Kaufen in Atlanta: der vollständige Ratgeber

Was Häuser kosten

Im August 2026 lag der mittlere Verkaufspreis im Gebiet Atlanta Core laut Georgia MLS bei 400.000 $, 1,7 % weniger als im August 2025 und 4,8 % weniger als die 420.000 $ im Juli. Es gab 22.897 aktive Angebote, 3 % mehr als ein Jahr zuvor. Georgia MLS beschreibt einen Markt, der sich davon, dass Käufer um Häuser konkurrieren, dahin bewegt hat, dass Häuser um Käufer konkurrieren. Verstehen Sie das als Beschreibung des Augenblicks, nicht als Prognose. „Atlanta Core“ ist die Gruppierung, die in diesem Bericht verwendet wird, und andere Quellen grenzen das Gebiet anders ab, sodass ihre Zahlen nicht übereinstimmen.

Die Vororte unterscheiden sich stark. Decatur liegt in DeKalb County, Marietta in Cobb County, und Alpharetta und Roswell liegen im Norden von Fulton. Die folgenden Zahlen der Tax Foundation stammen aus Erhebungsdaten von 2024 und sind deshalb älter als die obigen Verkaufszahlen.

So funktioniert die Property Tax in Georgia

Georgia bewertet jedes Haus jedes Jahr zum Stichtag 1. Januar und veranlagt es mit 40 % des fairen Marktwerts. Die Steuer ist der veranlagte Wert multipliziert mit dem Mill Rate (Hebesatz), und ein Mill ist 1 $ je 1.000 $ veranlagten Werts. Den Mill Rate legen das County, die Stadt, wenn das Haus in einer liegt, und der Schulbezirk getrennt fest, er ändert sich also an jeder Grenze. Bei einem Haus im Wert von 450.000 $ beträgt der veranlagte Wert 180.000 $, und jedes Mill bringt nach unserer Rechnung 180 $ im Jahr. Fragen Sie den Tax Commissioner des Countys nach dem gesamten Mill Rate an der Adresse. Wenn Sie den Wert für zu hoch halten, haben Sie 45 Tage ab dem Datum, an dem der Veranlagungsbescheid verschickt wurde, um Einspruch einzulegen.

Die Homestead Exemption (Freibetrag für Selbstnutzer) gilt für Eigentümer, die im Haus wohnen. Die Assessoren von Fulton County nennen 30.000 $ Abzug vom veranlagten Wert für die Steuer des Countys und 2.000 $ für die Schulsteuer, mit weiteren 30.000 $ gegen die eigenen Abgaben der Stadt bei Häusern in der City of Atlanta. Sie müssen das Haus am 1. Januar bewohnen und bis zum 1. April den Antrag stellen. Ein Europäer, der im Ausland lebt oder das Haus vermietet, hat keinen Anspruch, Ihre Rechnung wird also höher sein als der Median des Countys in der Tabelle.

Zwei jüngere Reformen betreffen, wie schnell der steuerpflichtige Wert steigen kann. House Bill 581, 2024 verabschiedet, schuf einen landesweiten gleitenden Freibetrag für selbst genutzte Immobilien (floating homestead exemption), der den jährlichen Anstieg des steuerpflichtigen Werts auf die Inflation begrenzt, mit 2024 als Basisjahr für Häuser, die ihn erstmals 2025 erhalten. Lokale Körperschaften und Schulbezirke konnten Anfang 2025 aussteigen, und House Bill 92, im April 2025 unterzeichnet, erlaubte denen, die das getan hatten, die Entscheidung bis zu bestimmten Fristen rückgängig zu machen. Im Mai 2026 unterzeichnete Gouverneur Kemp Senate Bill 33, das laut WABE lokale Körperschaften und Schulbezirke am Ausstieg hindert. Prüfen Sie, ab welchem Steuerjahr es an der Adresse gilt. Die Obergrenze gilt nur für selbst genutzte Immobilien, und sie begrenzt den veranlagten Wert, nicht den Mill Rate. Der Leitfaden von Fulton beschreibt außerdem eine eigene lokale Obergrenze: Der Basiswert steigt um den geringeren Betrag aus Inflation oder 3 % im Jahr, und um 2,6 % für die City of Atlanta, und der Eigentümer erhält den jeweils günstigeren Freibetrag.

Georgia ist ein Anwaltsstaat

Im Jahr 2003 billigte der Supreme Court of Georgia eine Entscheidung, nach der nur ein in Georgia zugelassener Anwalt eine Übertragungsurkunde (deed of conveyance) aufsetzen oder deren Unterzeichnung betreuen darf. Das Gericht führte die Urkundenarten auf, darunter die Sicherungsurkunde (security deed), die eine Hypothek absichert, entschied, dass ein Anwalt das Closing (den Abschluss) nicht an einen Nichtjuristen übertragen kann, und verlangte, dass ein Anwalt bei der Erstellung und Ausfertigung der Urkunde körperlich anwesend ist. Es wies Closings ab, bei denen nur Zeugen auftreten (witness-only) und die von Notaren oder Signing Agents geleitet werden.

In den meisten Ländern des europäischen Kontinents ist ein Notar nach dem Zivilrecht ein neutraler Amtsträger, der für beide Seiten eine Urkunde beurkundet. Ein Closing-Anwalt in Georgia ist ein privater Anwalt, fragen Sie ihn deshalb schriftlich, für wen er handelt. Wenn die Antwort nicht Sie lautet, können Sie einen eigenen Anwalt den Vertrag und die Closing-Unterlagen prüfen lassen. Fragen Sie auch früh, wie ein Käufer, der in Europa lebt, unterschreibt, denn die Unterlagen werden unter Aufsicht des Anwalts ausgefertigt, und Sie sollten nicht davon ausgehen, dass eine Unterzeichnung aus der Ferne möglich ist.

Eine Kostenposition gibt es nur in Georgia. Eine Intangible Recording Tax (Eintragungssteuer auf Darlehen) von 1,50 $ je 500 $ des Darlehens, begrenzt auf 25.000 $ je Sicherungsinstrument, ist innerhalb von 90 Tagen nach der Unterzeichnung fällig. Das sind 0,3 % des Darlehens, oder 960 $ bei einem Darlehen von 320.000 $, nach unserer Rechnung. Lassen Sie sich vom Anwalt vor dem Termin eine vollständige Liste der Closing Costs (Nebenkosten beim Abschluss) geben.

Versicherung und Stürme

Atlanta liegt im Landesinneren, die Hauptgefahren sind also Wind und Hagel und nicht Küstenüberschwemmung. Das Büro des National Weather Service für die Gegend sagt, dass fast alle Hagelstürme zwischen Februar und August auftreten, mit dem April als häufigstem Monat, und dass schädlicher Wind häufig ist, mit mehr Tagen mit Windschäden im Juli als in jedem anderen Monat. Diese Windzahl stammt aus einer Studie zu den Jahren 1955 bis 1993, sie zeigt also das Muster, nicht eine aktuelle Zählung.

Die Kosten sind das dringlichere Thema. WABE berichtete im März 2026, dass die Prämien der Wohngebäudeversicherung in Georgia zwischen 2023 und 2025 um 24 % gestiegen sind und bis Ende 2026 voraussichtlich um weitere 10 % steigen, nach den Schäden durch den Hurrikan Helene 2024. Holen Sie Angebote ein, bevor Sie ein Angebot abgeben. Fragen Sie nach dem Alter des Dachs, danach, ob die Selbstbeteiligung für Wind und Hagel ein Prozentsatz des versicherten Werts ist, und danach, ob das Grundstück in einer kartierten Hochwasserzone liegt, denn Hochwasser ist nicht immer Teil einer Wohngebäudeversicherung.

