lista de comprobación para compradores británicos

  • Decide si es una vivienda vacacional, una inversión o una mudanza, porque de eso dependen el préstamo y los impuestos.
  • Si te mudas, confirma tu vía de visado, y la condición de residencia si estás pensando en un E-2.
  • Pide tus informes crediticios legales gratuitos y reúne declaraciones de impuestos, nóminas y extractos.
  • Compara un foreign national loan de EE. UU. con reunir fondos sobre tu vivienda británica.
  • Planifica el cambio de libras a dólares para el depósito y los gastos corrientes.
  • Comprueba la exención por vivienda habitual y la norma de comunicación de 60 días antes de vender una vivienda en el Reino Unido.
  • Pide asesoramiento sobre el impuesto británico de sucesiones, el estate tax de EE. UU. y el convenio antes de elegir cómo titular el inmueble.

Preguntas de quienes se mudan desde Europa

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Fuentes (23)

Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Países Bajos (AFM 12050993)

Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.

Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.