Kopen in Atlanta: de volledige gids

Wat woningen kosten

In augustus 2026 was de mediane verkoopprijs in het gebied Atlanta Core volgens Georgia MLS $ 400.000, 1,7% lager dan in augustus 2025 en 4,8% lager dan de $ 420.000 van juli. Er stonden 22.897 woningen te koop, 3% meer dan een jaar eerder. Georgia MLS beschrijft een markt die is veranderd van kopers die om woningen strijden naar woningen die om kopers strijden. Beschouw dat als een beschrijving van het moment en niet als een voorspelling. "Atlanta Core" is de indeling die in dat rapport wordt gebruikt, en andere bronnen definiëren het gebied anders, dus hun cijfers komen niet overeen.

De voorsteden verschillen sterk. Decatur ligt in DeKalb County, Marietta in Cobb County, en Alpharetta en Roswell liggen in het noorden van Fulton. De cijfers van de Tax Foundation hieronder komen uit enquêtegegevens van 2024, dus ze zijn ouder dan de verkoopcijfers hierboven.

Hoe de property tax in Georgia werkt

Georgia waardeert elke woning elk jaar per 1 januari en taxeert haar op 40% van de reële marktwaarde. De belasting is de getaxeerde waarde vermenigvuldigd met de mill rate, en één mill is $ 1 voor elke $ 1.000 getaxeerde waarde. De mill rate wordt apart vastgesteld door de county, door de stad als de woning binnen een stad ligt, en door het schooldistrict, dus ze verandert bij elke grens. Bij een woning met een waarde van $ 450.000 is de getaxeerde waarde $ 180.000 en voegt elke mill volgens onze berekening $ 180 per jaar toe. Vraag de tax commissioner van de county om de totale mill rate op het adres. Als je denkt dat de waarde te hoog is, heb je 45 dagen vanaf de datum waarop de taxatiebeschikking is verstuurd om in beroep te gaan.

De homestead exemption, een vrijstelling voor wie er zelf woont, is voor eigenaren die in de woning wonen. De assessors van Fulton County noemen $ 30.000 af van de getaxeerde waarde voor de belasting van de county en $ 2.000 voor de schoolbelasting, met nog eens $ 30.000 tegen de eigen heffingen van de stad voor woningen in de stad Atlanta. Je moet de woning op 1 januari bewonen en vóór 1 april een aanvraag indienen. Een Europeaan die in het buitenland woont of de woning verhuurt, komt er niet voor in aanmerking, dus je aanslag is hoger dan de mediaan van de county in de tabel.

Twee recente hervormingen gaan over hoe snel de belastbare waarde kan stijgen. House Bill 581, aangenomen in 2024, creëerde een landelijke zwevende homestead exemption die de jaarlijkse stijging van de belastbare waarde van een homestead beperkt tot de inflatie, met 2024 als basisjaar voor woningen die de vrijstelling in 2025 voor het eerst krijgen. Lokale overheden en schooldistricten konden begin 2025 afzien van de regeling, en House Bill 92, ondertekend in april 2025, liet degenen die dat hadden gedaan het besluit terugdraaien binnen vastgestelde termijnen. In mei 2026 ondertekende gouverneur Kemp Senate Bill 33, die volgens WABE voorkomt dat lokale overheden en schooldistricten afzien van de regeling. Controleer vanaf welk belastingjaar die voor het adres geldt. De begrenzing geldt alleen voor homesteads, en ze begrenst de getaxeerde waarde, niet de mill rate. De gids van Fulton beschrijft ook een aparte lokale begrenzing: de basiswaarde stijgt met het laagste van de inflatie of 3% per jaar, en met 2,6% voor de stad Atlanta, en de eigenaar krijgt de vrijstelling die het gunstigst is.

Georgia is een advocatenstaat

In 2003 keurde het Supreme Court of Georgia een uitspraak goed dat alleen een bevoegde advocaat uit Georgia een akte van overdracht mag opstellen of de ondertekening ervan mag begeleiden. Het hof noemde de soorten akten, waaronder de security deed, de zekerheidsakte die een hypotheek dekt, oordeelde dat een advocaat de closing niet aan een niet-jurist mag delegeren, en eiste dat een advocaat fysiek aanwezig is bij het opstellen en het verlijden van de akte. Het verwierp closings waarbij alleen wordt getuigd (witness-only closings), die door notarissen of signing agents worden geleid.

In het grootste deel van continentaal Europa is een notaris een neutrale openbare ambtenaar die één akte voor beide partijen verleent. Een closing-advocaat in Georgia is een particuliere advocaat, dus vraag schriftelijk voor wie de advocaat optreedt. Als het antwoord niet jij is, kun je je eigen advocaat het contract en de closingdocumenten laten beoordelen. Vraag ook vroeg hoe een koper die in Europa woont, tekent, want de documenten worden onder toezicht van de advocaat verleden en je moet er niet van uitgaan dat ondertekening op afstand mogelijk is.

Eén kostenpost is specifiek voor Georgia. Een intangible recording tax, een belasting op de inschrijving van de lening, van $ 1,50 per $ 500 van de lening, met een maximum van $ 25.000 per zekerheidsakte, is verschuldigd binnen 90 dagen na de ondertekening. Dat is 0,3% van de lening, of volgens onze berekening $ 960 op een lening van $ 320.000. Vraag de advocaat vóór de dag zelf om een volledige lijst van closing costs, de bijkomende kosten bij de overdracht.

