Kopen in Chicago: de volledige gids

Wat huizen kosten

De mediane verkoopprijs in de stad Chicago was $ 426.255 in de update van Redfin van augustus 2026, 9,3% meer dan een jaar eerder. Voor Cook County, waartoe de stad, Evanston, Oak Park en de North Shore behoren, was de mediaan $ 383.716, 5,1% meer. Woningen in de county deden er mediaan 51 dagen over om te verkopen, en meer dan 43% ging boven de vraagprijs weg. Redfin stelde de landelijke stijging in dezelfde maand op 2,2%, dus de prijzen in Chicago stijgen sneller dan in het grootste deel van het land.

Die mediaan voor de stad is grofweg de helft van die voor Boston in onze gids over Boston. Een mediaan mengt appartementen echter met huizen en zegt weinig over één straat. Kijk dus naar recente verkopen in het gebouw of de buurt zelf voordat je een bod doet.

Property tax in Cook County en daarbuiten

De property tax in Illinois is een grote jaarlijkse kostenpost. De tabel per county van de Tax Foundation, opgebouwd uit vijfjaarsschattingen van de Census van 2024, toont mediane belastingen van $ 6.191 bij een mediane woningwaarde van $ 324.500 in Cook County, een effectief tarief van 1,73%. De effectieve tarieven zijn 1,89% in DuPage County, 2,10% in Will County en 2,26% in Lake County. Dit zijn gemiddelden over alle eigenaren, dus jouw eigen aanslag zal afwijken.

De belasting is gebaseerd op een getaxeerde waarde die de assessor van de county bepaalt, en Cook County taxeert niet alles tegelijk opnieuw. Elk jaar wordt een derde van de county opnieuw getaxeerd.

Het bezwaar bij de Assessor is gratis en moet normaal binnen 30 dagen na de kennisgeving van de hertaxatie worden ingediend. Wees voorzichtig met bedrijven die aanbieden tegen betaling bezwaar te maken: de Assessor wijst erop dat zulke aanbiedingen niet van zijn kantoor komen.

Eigenaren die in een woning als hoofdverblijf wonen, kunnen de homeowner exemption aanvragen, de vrijstelling voor eigenaren die er wonen. Die verlaagt de getaxeerde waarde en wordt na goedkeuring automatisch verlengd. De Assessor stelt de gemiddelde besparing op ongeveer $ 950 per jaar. Eigenaren van 65 jaar of ouder kunnen een senior exemption aanvragen, en er bestaat een senior freeze voor ouderen met een laag inkomen, met een inkomensgrens voor het huishouden van $ 65.000. Een eigenaar die in Europa woont, moet er niet van uitgaan dat een vakantiewoning in aanmerking komt.

De aanslag wordt in twee termijnen betaald, achteraf. Voor belastingjaar 2025 was de eerste termijn op 1 april 2026 verschuldigd en bedroeg 55% van de totale belasting van het jaar ervoor. De tweede weerspiegelt de werkelijke tarieven en past de vrijstellingen toe, en vervalt later in het jaar. De county heeft de data van de tweede aanslag onlangs verschoven, dus controleer de kalender van de Treasurer voor de huidige datum. Als je een hypotheek hebt, int de geldverstrekker de belasting meestal maandelijks in een escrow-rekening en betaalt hij de county namens jou.

Inkomstenbelasting en erfbelasting in Illinois

Illinois belast inkomen tegen een vast tarief van 4,95% voor 2026, met een persoonlijke vrijstelling van $ 2.925 per persoon. Een niet-inwoner wordt alleen belast over inkomen uit Illinois. In de instructies van de staat staan netto huurinkomsten uit onroerend goed in Illinois en winst bij de verkoop van onroerend goed in Illinois, en er staat dat rente, dividenden en pensioenen niet worden belast voor niet-inwoners, tenzij ze uit een bedrijf in Illinois komen. Een niet-inwoner dient formulier IL-1040 in met Schedule NR als er belasting te betalen is. De federale regels voor buitenlandse eigenaren komen daar bovenop: standaard belasten de Verenigde Staten de brutohuur die een niet-inwoner ontvangt met 30%, tenzij je kiest voor belasting over het nettoresultaat en elk jaar een federale aangifte indient.

De erfbelasting van Illinois is die welke je moet begrijpen voordat je koopt. Ze wordt uitgevoerd door de Attorney General en heeft een vrijgesteld bedrag van $ 4.000.000, wat een belastbare drempel is en geen korting: zodra een nalatenschap die overschrijdt, begint een formule een groot deel weg te nemen. Het eigen voorbeeld van de Attorney General is $ 285.714 aan belasting op een nalatenschap van $ 5.000.000 die volledig in Illinois ligt. Hetzelfde informatieblad zegt dat voor zowel ingezeten als niet-ingezeten erflaters de belasting eerst wordt berekend alsof alle vermogensbestanddelen in Illinois liggen en daarna wordt vermenigvuldigd met het aandeel dat er werkelijk ligt. Een nalatenschap van $ 5.000.000 waarvan de helft in Illinois ligt, is in het voorbeeld $ 142.857 verschuldigd.

Daarnaast eist de IRS een federale aangifte van estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, van niet-inwoners die geen Amerikaans staatsburger zijn wanneer hun vermogen in de Verenigde Staten, waaronder Amerikaans onroerend goed, meer dan $ 60.000 bedraagt, en ze wijst erop dat verdragen vaak gunstiger behandeling geven. Vraag een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring hoe beide belastingen op jou van toepassing zijn voordat je tekent.

