Ein Haus in den USA aus dem Vereinigten Königreich kaufen

Wo die Briten kaufen

Britische Käufer machten im Jahr bis März 2026 4 % aller ausländischen Käufe von US-Häusern aus: etwa 2.700 Häuser im Wert von 1,2 Milliarden $, der größte Anteil eines europäischen Landes. In der Umfrage des Vorjahres war Florida mit großem Abstand ihre erste Wahl, Kalifornien lag auf Platz zwei. Innerhalb Floridas sind die Briten die größte ausländische Käufergruppe im Raum Orlando, mit 18 % der internationalen Verkäufe dort, und etwa jeder fünfte britische Käufer im Bundesstaat wählte den Raum Miami.

Rund ein Viertel der britischen Käufer in der Umfrage von 2025 kaufte rein als Ferienhaus, und fast jeder fünfte kaufte für ein Kind, das in den Vereinigten Staaten studiert. Unsere Ratgeber zu Orlando, Florida und Boston behandeln die Orte, nach denen diese Käufer am häufigsten fragen.

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Britische Staatsbürger mit Aufenthaltsrecht (right of abode) im Vereinigten Königreich können im Rahmen des Visa Waiver Program einreisen, und das ist alles, was Sie zur Besichtigung von Immobilien oder zur Nutzung eines Ferienhauses brauchen. Es gibt kein Recht, in den Vereinigten Staaten zu leben oder zu arbeiten, und der Besitz eines Hauses ändert daran nichts.

Ziehen Sie um, entscheidet Ihr Status über die Hypothek. Vom Arbeitgeber gesponserte Visa und Green Cards führen zu gängigen Darlehen. Unternehmer schauen oft auf das E-2-Investorenvisum, und hier hat das Vereinigte Königreich eine Besonderheit: Das Abkommen stammt von 1815 und deckt nur britische Staatsangehörige ab, die tatsächlich und dauerhaft im Vereinigten Königreich, auf den Kanalinseln oder in Gibraltar leben und dort ihr Domizil haben. Siehe US-Hypotheken mit einem E-2-Visum und mit einem Arbeitsvisum.

Ein Kauf, der vertraut aussieht und es nicht ist

In England und Wales ist ein angenommenes Angebot „subject to contract“ und bindet bis zum Austausch der Verträge niemanden, weshalb Verkäufe scheitern. Der Leitfaden der Regierung rechnet ab diesem Punkt mit etwa 12 Wochen bis zum Einzug, und der durchschnittliche Verkauf dauert etwa fünf Monate.

In den Vereinigten Staaten ist der Vertrag bindend, sobald beide Seiten unterzeichnen, meist binnen Tagen nach dem Angebot. Sie zahlen Earnest Money (Anzahlung bei Angebot), typischerweise 1 bis 5 % des Preises, und der Kauf ist normalerweise in 30 bis 45 Tagen abgeschlossen. Eine Kette im britischen Sinn gibt es nicht. Es gibt auch keinen Solicitor, der für Sie handelt, es sei denn, Sie beauftragen einen: In den meisten Bundesstaaten leitet eine Title Company oder ein Escrow-Unternehmen das Closing (den Abschluss). Ihr Schutz sind die Rücktrittsbedingungen im Vertrag, für Finanzierung, Wertgutachten und Hausinspektion. Lesen Sie, wie sich der US-Zeitplan dazu verhält.

Finanzierung aus dem Vereinigten Königreich

Ein Käufer, der im Vereinigten Königreich lebt, kann die gängigen Darlehen, die an Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden, nicht nutzen, denn sie sind für Einwohner der USA. Die Alternative ist ein Foreign National Loan eines Kreditgebers, der seine eigenen Konditionen festlegt. Unser Ratgeber zu Foreign National Loans erklärt, was gesetzlich feststeht und was Sie fragen sollten.