Verzekering en stormen

Atlanta ligt in het binnenland, dus de belangrijkste gevaren zijn wind en hagel in plaats van overstroming door de zee. Het kantoor van de National Weather Service voor het gebied zegt dat bijna alle hagelstormen tussen februari en augustus toeslaan, met april als meest favoriete maand, en dat schadelijke wind vaak voorkomt, met meer dagen met schadelijke wind in juli dan in enige andere maand. Dat windcijfer komt uit een onderzoek naar 1955 tot 1993, dus het toont het patroon, geen actuele telling.

De kosten zijn het directere probleem. WABE meldde in maart 2026 dat de premies voor woonhuisverzekeringen in Georgia tussen 2023 en 2025 met 24% stegen en naar verwachting tegen eind 2026 nog eens met 10% zouden stijgen, na de schade door orkaan Helene in 2024. Vraag offertes aan voordat je een bod doet. Vraag naar de leeftijd van het dak, of het eigen risico voor wind en hagel een percentage van de verzekerde waarde is, en of het perceel in een in kaart gebrachte overstromingszone ligt, want overstroming valt niet altijd onder een woonhuisverzekering.

Inkomstenbelasting en de positie van niet-inwoners

De inkomstenbelasting van Georgia is één vast tarief. Een wet die in mei 2026 is ondertekend, verlaagde het van 5,19% naar 4,99% voor 2026 en verhoogde de standaardaftrek naar $ 15.000 voor een alleenstaande en $ 30.000 voor gezamenlijke aangiften. Volgens WABE zal het tarief elk jaar met 0,125 procentpunt dalen totdat het 3,99% bereikt. Als je voor je werk naar Atlanta verhuist, is dit de laag van de staat bovenop je federale belasting.

Als je hier een woning bezit en in Europa woont, is de federale regel over huur degene die je moet kennen: een niet-inwoner wordt belast tegen 30% van de bruto huurinkomsten, tenzij hij ervoor kiest om over het nettoinkomen belast te worden, wat aftrek toestaat. Hoe Georgia hetzelfde inkomen behandelt, hoe de inhouding werkt wanneer een niet-inwoner verkoopt en hoe de Amerikaanse estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, op een niet-ingezeten eigenaar van toepassing is, zijn vragen voor een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring en de advocaat die de closing doet, voordat je tekent.

Financiering bij de prijzen van Atlanta

De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is voor 2026 $ 832.750 voor een woning met één wooneenheid in de counties Fulton, DeKalb, Gwinnett en Cobb. Dat ligt ruim boven de mediane verkoopprijs van $ 400.000 in het gebied Atlanta Core en boven de mediane woningwaarde van $ 458.800 in Fulton County, dus de meeste aankopen vallen binnen de standaardleningen. Een groter huis in een voorstad in het noorden van Fulton kan je in jumbo loans brengen, waarbij elke geldverstrekker zijn eigen regels hanteert.

Als je met een visum verhuist en in de woning gaat wonen, lees dan de gids over werkvisa en de hypotheek. Als je in Europa blijft wonen, is een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, de gebruikelijke route.

Als je van plan bent te verhuren

De stad Atlanta vereist een licentie voor kortetermijnverhuur. Volgens lokale berichtgeving over de verordening, die in 2022 in werking trad, kost de licentie $ 150 per jaar en dekt ze hooguit twee woningen, waarvan er een het hoofdverblijf van de eigenaar moet zijn, aangetoond met een nutsrekening van zes maanden vóór de aanvraag. Hetzelfde bericht zegt dat mensen die niet in de stad wonen, daar geen verhuur mogen exploiteren, dat licenties niet overdraagbaar zijn en dat overtredingen een boete van $ 300 opleveren. We konden de eigen pagina van de stad niet openen, dus bevestig deze regels bij het Department of City Planning.

Als dat klopt, kan een koper die in Europa woont, in de stad geen korte verhuur exploiteren. Decatur, Marietta, Roswell, Alpharetta en de steden in Gwinnett stellen elk hun eigen regels, die we niet hebben geverifieerd. Vraag het de gemeente, en controleer de regels van de vereniging van eigenaren over verhuur, voordat je op huurinkomsten rekent.

Naar huis vliegen

De pagina van het vliegveld over de ontwikkeling van het luchtverkeer zegt dat Hartsfield-Jackson verbindingen heeft met meer dan 150 binnenlandse en 70 internationale bestemmingen in 43 landen. De pagina met maatschappijen noemt Delta onder de binnenlandse maatschappijen, en Air France, British Airways, KLM, Lufthansa, SAS, Virgin Atlantic en Turkish Airlines onder de buitenlandse maatschappijen. We konden bij het vliegveld niet bevestigen welke Europese steden deze winter rechtstreekse vluchten hebben, dus controleer de dienstregelingen van de maatschappijen voor jouw eigen stad voordat je van plan bent je jaar over twee continenten te verdelen.

Lees verder

• Atlanta en de voorsteden
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS