Comprar en Chicago: la guía completa

Cuánto cuestan las casas

El precio de venta mediano en la ciudad de Chicago fue de 426.255 $ en la actualización de agosto de 2026 de Redfin, un 9,3 % más que un año antes. En el condado de Cook, que abarca la ciudad, Evanston, Oak Park y la North Shore, la mediana fue de 383.716 $, un 5,1 % más. Las viviendas del condado tardaron una mediana de 51 días en venderse, y más del 43 % se vendió por encima del precio de salida. Redfin situó la subida nacional del mismo mes en el 2,2 %, así que los precios de Chicago suben más deprisa que en la mayor parte del país.

Esa mediana de la ciudad es aproximadamente la mitad de la de Boston en nuestra guía de Boston. Con todo, una mediana mezcla condominios con casas y dice poco de una calle concreta, así que mira las ventas recientes del edificio o del barrio específicos antes de hacer una oferta.

Property tax en el condado de Cook y más allá

El property tax de Illinois es un coste anual elevado. La tabla por condados de la Tax Foundation, elaborada con las estimaciones quinquenales del Censo de 2024, muestra impuestos medianos de 6.191 $ sobre un valor mediano de la vivienda de 324.500 $ en el condado de Cook, un tipo efectivo del 1,73 %. Los tipos efectivos son del 1,89 % en el condado de DuPage, del 2,10 % en el de Will y del 2,26 % en el de Lake. Son promedios de todos los propietarios, así que tu propio recibo será distinto.

El impuesto se basa en un valor tasado que fija el tasador del condado (assessor), y el condado de Cook no retasa todo a la vez. Retasa un tercio del condado cada año.

El recurso ante el Assessor es gratuito y normalmente hay que presentarlo en los 30 días siguientes a la notificación de retasación. Desconfía de las empresas que se ofrecen a recurrir a cambio de una tarifa: el Assessor señala que esas ofertas no proceden de su oficina.

Los propietarios que viven en una vivienda como residencia habitual pueden reclamar la homeowner exemption (exención para quien vive en la casa), que reduce el valor tasado y se renueva automáticamente una vez aprobada. El Assessor cifra el ahorro medio en unos 950 $ al año. Los propietarios de 65 años o más pueden reclamar una exención para mayores, y existe una congelación del valor tasado para mayores de bajos ingresos, con un límite de ingresos del hogar de 65.000 $. Un propietario que vive en Europa no debe dar por hecho que una vivienda vacacional cumple los requisitos.

El recibo se paga en dos plazos, una vez transcurrido el año al que corresponde. Para el ejercicio de 2025, el primer plazo vencía el 1 de abril de 2026 y era el 55 % del impuesto total del año anterior. El segundo refleja los tipos reales y aplica las exenciones, y vence más tarde en el año. El condado ha cambiado recientemente las fechas de la segunda factura, así que consulta el calendario del Treasurer para la vigente. Si tienes una hipoteca, el prestamista suele cobrar el impuesto cada mes en una cuenta de escrow (cuenta en garantía) y lo paga al condado por ti.

Impuesto sobre la renta y de sucesiones de Illinois

Illinois grava la renta con un tipo fijo del 4,95 % para 2026, con una exención personal de 2.925 $ por persona. Un no residente tributa solo por la renta de fuente de Illinois. Las instrucciones del estado enumeran el ingreso neto por alquiler de inmuebles de Illinois y las plusvalías por la venta de bienes inmuebles de Illinois, y dicen que los intereses, los dividendos y las pensiones no tributan para los no residentes salvo que procedan de un negocio de Illinois. Un no residente presenta el formulario IL-1040 con el Schedule NR si hay impuesto que pagar. Las normas federales para propietarios extranjeros se suman: por defecto, Estados Unidos grava al 30 % el alquiler bruto que recibe un no residente, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto y presentes cada año una declaración federal.

El impuesto de sucesiones de Illinois (estate tax) es el que hay que entender antes de comprar. Lo gestiona el Attorney General y tiene un importe exento de 4.000.000 $, que es un umbral de tributación, no un crédito: cuando un patrimonio lo supera, una fórmula empieza a quedarse con una parte grande. El propio ejemplo del Attorney General es de 285.714 $ de impuesto sobre un patrimonio de 5.000.000 $ situado por completo en Illinois. La misma hoja informativa dice que, tanto para fallecidos residentes como no residentes, el impuesto se calcula primero como si todos los bienes estuvieran en Illinois y después se multiplica por la proporción que realmente lo está. Un patrimonio de 5.000.000 $ con la mitad en Illinois debe 142.857 $ en su ejemplo.

Aparte, el IRS exige una declaración federal de sucesiones a los no residentes que no son ciudadanos de EE. UU. cuando sus bienes situados en EE. UU., entre ellos los inmuebles, superan los 60.000 $, y señala que los convenios suelen dar un trato más favorable. Pregunta a un asesor fiscal con experiencia transfronteriza cómo se aplican ambos impuestos a tu caso antes de firmar.

Cómo se cierra una compra

En buena parte de la Europa continental un notario, un funcionario público neutral, prepara la escritura para ambas partes. Un closing (el cierre de la compraventa) en Chicago funciona de otra manera y se parece más al de Inglaterra, donde cada parte tiene su propio abogado. La Illinois State Bar Association aconseja a los compradores contratar a un abogado inmobiliario desde el principio, y describe un closing al que asisten el comprador y el vendedor, ambos abogados, los agentes y un escrow agent o closer, que suele ser un empleado de la title company.

Lo más importante llega al principio. El state bar dice que tu oferta debe incluir una cláusula de attorney approval contingency (condición suspensiva de aprobación por el abogado) que dé a tu abogado varios días hábiles para revisar y modificar las condiciones, y advierte de que sin ella tu abogado no puede modificar el contrato. Durante ese periodo y después, tu abogado también examina el title commitment y el plano de la parcela (survey). No firmes el contrato de compraventa solo con el agente. Nuestra guía del calendario compara los pasos con los de una compra europea.

Comprar un condominio

Buena parte del parque de viviendas de la ciudad son condominios. Los propietarios comparten las zonas comunes y pagan cuotas por los gastos corrientes, por las reservas y, cuando hace falta, por obras especiales. El manual estatal para propietarios de condominios dice que cada presupuesto debe prever reservas razonables para gastos de capital y mantenimiento diferido, salvo que los propietarios que tengan dos tercios de los votos hayan renunciado al requisito. También dice que los propietarios no pueden retener las cuotas ni pagarlas a una cuenta de escrow.

Quien compra a otro propietario tiene derecho a pedir, a través del vendedor, documentos clave: la declaración y las normas, los gravámenes y las cuotas impagadas de la unidad, el gasto de capital que la asociación prevé en el ejercicio actual o en los dos siguientes, el estado de las reservas, los últimos estados financieros, los pleitos pendientes y los seguros que tiene la asociación. Haz que tu abogado los pida todos el primer día. Un edificio con una reserva escasa y una gran reparación por delante es de donde salen las derramas extraordinarias.

Financiar a los precios de Chicago

El límite conforming (el tope de los préstamos estándar) de 2026 es de 832.750 $ para una vivienda de una sola unidad en los condados de Cook, DuPage, Lake, Will, Kane y McHenry, la cifra base que se aplica en la mayor parte del país. Con la mediana de la ciudad, de unos 426.000 $, un comprador que aporte una entrada (down payment) del 20 % pediría prestado mucho menos. Una casa en una de las localidades más caras de la North Shore podría superarlo, y entonces se aplica un préstamo jumbo, con condiciones que fija cada prestamista. Los no ciudadanos que residen legalmente, incluidos los titulares de visados temporales, pueden obtener en general un préstamo convencional, como explica la guía sobre visados, y el prestamista cuenta el property tax y las cuotas del condominio en tu coste mensual, así que el tipo impositivo de la zona que elijas influye en cuánto puedes pedir prestado.

Si piensas alquilarla

Chicago exige un registro para los alquileres de corta duración, y los criterios de elegibilidad de la ciudad son específicos. La unidad debe ser una vivienda legal con seis dormitorios o menos. No puede estar en una zona residencial restringida ni en un edificio de la Prohibited Buildings List (lista de edificios prohibidos), en la que los propietarios y las asociaciones pueden inscribir su edificio. No puede anunciarse si el contrato de alquiler o las normas de la asociación prohíben las estancias cortas.

Los límites dependen entonces del edificio. En una vivienda unifamiliar, o en un edificio de dos a cuatro unidades, la unidad debe ser tu vivienda habitual y solo se permite un alquiler. En un edificio de cinco o más unidades no tiene que ser tu vivienda habitual, y el tope es una cuarta parte de las unidades o seis, lo que sea menos. Comprueba el edificio en la lista y el distrito electoral (precinct) en el mapa de zonas antes de hacer una oferta, y lee las normas de la asociación. Evanston, Oak Park y Naperville tienen sus propias normas, que no hemos revisado.

Inviernos, calefacción y antigüedad del edificio

Los inviernos de Chicago son largos y fríos, con nieve, así que la calefacción es una parte real del coste de mantenimiento y la antigüedad del edificio importa. Pide al vendedor doce meses de facturas de calefacción. En una casa, pregunta la antigüedad de la caldera o del generador de aire caliente y de las ventanas. En un condominio, pregunta si la calefacción forma parte de la cuota mensual o se factura aparte, y si el tejado o la caldera figuran en la lista de obras de capital. Incluye las respuestas en tu presupuesto mensual junto con el property tax.

Volver a casa

La lista de destinos internacionales con vuelo directo de O'Hare, con fecha del 1 de septiembre de 2026, incluye 25 ciudades europeas: Ámsterdam, Atenas, Barcelona, Belgrado, Bruselas, Copenhague, Dublín, Edimburgo, Fráncfort, Helsinki, Estambul, Cracovia, Lisboa, Londres Heathrow, Madrid, Milán Malpensa, Múnich, Nápoles, París, Reikiavik, Roma, Shannon, Viena, Varsovia y Zúrich. La lista no dice qué rutas son de temporada, así que consulta el horario de tu ruta. La mayoría de las ciudades cuentan con más de una aerolínea.

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