Drei Punkte sind für britische Käufer spezifisch:

• Pfund Sterling. Ihre Anzahlung und, bei einem Ferienhaus, das Einkommen, das die Hypothek bezahlt, liegen in Pfund. Das Darlehen lautet auf Dollar. Entscheiden Sie, wie Sie mit dem Wechselkurs für beides umgehen.
• Kredithistorie. Die drei britischen Auskunfteien geben Ihnen jeweils einen kostenlosen gesetzlichen Bericht. Dieselben Firmennamen gibt es in den Vereinigten Staaten, doch eine US-Kreditdatei ist getrennt und beginnt leer.
• Die Anzahlung gegen ein britisches Haus beschaffen. Manche Käufer nehmen im Vereinigten Königreich eine neue Hypothek auf (Remortgage) und kaufen in Amerika bar. Das hält die Verschuldung in Pfund und vermeidet ein US-Darlehen. Fragen Sie Ihren britischen Kreditgeber nach seinen Bedingungen, auch für den Fall, dass Sie die britische Immobilie später vermieten.

HMRC und ein US-Haus

Solange Sie im Vereinigten Königreich leben. Im Vereinigten Königreich Ansässige werden normalerweise mit Einkommen und Gewinnen aus der ganzen Welt besteuert. Miete aus einer US-Immobilie und ein Gewinn beim Verkauf gehören in Ihre britische Erklärung. Die Vereinigten Staaten besteuern sie an der Quelle, und Sie beantragen die Foreign Tax Credit Relief, damit die britische Steuer um das gemindert wird, was Sie dort gezahlt haben.

Wenn Sie in die USA ziehen. Die Ansässigkeit wird durch den Statutory Residence Test bestimmt, der Tage im Vereinigten Königreich und Bindungen wie Haus, Familie und Arbeit zählt. Im Jahr des Wegzugs kann das Steuerjahr in einen ansässigen und einen nicht ansässigen Teil aufgeteilt werden, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen. Kehren Sie innerhalb von fünf Jahren zurück, werden manche Gewinne, die Sie in der Zwischenzeit erzielt haben, im Vereinigten Königreich doch noch steuerpflichtig.

Ihr britisches Haus. Die Private Residence Relief bedeutet keine Capital Gains Tax (Kapitalertragsteuer), wenn die Immobilie durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war. Die letzten neun Monate des Eigentums qualifizieren sich immer, und Zeiten der Arbeit im Ausland können als Selbstnutzung zählen, wenn Sie vor und nach dieser Zeit im Haus wohnen. Vermieten Sie es, deckt die Befreiung die Jahre, in denen Sie dort wohnten, plus diese letzten neun Monate. Sind Sie erst nicht mehr ansässig, muss jeder Verkauf britischer Wohnimmobilien binnen 60 Tagen bei HMRC gemeldet werden, auch wenn keine Steuer anfällt. Behalten Sie das Haus und vermieten es, gilt für die Miete das Non-resident Landlord Scheme.

ISAs und Rente. Sie können nach dem Verlust der Ansässigkeit nicht mehr in einen ISA einzahlen, können ihn aber behalten. Die britische State Pension kann im Ausland bezogen werden, wenn Sie genügend National-Insurance-Beiträge haben, und die Regeln für freiwillige Beiträge aus dem Ausland haben sich im April 2026 geändert.

Erbschaftsteuer auf beiden Seiten

Zwei Regime können auf ein US-Haus eines Briten zutreffen. Die Vereinigten Staaten verlangen von Personen, die weder Staatsbürger noch ansässig sind, eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax), sobald ihr US-Vermögen 60.000 $ übersteigt. Das Vereinigte Königreich erhebt seit April 2025 Inheritance Tax auf das weltweite Vermögen langfristig Ansässiger, also von allen, die in 10 der letzten 20 Steuerjahre im Vereinigten Königreich ansässig waren, und tut dies nach dem Wegzug noch 3 bis 10 Jahre lang.

Das Vereinigte Königreich ist eines der wenigen Länder mit einem US-Abkommen, das sowohl die Erbschaft- als auch die Schenkungsteuer abdeckt und verhindern soll, dass derselbe Vermögenswert zweimal in voller Höhe besteuert wird. Wie es zur Anwendung kommt, hängt von Ihren Umständen ab, klären Sie die Eigentumsstruktur also vor dem Kauf mit einem Berater mit grenzüberschreitender Erfahrung.

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