Acheter aux États-Unis depuis le Royaume-Uni : prêt, impôts

Q: Puis-je obtenir un prêt immobilier américain en tant que résident du Royaume-Uni ?

Oui, au moyen de ce que les prêteurs appellent un foreign national loan. Les prêts américains classiques s'adressent aux personnes qui résident légalement aux États-Unis. Un acheteur qui vit en Grande-Bretagne passe donc par le programme propre d'un prêteur, avec un apport plus important et un taux plus élevé. Beaucoup d'acheteurs britanniques évitent la question : 61 % ont payé comptant dans l'enquête 2025 de la National Association of Realtors. Si vous partez vivre aux États-Unis avec un visa, les prêts classiques vous sont ouverts dès que vous y résidez.

Q: Mon dossier de crédit britannique compte-t-il ? Experian et Equifax opèrent dans les deux pays.

Non, il ne se transfère pas. Un score de crédit américain se construit à partir d'un dossier de crédit américain, et Equifax indique qu'un dossier américain n'existe qu'à partir du moment où vous avez un crédit auprès d'une entreprise américaine qui lui déclare ses données. Vous avez droit à un rapport de crédit légal gratuit auprès de chaque agence britannique, ce qui vaut la peine d'être détenu comme pièce justificative, mais c'est au prêteur américain de décider s'il en tient compte.

Q: Dois-je payer l'impôt britannique sur une maison de vacances américaine ?

Si vous résidez au Royaume-Uni, vous payez normalement l'impôt britannique sur vos revenus et plus-values mondiaux : les loyers américains et toute plus-value à la vente sont donc à déclarer à HMRC. Les États-Unis les imposent d'abord, et vous demandez le Foreign Tax Credit Relief dans votre déclaration britannique pour que le même revenu ne soit pas imposé deux fois en totalité. HMRC précise que l'allègement peut être inférieur à l'impôt étranger que vous avez payé.

Q: Un logement américain est-il soumis aux droits de succession britanniques ?

Cela peut être le cas. Depuis le 6 avril 2025, l'inheritance tax britannique dépend de la résidence de longue durée et non du domicile. Si vous avez été résident fiscal britannique pendant 10 des 20 dernières années, vos actifs à l'étranger entrent dans son champ, et vous y restez pendant 3 à 10 ans après votre départ. Les États-Unis ont leur propre estate tax sur les biens américains détenus par des non-résidents. Le Royaume-Uni et les États-Unis ont une convention sur l'estate tax et les donations qui règle le chevauchement. Faites-vous conseiller avant d'acheter.

Q: Je suis britannique mais je vis en Espagne. Puis-je utiliser le visa E-2 ?

Probablement pas par le traité britannique. Le manuel du Département d'État indique qu'il s'applique aux personnes qui résident réellement et en permanence sur un territoire britannique en Europe et y sont domiciliées, et qui sont des ressortissants du Royaume-Uni. Un citoyen britannique installé ailleurs devrait consulter un avocat en droit de l'immigration avant de bâtir un plan autour d'un E-2.

Le Royaume-Uni et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1988, pour les citoyens britanniques disposant du droit de séjour illimité au Royaume-Uni (right of abode).
Visas de traité: E-1 et E-2 accessibles, mais seulement aux ressortissants du Royaume-Uni qui y vivent réellement et y sont domiciliés.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Oui, elle couvre à la fois l'estate tax et les donations.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er janvier 1985.
Devise: Livre sterling : votre risque de change est donc celui de la livre face au dollar.
Acheteurs britanniques: 4 % de tous les acheteurs étrangers de logements américains : 2 700 logements d'une valeur de 1,2 milliard de dollars sur l'année jusqu'à mars 2026 (National Association of Realtors).
Déjà sur place: Environ 683 000 personnes nées au Royaume-Uni vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Où achètent les Britanniques

Les acheteurs britanniques ont représenté 4 % de tous les achats de logements américains par des étrangers sur l'année jusqu'à mars 2026 : environ 2 700 logements d'une valeur de 1,2 milliard de dollars, la plus grande part de tous les pays européens. Dans l'enquête de l'année précédente, la Florida arrivait très nettement en tête de leurs choix, la California en deuxième. En Florida, les Britanniques forment le premier groupe d'acheteurs étrangers de la région d'Orlando, avec 18 % des ventes internationales, et environ un acheteur britannique sur cinq dans l'État a choisi la région de Miami.

Environ un quart des acheteurs britanniques de l'enquête 2025 ont acheté uniquement comme maison de vacances, et près d'un sur cinq a acheté pour un enfant qui étudie aux États-Unis. Nos guides sur Orlando, la Florida et Boston couvrent les endroits dont ces acheteurs parlent le plus.

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Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens britanniques disposant du droit de séjour au Royaume-Uni peuvent se rendre aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa), ce qui est tout ce qu'il faut pour visiter un bien ou utiliser une maison de vacances. Il ne donne aucun droit de vivre ni de travailler aux États-Unis, et posséder un logement n'y change rien.

Si vous déménagez, votre statut décide du prêt. Les visas parrainés par un employeur et les green cards mènent à des prêts classiques. Les entrepreneurs regardent souvent le visa d'investisseur E-2, et le Royaume-Uni a ici une particularité : le traité date de 1815 et ne couvre que les ressortissants britanniques qui vivent réellement et en permanence au Royaume-Uni, dans les îles Anglo-Normandes ou à Gibraltar et y sont domiciliés. Voir les prêts immobiliers américains avec un visa E-2 et avec un visa de travail.

Un achat qui a l'air familier et ne l'est pas

En Angleterre et au pays de Galles, une offre acceptée est « sous réserve de contrat » et n'engage personne jusqu'à l'échange des contrats, ce qui explique que des ventes échouent. Le guide du gouvernement prévoit environ 12 semaines entre ce moment et l'emménagement, et la vente moyenne prend environ cinq mois.

Aux États-Unis, le contrat est contraignant dès que les deux parties le signent, en général dans les jours qui suivent l'offre. Vous versez un dépôt de garantie (earnest money), typiquement 1 % à 5 % du prix, et l'achat se conclut normalement en 30 à 45 jours. Il n'y a pas de « chaîne » de ventes au sens britannique. Il n'y a pas non plus de solicitor, l'avocat britannique de la vente, qui agit pour vous, sauf si vous en engagez un : dans la plupart des États, une title company ou une société d'escrow conduit le closing (la signature définitive). Votre protection, ce sont les conditions suspensives du contrat, pour le financement, l'expertise de valeur et l'inspection du bien. Voyez comment le calendrier américain se compare.

Le financement depuis la Grande-Bretagne

Un acheteur qui vit au Royaume-Uni ne peut pas utiliser les prêts standard vendus à Fannie Mae et à Freddie Mac, qui sont réservés aux résidents américains. L'alternative est un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis) auprès d'un prêteur qui fixe ses propres conditions. Notre guide sur les foreign national loans explique ce que la réglementation fixe et ce qu'il faut demander.

Trois points sont propres aux acheteurs britanniques :

La livre sterling. Votre apport et, pour une maison de vacances, le revenu qui paie le prêt sont en livres. Le prêt est en dollars. Décidez comment vous gérerez le taux de change dans les deux cas.
Le crédit. Les trois agences de référence de crédit du Royaume-Uni vous remettent chacune un rapport légal gratuit. Les mêmes noms d'entreprises existent aux États-Unis, mais un dossier de crédit américain est distinct et commence vide.
Lever l'apport sur un logement britannique. Certains acheteurs empruntent à nouveau sur leur logement britannique et achètent comptant en Amérique. Cela garde l'emprunt en livres et évite un prêt américain. Interrogez votre prêteur britannique sur ses conditions, y compris si vous louez plus tard le bien britannique.

HMRC et un logement américain

Tant que vous vivez au Royaume-Uni. Les résidents du Royaume-Uni sont normalement imposés sur les revenus et les plus-values de n'importe où dans le monde. Le loyer d'un bien américain et une plus-value à la vente figurent dans votre déclaration britannique. Les États-Unis les imposent à la source, et vous demandez le Foreign Tax Credit Relief pour que l'impôt britannique soit réduit de ce que vous avez payé là-bas.

Si vous partez vivre aux États-Unis. La résidence est déterminée par le Statutory Residence Test, qui compte les jours passés au Royaume-Uni et des attaches comme un logement, la famille et le travail. L'année de votre départ, l'année fiscale peut être scindée en une partie résidente et une partie non résidente si vous remplissez les conditions. Si vous revenez dans les cinq ans, certaines plus-values réalisées pendant votre absence deviennent finalement imposables au Royaume-Uni.

Votre logement britannique. Le Private Residence Relief signifie qu'il n'y a pas de capital gains tax si le bien a été votre résidence principale pendant toute la durée de la propriété. Les neuf derniers mois de propriété sont toujours admis, et les périodes passées à travailler à l'étranger peuvent compter comme occupation si vous habitez le logement avant et après. Si vous le louez, l'allègement couvre les années où vous y avez vécu plus ces neuf derniers mois. Une fois non-résident, toute vente d'un bien résidentiel britannique doit être déclarée à HMRC dans les 60 jours, même si aucun impôt n'est dû. Si vous gardez le logement et le louez, le Non-resident Landlord Scheme s'applique au loyer.

ISA et retraite. Vous ne pouvez plus alimenter un ISA une fois non-résident, mais vous pouvez le conserver. La State Pension britannique peut être perçue à l'étranger si vous avez assez de cotisations de National Insurance, et les règles sur le versement de cotisations volontaires depuis l'étranger ont changé en avril 2026.

Droits de succession des deux côtés

Deux régimes peuvent s'appliquer à un logement américain détenu par un Britannique. Les États-Unis exigent une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) des personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes dès que leurs actifs américains dépassent 60 000 $. Le Royaume-Uni, depuis avril 2025, prélève l'inheritance tax sur le patrimoine mondial des résidents de longue durée du Royaume-Uni, c'est-à-dire toute personne résidente pendant 10 des 20 dernières années fiscales, et continue de le faire pendant 3 à 10 ans après leur départ.

Le Royaume-Uni est l'un des rares pays à avoir avec les États-Unis une convention couvrant à la fois l'estate tax et les donations, qui existe pour éviter que le même actif soit imposé deux fois en totalité. Son application dépend de votre situation : réglez donc la structure de détention avec un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières avant d'acheter.

Liste de contrôle pour les acheteurs britanniques

Décidez s'il s'agit d'une maison de vacances, d'un investissement ou d'un déménagement, car le prêt et la fiscalité en découlent.
Si vous déménagez, confirmez votre voie de visa, et la condition de résidence si vous envisagez un E-2.
Demandez vos rapports de crédit légaux gratuits et réunissez déclarations fiscales, bulletins de salaire et relevés.
Comparez un foreign national loan américain avec une levée de fonds sur votre logement britannique.
Planifiez la conversion de la livre en dollar pour l'apport et les frais courants.
Vérifiez le Private Residence Relief et la règle de déclaration sous 60 jours avant de vendre un logement britannique.
Demandez conseil sur l'inheritance tax britannique, l'estate tax américaine et la convention avant de choisir comment détenir le bien.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (23)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.