Einkommensteuer und die Lage als Nichtansässiger

Die Einkommensteuer von Georgia ist ein einheitlicher Satz. Ein im Mai 2026 unterzeichnetes Gesetz senkte ihn für 2026 von 5,19 % auf 4,99 % und hob den Pauschalabzug (standard deduction) auf 15.000 $ für Einzelveranlagte und 30.000 $ für gemeinsam Veranlagte an. Laut WABE soll der Satz jedes Jahr um 0,125 Prozentpunkte sinken, bis er 3,99 % erreicht. Wenn Sie für die Arbeit nach Atlanta ziehen, ist das die Ebene des Bundesstaats zusätzlich zu Ihrer Bundessteuer.

Wenn Sie hier ein Haus besitzen und in Europa leben, ist die Bundesregel zur Miete die, die Sie kennen sollten: Ein Nichtansässiger wird mit 30 % der Bruttomieteinnahmen besteuert, es sei denn, er wählt die Besteuerung des Nettoeinkommens, die Abzüge erlaubt. Wie Georgia dieselben Einkünfte behandelt, wie die Einbehaltung funktioniert, wenn ein Nichtansässiger verkauft, und wie die US-Erbschaftsteuer auf einen nichtansässigen Eigentümer angewendet wird, sind Fragen für einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung und den Closing-Anwalt, bevor Sie unterschreiben.

Finanzierung bei den Preisen von Atlanta

Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) für 2026 beträgt 832.750 $ für ein Haus mit einer Wohneinheit in den Counties Fulton, DeKalb, Gwinnett und Cobb. Das liegt weit über dem mittleren Verkaufspreis von 400.000 $ im Gebiet Atlanta Core und über dem mittleren Hauswert von 458.800 $ in Fulton County, sodass die meisten Käufe in die Standardfinanzierung passen. Ein größeres Haus in einem Vorort im Norden von Fulton kann Sie in die Jumbo-Finanzierung bringen, bei der jeder Kreditgeber eigene Regeln anwendet.

Wenn Sie mit einem Visum umziehen und im Haus wohnen werden, lesen Sie den Ratgeber zu Arbeitsvisa und Hypothek. Wenn Sie weiter in Europa leben, ist ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) der übliche Weg.

Wenn Sie vermieten möchten

Die City of Atlanta verlangt eine Lizenz für Kurzzeitvermietung. Laut lokalen Berichten zur Verordnung, die 2022 in Kraft trat, kostet die Lizenz 150 $ im Jahr und deckt höchstens zwei Immobilien ab, von denen eine der Hauptwohnsitz des Eigentümers sein muss, nachgewiesen durch eine Nebenkostenabrechnung aus der Zeit sechs Monate vor dem Antrag. Derselbe Bericht sagt, dass Personen, die nicht in der Stadt wohnen, dort keine Vermietungen betreiben dürfen, dass Lizenzen nicht übertragbar sind und dass Verstöße mit einer Strafe von 300 $ geahndet werden. Wir konnten die eigene Seite der Stadt nicht öffnen, bestätigen Sie diese Regeln also beim Department of City Planning.

Wenn das zutrifft, kann ein Käufer, der in Europa lebt, in der Stadt keine Kurzzeitvermietung betreiben. Decatur, Marietta, Roswell, Alpharetta und die Städte in Gwinnett legen jeweils eigene Regeln fest, die wir nicht geprüft haben. Fragen Sie die Gemeinde und prüfen Sie die Regeln der Eigentümergemeinschaft (HOA) zur Vermietung, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.

Anreise

Die Seite des Flughafens zur Entwicklung des Luftverkehrs sagt, dass Hartsfield-Jackson mit über 150 Zielen im Inland und 70 im Ausland in 43 Ländern verbunden ist. Seine Seite zu den Fluggesellschaften nennt Delta unter den Gesellschaften im Inland und Air France, British Airways, KLM, Lufthansa, SAS, Virgin Atlantic und Turkish Airlines unter den ausländischen Fluggesellschaften. Wir konnten beim Flughafen nicht bestätigen, welche europäischen Städte diesen Winter Nonstop-Flüge haben, prüfen Sie also die Flugpläne der Fluggesellschaften für Ihre eigene Stadt, bevor Sie planen, Ihr Jahr auf zwei Kontinente aufzuteilen.

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