Hoe een aankoop wordt afgerond

In een groot deel van continentaal Europa stelt een notaris, een neutrale openbare ambtenaar, de akte op voor beide partijen. Een closing in Chicago werkt anders en lijkt meer op Engeland, waar elke partij een eigen advocaat heeft. De Illinois State Bar Association adviseert kopers om vooraf een vastgoedadvocaat in te schakelen en beschrijft een closing waarbij de koper en de verkoper, beide advocaten, de makelaars en een escrow agent of closer aanwezig zijn, meestal een medewerker van de title company.

Het belangrijkste punt komt aan het begin. De state bar zegt dat je bod een voorbehoud van goedkeuring door je advocaat (attorney approval contingency) moet bevatten, waarmee je advocaat enkele werkdagen krijgt om de voorwaarden te beoordelen en te herzien, en waarschuwt dat je advocaat het contract zonder dat voorbehoud niet kan wijzigen. Tijdens die periode en daarna onderzoekt je advocaat ook de title commitment, de toezegging van de title company over de eigendomstitel, en de survey, de opmeting van het perceel. Teken het koopcontract niet alleen met de makelaar. In onze gids over het tijdpad vergelijken we de stappen met een Europese aankoop.

Een appartement kopen

Een groot deel van de woningvoorraad in de stad bestaat uit appartementen (condo's). Eigenaren delen de gemeenschappelijke ruimten en betalen bijdragen voor de dagelijkse kosten, voor reserves en, wanneer nodig, voor bijzondere werkzaamheden. Het handboek van de staat voor appartementseigenaren zegt dat elke begroting moet voorzien in redelijke reserves voor kapitaaluitgaven en uitgesteld onderhoud, tenzij eigenaren met twee derde van de stemmen die eis hebben opgeheven. Het zegt ook dat eigenaren bijdragen niet mogen achterhouden of in escrow mogen storten.

Een koper van een andere eigenaar heeft het recht om via de verkoper belangrijke documenten op te vragen: de akte van splitsing en de regels, de pandrechten en onbetaalde bijdragen op de woning, de kapitaaluitgaven die de vereniging in het lopende of de komende twee boekjaren verwacht, de stand van de reserve, de laatste jaarrekening, lopende rechtszaken en de verzekering die de vereniging heeft. Laat je advocaat ze allemaal op de eerste dag opvragen. Een gebouw met een dunne reserve en een grote reparatie in het vooruitzicht is waar special assessments vandaan komen.

Financiering bij prijzen in Chicago

De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is voor 2026 $ 832.750 voor een woning met één wooneenheid in de county's Cook, DuPage, Lake, Will, Kane en McHenry, het basisbedrag dat in het grootste deel van het land geldt. Bij de mediaan van de stad van ongeveer $ 426.000 zou een koper die 20% aanbetaalt (down payment) ruim onder dat bedrag lenen. Een huis in een van de duurdere plaatsen van de North Shore kan erboven uitkomen, en dan geldt een jumbo loan, waarbij elke geldverstrekker zijn eigen voorwaarden stelt. Niet-staatsburgers die rechtmatig in het land verblijven, tijdelijke visumhouders inbegrepen, kunnen in het algemeen een conventionele lening krijgen, zoals de gids over visa uitlegt, en de geldverstrekker telt de property tax en de kosten van het appartement mee in je maandelijkse kosten, dus het belastingtarief van het gebied dat je kiest, bepaalt mede hoeveel je kunt lenen.

Als je van plan bent te verhuren

Chicago eist een registratie voor kortetermijnverhuur, en de toelatingscriteria van de stad zijn specifiek. De woning moet een legale woning zijn met zes of minder slaapkamers. Ze mag niet in een beperkte woonzone liggen of in een gebouw op de Prohibited Buildings List, waarop eigenaren en verenigingen hun gebouw kunnen laten zetten. Ze mag niet worden aangeboden als het huurcontract of de regels van de vereniging korte verblijven verbieden.

De grenzen hangen dan af van het gebouw. In een eengezinswoning of een gebouw met twee tot vier woningen moet de woning je hoofdverblijf zijn en is maar één verhuur toegestaan. In een gebouw met vijf of meer woningen hoeft het niet je hoofdverblijf te zijn, en is de grens een kwart van de woningen of zes, afhankelijk van wat het laagst is. Controleer het gebouw aan de hand van de lijst en het precinct, het kiesdistrict waarin het adres ligt, aan de hand van de zonekaart voordat je een bod doet, en lees de regels van de vereniging. Evanston, Oak Park en Naperville hebben eigen regels, die we niet hebben bekeken.

Winters, verwarming en de leeftijd van het gebouw

De winters in Chicago zijn lang en koud, met sneeuw, dus verwarming is een echt onderdeel van de lopende kosten en de leeftijd van een gebouw doet ertoe. Vraag de verkoper om twaalf maanden aan verwarmingsrekeningen. Vraag bij een huis naar de leeftijd van de cv-ketel of verwarmingsinstallatie en van de ramen. Vraag bij een appartement of verwarming deel uitmaakt van de maandelijkse bijdrage of apart wordt gefactureerd, en of het dak of de ketel op de lijst met groot onderhoud staat. Neem de antwoorden op in je maandbudget, naast de property tax.

Terug naar huis

De lijst van rechtstreekse internationale bestemmingen van O'Hare, gedateerd 1 september 2026, omvat 25 Europese steden: Amsterdam, Athene, Barcelona, Belgrado, Brussel, Kopenhagen, Dublin, Edinburgh, Frankfurt, Helsinki, Istanbul, Krakau, Lissabon, Londen Heathrow, Madrid, Milaan Malpensa, München, Napels, Parijs, Reykjavik, Rome, Shannon, Wenen, Warschau en Zürich. De lijst zegt niet welke routes seizoensgebonden zijn, dus controleer de dienstregeling voor je eigen route. De meeste steden worden door meer dan één maatschappij bediend.

Lees verder

• Chicago en de voorsteden
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS