Entrada de una casa en EE. UU.: cuánto efectivo necesitas

Q: ¿De verdad puedo comprar con un 5 % de entrada siendo extranjero?

Si resides legalmente en Estados Unidos y será tu vivienda habitual, sí: se aplican los mismos mínimos que a un ciudadano estadounidense. El préstamo máximo de Fannie Mae es el 95 % del valor para una vivienda habitual de una unidad, y el 97 % en un préstamo a tipo fijo en el que al menos uno de los prestatarios compra su primera vivienda. Son techos, no promesas. El prestamista también examina tus ingresos, tu crédito y tus reservas, y con menos del 20 % de entrada lo normal es que pagues private mortgage insurance.

Q: ¿Cuánto necesito si vivo en Europa y compro una vivienda vacacional?

Más que las cifras de esta página. Proceden de las normas de Fannie Mae, que se aplican a quienes residen legalmente en EE. UU. Un comprador que vive en el extranjero recurre a un foreign national loan, en el que cada prestamista fija su propio mínimo. No hemos encontrado una fuente neutral para dar una cifra habitual, así que no publicamos ninguna. Pregunta a dos o tres prestamistas y compara.

Q: ¿Pueden mis padres darme la entrada?

Para una vivienda habitual o una segunda residencia, sí. Fannie Mae permite donaciones de familiares y de personas con una relación de tipo familiar, con una carta firmada que indique el importe y que no se espera devolución, y con justificante de los fondos del donante. No se permiten donaciones en un inmueble de inversión. Si financias más del 80 % en una segunda residencia, o en una vivienda habitual de dos a cuatro unidades, el 5 % debe salir de tus propios fondos.

Q: ¿Puede el vendedor pagar mis gastos de cierre?

En parte. Los vendedores y otras partes interesadas pueden aportar hasta el 3 % del precio cuando financias más del 90 %, el 6 % cuando financias entre el 75 % y el 90 %, y el 9 % cuando financias el 75 % o menos, en una vivienda habitual o segunda residencia. En un inmueble de inversión el límite es el 2 %. Todo lo que supere el límite se trata como una reducción del precio.

Q: ¿Tiene que estar mi dinero en Estados Unidos?

Antes del cierre, sí. Las normas de Fannie Mae exigen que los activos que se tienen en el extranjero se cambien a dólares estadounidenses y se mantengan en una entidad financiera de EE. UU. o regulada por un estado, y se verifiquen allí, antes de que se cierre el préstamo. Eso convierte la transferencia en parte del calendario. Mueve el dinero pronto, conserva todos los extractos desde la cuenta de origen hasta la cuenta en EE. UU. y decide cuándo cambiar la divisa en lugar de dejarlo para la semana del cierre.

De un vistazo

Cifras revisadas el 3 de octubre de 2026

Vivienda habitual, residiendo en EE. UU.: Desde un 5 % de entrada en una vivienda de una unidad según las normas de Fannie Mae, o un 3 % en un préstamo a tipo fijo si al menos uno de los prestatarios compra su primera vivienda.
Segunda residencia: Al menos un 10 % de entrada.
Inmueble de inversión: Al menos un 15 % de entrada para una unidad y un 25 % para de dos a cuatro unidades.
Compradores que viven en el extranjero: Quedan fuera de estas reglas. Los foreign national loans piden más, según fije cada prestamista.
Gastos de cierre: Normalmente del 2 % al 5 % del precio, además de la entrada.
Con menos del 20 % de entrada: Suele añadirse el private mortgage insurance a un préstamo convencional.

La entrada depende de cómo vayas a usar la casa

Los prestamistas estadounidenses clasifican cada compra en una de tres categorías, y de la categoría se deriva la entrada mínima. Las cifras de abajo son los límites de la Eligibility Matrix de Fannie Mae de agosto de 2026, que la mayoría de los prestamistas siguen en los préstamos estándar a personas que viven en Estados Unidos.

Uso	Qué significa	Entrada mínima
Vivienda habitual	La casa en la que vives	5 % para una unidad. 3 % en un préstamo a tipo fijo si al menos uno de los prestatarios compra su primera vivienda. 5 % para de dos a cuatro unidades.
Segunda residencia	Una unidad que ocupas parte del año, mantienes bajo tu control y no explotas como alquiler	10 %
Inmueble de inversión	Es tuyo, pero no lo ocupas tú	15 % para una unidad, 25 % para de dos a cuatro unidades

Dos advertencias. Primera: esto es lo máximo que un prestamista puede prestar, y lo que te ofrezcan lo decide tu propio expediente. Segunda: la categoría no la eliges libremente. Una segunda residencia que se entrega a una empresa gestora que controla cuándo puedes usarla no cuenta como segunda residencia. Presentar un alquiler como segunda residencia para conseguir una entrada menor es una declaración falsa en una solicitud de préstamo.

Si vives en Europa y vas a seguir allí, ninguno de estos mínimos se aplica a ti, porque los préstamos estándar son para residentes en EE. UU. Consulta los foreign national loans.

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Con menos del 20 %: private mortgage insurance

Con menos del 20 % de entrada en un préstamo convencional, lo normal es que pagues private mortgage insurance, en una prima mensual, en una prima inicial o en ambas. Protege al prestamista, no a ti. No dura para siempre: puedes pedir su cancelación cuando el préstamo esté previsto que llegue al 80 % del valor original de la vivienda, y la entidad que administra el préstamo (servicer) debe cancelarlo automáticamente al llegar al 78 % si tus pagos están al día.

Para un europeo acostumbrado a pedir del 80 % al 100 % sin ese cargo, esta es la razón por la que muchos compradores que podrían aportar un 10 % prefieren hacer el esfuerzo de llegar al 20 %.

Las otras tres cantidades

Gastos de cierre

Comisiones del prestamista, la tasación, el seguro de título (title insurance), las tasas de registro y los impuestos. La Consumer Financial Protection Bureau los sitúa normalmente entre el 2 % y el 5 % del precio de compra. Los impuestos locales pueden elevarlos: consulta las guías de ubicaciones de lugares como Filadelfia, Nueva York y las islas de Massachusetts.

Partidas prepagadas y escrow

En el cierre también pagas por adelantado algunos gastos corrientes: normalmente los primeros seis a doce meses del seguro de hogar, los intereses de los días hasta tu primera cuota y un depósito inicial en la cuenta en garantía (escrow) desde la que el prestamista pagará tu property tax (impuesto local sobre el inmueble) y el seguro.

Reservas

Las reservas no se pagan a nadie. Son ahorros que el prestamista quiere ver que te quedan después del cierre, medidos en meses del pago total de la vivienda. La guía de Fannie Mae no fija mínimo para una vivienda habitual de una unidad, y pide más para segundas residencias, inmuebles de inversión y viviendas de dos a cuatro unidades. Un prestatario sin puntuación crediticia que sigue la vía manual necesita doce meses, salvo que pueda documentar un historial de pagos de vivienda.

Tu Loan Estimate, que el prestamista debe enviarte en un plazo de tres días hábiles desde tu solicitud, suma todo esto en el apartado «Estimated Cash to Close».

Un ejemplo práctico

Imagina una vivienda habitual de 500.000 $ comprada por una pareja que vive en Estados Unidos con un visado de trabajo, con un 10 % de entrada.

Concepto	Importe
Entrada (10 %)	50.000 $
Gastos de cierre (del 2 % al 5 %)	10.000 $ a 25.000 $
Efectivo en el cierre, antes de las partidas prepagadas	60.000 $ a 75.000 $
Préstamo	450.000 $, con private mortgage insurance

El seguro prepagado, el depósito del escrow y las reservas que haga falta se suman a esto y dependen del inmueble y del prestamista. Usa la calculadora para probar tus propias cifras y ver la cuota mensual.

Ayudas para la entrada

Las donaciones de familiares se admiten en una vivienda habitual o segunda residencia, con una carta de donación y justificante de los fondos del donante, y no en un inmueble de inversión.

Las aportaciones del vendedor a tus gastos de cierre tienen un tope del 3 %, el 6 % o el 9 % del precio según cuánto financies, y del 2 % en un inmueble de inversión.

Los ingresos por alquiler pueden respaldar el préstamo de un inmueble en alquiler, pero Fannie Mae solo computa el 75 % del alquiler de larga duración y, desde septiembre de 2026, solo el 50 % de los ingresos por alquiler de corta duración, y únicamente en un inmueble de inversión de una unidad en el que los alquileres cortos estén permitidos legalmente. Los prestatarios necesitan doce meses de experiencia en la gestión de inmuebles para que los ingresos por alquiler positivos cuenten a efectos de la aprobación.

El patrimonio de tu vivienda europea es una fuente habitual. Si conviene vender o pedir un préstamo con garantía sobre ella se explica en cómo financiar una vivienda en EE. UU. con ahorros o patrimonio europeos.

Antes de fijar tu presupuesto

Decide en qué categoría entra la casa: vivienda habitual, segunda residencia o inversión.
Suma del 2 % al 5 % de gastos de cierre, más los impuestos locales de la guía de la ubicación.
Pide al prestamista que te indique en dólares las partidas prepagadas y las reservas exigidas.
Compara el coste del private mortgage insurance con el de aportar un 20 % de entrada.
Prepara las cartas de donación y los extractos del donante si te ayuda la familia.
Mueve los fondos a una cuenta de EE. UU. con tiempo y conserva el rastro.
Deja un margen para los movimientos del tipo de cambio entre la oferta y el closing.

Preguntas de quienes se mudan desde Europa

¿De verdad puedo comprar con un 5 % de entrada siendo extranjero?

¿Cuánto necesito si vivo en Europa y compro una vivienda vacacional?

¿Pueden mis padres darme la entrada?

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Fuentes (13)

Las cifras y las normas de esta página se contrastaron con estas fuentes el 3 de octubre de 2026. Los tipos, los precios y las normas locales cambian, así que confirma todo aquello en lo que te apoyes antes de comprometerte.

Elaborado, revisado y aprobado por Bas Terpstra, certificado por la AFM y por PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Países Bajos (AFM 12050993)

Quién elaboró esta guía. Bas Terpstra elabora, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y las cifras cambian, así que toma esto como información general y confirma los detalles para tu situación.

Esta página ofrece información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni migratorio personalizado. Nada de lo que aparece aquí es una oferta, y no se promete ningún tipo de interés, importe de préstamo, aprobación ni resultado de visado. La disponibilidad de una hipoteca depende del estatus migratorio, de los ingresos, del historial crediticio, de la tasación y de los criterios del prestamista, y las normas sobre préstamos, impuestos y ámbito local cambian. Consulta con un prestamista estadounidense autorizado, un abogado de inmigración y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza. Cualquier inmueble que garantice un préstamo puede correr peligro si no se pagan las cuotas.