En bref
Chiffres vérifiés le
- Résidence principale, vivant aux États-Unis
- À partir de 5 % d'apport pour un logement d'une seule unité selon les règles de Fannie Mae, ou 3 % sur un prêt à taux fixe si au moins un emprunteur est un primo-accédant.
- Résidence secondaire
- Au moins 10 % d'apport.
- Bien locatif
- Au moins 15 % d'apport pour une unité, 25 % pour deux à quatre unités.
- Acheteurs vivant à l'étranger
- En dehors de ces règles. Les foreign national loans demandent davantage, selon ce que fixe chaque prêteur.
- Frais de closing
- En général 2 % à 5 % du prix, en plus de l'apport.
- Moins de 20 % d'apport
- La private mortgage insurance (PMI) s'ajoute généralement à un prêt conventionnel.
L'apport dépend de l'usage que vous ferez du logement
Les prêteurs américains rangent chaque achat dans l'une de trois catégories, et l'apport minimum en découle. Les chiffres ci-dessous sont les limites de l'Eligibility Matrix de Fannie Mae d'août 2026, que la plupart des prêteurs suivent pour les prêts standard accordés à des personnes qui vivent aux États-Unis.
| Usage | Ce que cela signifie | Apport minimum |
|---|---|---|
| Résidence principale | Le logement dans lequel vous vivez | 5 % pour une unité. 3 % sur un prêt à taux fixe si au moins un emprunteur est un primo-accédant. 5 % pour deux à quatre unités. |
| Résidence secondaire | Une unité que vous occupez une partie de l'année, que vous gardez sous votre propre contrôle et que vous n'exploitez pas comme un bien locatif | 10 % |
| Bien locatif d'investissement | Détenu mais non occupé par vous | 15 % pour une unité, 25 % pour deux à quatre unités |
Deux mises en garde. D'abord, ce sont des plafonds de financement, et c'est votre propre dossier qui détermine ce qu'on vous propose. Ensuite, la catégorie n'est pas à votre libre choix. Une résidence secondaire confiée à une société de gestion qui décide des périodes où vous pouvez l'utiliser ne compte pas comme résidence secondaire. Présenter un bien locatif comme une résidence secondaire pour obtenir l'apport le plus bas est une fausse déclaration dans une demande de prêt.
Si vous vivez en Europe et y restez, aucun de ces minimums ne s'applique à vous, car les prêts standard sont réservés aux résidents américains. Voir les foreign national loans.
Envie de chiffres adaptés à votre situation ?
L'étude de financement montre quels prêts correspondent à votre statut, de combien de liquidités vous avez besoin et ce qu'il faut organiser en premier.
Moins de 20 % : la private mortgage insurance
Avec moins de 20 % d'apport sur un prêt conventionnel, vous paierez normalement une private mortgage insurance (PMI), sous forme de prime mensuelle, de prime initiale ou des deux. Elle protège le prêteur, pas vous. Elle ne dure pas éternellement : vous pouvez demander son annulation lorsque le prêt doit atteindre 80 % de la valeur initiale du bien, et le gestionnaire du prêt (servicer) doit y mettre fin automatiquement à 78 % si vos paiements sont à jour.
Pour un Européen habitué à emprunter de 80 % à 100 % sans ce type de frais, c'est la raison pour laquelle de nombreux acheteurs qui pourraient apporter 10 % choisissent de pousser leur apport jusqu'à 20 %.
Les trois autres montants
Frais de closing
Frais du prêteur, expertise de valeur, assurance titre (title insurance), droits d'enregistrement publics et taxes. Le Consumer Financial Protection Bureau les estime en général à 2 % à 5 % du prix d'achat. Les taxes locales peuvent faire monter ce chiffre : voir les guides par destination pour des lieux comme Philadelphie, New York et les îles du Massachusetts.
Frais payés d'avance et compte séquestre (escrow)
Au closing, vous payez aussi certains frais courants à l'avance : en général les six à douze premiers mois d'assurance habitation, les intérêts des jours qui précèdent votre première mensualité, et un dépôt initial sur le compte séquestre (escrow) à partir duquel le prêteur réglera votre property tax (taxe foncière locale) et votre assurance.
Réserves
Les réserves ne sont versées à personne. Ce sont des économies que le prêteur veut voir subsister après le closing, mesurées en mois de charge de logement complète. Le guide de Fannie Mae ne fixe aucun minimum pour une résidence principale d'une seule unité, et en demande davantage pour les résidences secondaires, les biens d'investissement et les logements de deux à quatre unités. Un emprunteur sans score de crédit qui passe par la voie manuelle a besoin de douze mois, sauf s'il peut documenter un historique de paiement de logement.
Votre Loan Estimate (estimation du prêt), que le prêteur doit vous envoyer dans les trois jours ouvrables suivant votre demande, additionne ces montants sous la rubrique « Estimated Cash to Close ».
Un exemple chiffré
Prenons une résidence principale de 500 000 $ achetée par un couple qui vit aux États-Unis avec un visa de travail, avec 10 % d'apport.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Apport (10 %) | 50 000 $ |
| Frais de closing (2 % à 5 %) | 10 000 $ à 25 000 $ |
| Cash au closing, avant frais payés d'avance | 60 000 $ à 75 000 $ |
| Prêt | 450 000 $, avec private mortgage insurance |
L'assurance payée d'avance, le dépôt sur le compte séquestre et d'éventuelles réserves s'ajoutent, et dépendent du bien et du prêteur. Utilisez le calculateur pour faire vos propres calculs et voir la mensualité.
Aides pour l'apport
Les dons de la famille sont autorisés pour une résidence principale ou secondaire, avec une lettre de don (gift letter) et une preuve des fonds du donateur, mais pas pour un bien d'investissement.
Les contributions du vendeur à vos frais de closing sont plafonnées à 3 %, 6 % ou 9 % du prix selon le montant que vous empruntez, et à 2 % sur un bien d'investissement.
Les revenus locatifs peuvent appuyer le prêt sur un bien locatif, mais Fannie Mae ne retient que 75 % des loyers de longue durée et, depuis septembre 2026, seulement 50 % des revenus de location de courte durée, et uniquement pour un bien d'investissement d'une seule unité légalement autorisé à la location de courte durée. Les emprunteurs doivent justifier de douze mois d'expérience en gestion immobilière avant que des revenus locatifs positifs soient pris en compte dans l'évaluation.
Le capital de votre logement européen est une source courante. Vendre ou emprunter dessus est traité dans financer un logement américain avec une épargne ou un capital européens.
Avant de fixer votre budget
- Décidez dans quelle catégorie entre le logement : résidence principale, résidence secondaire ou investissement.
- Ajoutez 2 % à 5 % pour les frais de closing, plus les taxes locales indiquées dans le guide de la destination.
- Demandez au prêteur les frais payés d'avance et les exigences de réserves en dollars.
- Comparez le coût de la private mortgage insurance avec celui d'un apport de 20 %.
- Préparez les lettres de don et les relevés du donateur si la famille vous aide.
- Transférez les fonds tôt vers un compte américain et conservez la traçabilité.
- Gardez une marge pour les variations de change entre l'offre et le closing.
Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe
Poursuivre vos recherches
- Calculateur de prêt américain : coût mensuel et cash nécessaire
- Financer un logement aux États-Unis avec une épargne européenne ou la valeur nette de son bien
- Acheter un logement aux États-Unis en tant qu'Européen : frais de closing, title insurance et revente
- Foreign national loans : le prêt immobilier américain pour les acheteurs vivant en Europe
- Assurance habitation et inondation pour acheter aux États-Unis
- ITIN et compte bancaire américain : ce dont un acheteur européen a besoin
- Lancer une étude de financement personnalisée pour les États-Unis
Sources (13)
Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.
- Fannie Mae Eligibility Matrix (5 août 2026)
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, types d'occupation (occupancy types)
- Fannie Mae Selling Guide B3-4.1-01, exigences minimales de réserves (minimum reserve requirements)
- Fannie Mae Selling Guide B3-4.1-02, contributions des parties intéressées (interested party contributions)
- Fannie Mae Selling Guide B3-4.2-05, actifs étrangers (foreign assets)
- Fannie Mae Selling Guide B3-4.3-04, dons personnels (personal gifts)
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.8-01, revenus locatifs (rental income)
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.8-03, revenus de location de courte durée (short-term rental income)
- CFPB, qu'est-ce que la private mortgage insurance
- CFPB, quand puis-je supprimer la private mortgage insurance
- CFPB, le Loan Estimate expliqué
- CFPB, frais et charges payés au closing
- CFPB, déterminer combien vous voulez dépenser
Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.
Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.