Chicago : acheter un bien, le guide complet

Ce que coûtent les logements

Le prix de vente médian dans la ville de Chicago était de 426 255 $ dans la mise à jour d'août 2026 de Redfin, en hausse de 9,3 % sur un an. Pour le comté de Cook, qui couvre la ville, Evanston, Oak Park et la North Shore, la médiane était de 383 716 $, en hausse de 5,1 %. Les logements du comté ont mis en médiane 51 jours à se vendre, et plus de 43 % se sont vendus au-dessus du prix demandé. Redfin situait la hausse nationale du même mois à 2,2 % ; les prix de Chicago progressent donc plus vite que dans la plus grande partie du pays.

Cette médiane de la ville représente à peu près la moitié de celle de Boston dans notre guide de Boston. Une médiane mélange toutefois appartements et maisons et dit peu de chose d'une rue en particulier ; regardez donc les ventes récentes de l'immeuble ou du quartier précis avant de faire une offre.

La property tax dans le comté de Cook et au-delà

La property tax (taxe foncière locale) de l'Illinois est un coût annuel important. Le tableau par comté de la Tax Foundation, établi à partir des estimations sur cinq ans du recensement 2024, indique une taxe médiane de 6 191 $ pour une valeur de logement médiane de 324 500 $ dans le comté de Cook, soit un taux effectif de 1,73 %. Les taux effectifs sont de 1,89 % dans le comté de DuPage, 2,10 % dans le comté de Will et 2,26 % dans le comté de Lake. Ce sont des moyennes sur l'ensemble des propriétaires ; votre propre avis sera donc différent.

La taxe repose sur une valeur estimée fixée par l'assessor du comté, et le comté de Cook ne réévalue pas tout en une fois. Il réévalue un tiers du comté chaque année.

Le recours auprès de l'Assessor est gratuit et doit normalement être déposé dans les 30 jours suivant l'avis de réévaluation. Méfiez-vous des sociétés qui proposent de faire appel contre rémunération : l'Assessor précise que ces sollicitations ne viennent pas de ses services.

Les propriétaires qui habitent un logement comme résidence principale peuvent demander l'exonération de propriétaire (homeowner exemption), qui réduit la valeur estimée et se renouvelle automatiquement une fois approuvée. L'Assessor chiffre l'économie moyenne à environ 950 $ par an. Les propriétaires de 65 ans ou plus peuvent demander une exonération pour seniors, et il existe un gel pour seniors à faibles revenus, avec une limite de revenu du ménage de 65 000 $. Un propriétaire qui vit en Europe ne doit pas supposer qu'une maison de vacances y ouvre droit.

L'avis se paie en deux acomptes, à terme échu. Pour l'année d'imposition 2025, le premier acompte était dû le 1er avril 2026 et représentait 55 % de l'impôt total de l'année précédente. Le second reflète les taux réels et applique les exonérations, et arrive à échéance plus tard dans l'année. Le comté a récemment déplacé les dates du second avis ; consultez donc le calendrier du Treasurer pour la date en vigueur. Si vous avez un prêt immobilier, le prêteur perçoit en général l'impôt chaque mois sur un compte séquestre (escrow) et paie le comté pour vous.

Impôt sur le revenu et estate tax de l'Illinois

L'Illinois impose les revenus à un taux unique de 4,95 % pour 2026, avec un abattement personnel de 2 925 $ par personne. Un non-résident n'est imposé que sur les revenus de source illinoise. Les instructions de l'État citent les revenus locatifs nets d'immeubles situés dans l'Illinois et les plus-values de vente de biens immobiliers de l'Illinois, et précisent que les intérêts, dividendes et pensions ne sont pas imposés pour les non-résidents, sauf s'ils proviennent d'une entreprise de l'Illinois. Un non-résident dépose le formulaire IL-1040 avec le Schedule NR s'il y a un impôt à payer. Les règles fédérales pour les propriétaires étrangers s'y ajoutent : par défaut, les États-Unis imposent à 30 % le loyer brut perçu par un non-résident, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net et déposez chaque année une déclaration fédérale.

L'estate tax (impôt sur les successions) de l'Illinois est celle à comprendre avant d'acheter. Elle est gérée par l'Attorney General et comporte un montant d'exclusion de 4 000 000 $, qui est un seuil d'imposition et non un crédit : dès qu'une succession le dépasse, une formule se met à en prélever une part importante. L'exemple de l'Attorney General lui-même est de 285 714 $ d'impôt sur une succession de 5 000 000 $ détenue entièrement dans l'Illinois. La même fiche précise que, pour les défunts résidents comme non-résidents, l'impôt est d'abord calculé comme si tous les actifs se trouvaient dans l'Illinois, puis multiplié par la part qui s'y trouve réellement. Une succession de 5 000 000 $ dont la moitié se trouve dans l'Illinois doit 142 857 $ dans son exemple.

Par ailleurs, l'IRS exige une déclaration d'estate tax fédérale des non-résidents qui ne sont pas citoyens américains lorsque leurs actifs situés aux États-Unis, dont l'immobilier américain, dépassent 60 000 $, et il précise que les conventions accordent souvent un traitement plus favorable. Demandez à un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières comment les deux impôts s'appliquent à vous avant de signer.

Comment se conclut un achat

Dans une grande partie de l'Europe continentale, un notaire, officier public neutre, prépare l'acte pour les deux parties. Un closing (la signature définitive) à Chicago fonctionne autrement et se rapproche de l'Angleterre, où chaque partie a son propre juriste. L'Illinois State Bar Association conseille aux acheteurs de retenir un avocat spécialisé en immobilier dès le départ, et décrit un closing auquel assistent l'acheteur et le vendeur, les deux avocats, les agents et un agent séquestre (escrow agent) ou closer, qui est généralement un employé de la title company.

Le point le plus important vient au début. Le State Bar indique que votre offre doit inclure une condition suspensive d'approbation par l'avocat (attorney approval contingency) donnant à votre avocat plusieurs jours ouvrés pour relire et réviser les conditions, et avertit que sans elle votre avocat ne peut pas modifier le contrat. Pendant cette période et après, votre avocat examine aussi le title commitment et le plan de bornage (survey). Ne signez pas le contrat d'achat avec le seul agent. Notre guide du calendrier compare les étapes avec celles d'un achat européen.

Acheter un appartement en copropriété

Une grande partie du parc immobilier de la ville est en copropriété. Les propriétaires partagent les parties communes et paient des charges pour les coûts courants, pour les réserves et, si nécessaire, pour des travaux exceptionnels. Le manuel de l'État à l'intention des copropriétaires indique que chaque budget doit prévoir des réserves raisonnables pour les dépenses d'investissement et l'entretien différé, sauf si les propriétaires détenant deux tiers des voix ont renoncé à cette exigence. Il précise aussi que les propriétaires ne peuvent ni retenir les charges ni les verser sur un compte séquestre.

Un acquéreur qui achète à un autre propriétaire a le droit de demander des documents clés par l'intermédiaire du vendeur : la déclaration de copropriété et le règlement, les privilèges et charges impayées sur le logement, les dépenses d'investissement que l'association prévoit pour l'exercice en cours ou les deux suivants, l'état des réserves, les derniers états financiers, les procès en cours et l'assurance que souscrit l'association. Faites-les tous demander par votre avocat dès le premier jour. Un immeuble aux réserves minces et avec une grosse réparation à venir est l'endroit d'où viennent les appels de fonds exceptionnels (special assessments).

Financer aux prix de Chicago

Le plafond de prêt « conforming » de 2026 est de 832 750 $ pour un logement d'une seule unité dans les comtés de Cook, DuPage, Lake, Will, Kane et McHenry, le chiffre de base qui s'applique dans la majeure partie du pays. À la médiane de la ville, d'environ 426 000 $, un acheteur qui verse 20 % d'apport (down payment) emprunterait bien en dessous. Une maison dans l'une des communes plus chères de la North Shore pourrait le dépasser, et un prêt jumbo s'applique alors, chaque prêteur fixant ses propres conditions. Les non-citoyens résidant légalement, y compris les titulaires d'un visa temporaire, peuvent en général obtenir un prêt conventionnel, comme l'explique le guide sur les visas, et le prêteur intègre la property tax et les charges de copropriété dans votre coût mensuel ; le taux d'imposition de la zone que vous choisissez influe donc sur ce que vous pouvez emprunter.

Si vous comptez la louer

Chicago exige un enregistrement pour les locations de courte durée, et les critères d'éligibilité de la ville sont précis. Le logement doit être une habitation légale d'au plus six chambres. Il ne peut pas se trouver dans une zone résidentielle restreinte ni dans un immeuble figurant sur la Prohibited Buildings List, sur laquelle les propriétaires et les associations peuvent faire inscrire leur immeuble. Il ne peut pas être proposé si le bail ou le règlement de l'association interdit les séjours courts.

Les limites dépendent ensuite de l'immeuble. Dans une maison individuelle, ou un immeuble de deux à quatre logements, le logement doit être votre résidence principale et une seule location est autorisée. Dans un immeuble de cinq logements ou plus, il n'a pas besoin d'être votre résidence principale, et le plafond est d'un quart des logements ou de six, le plus petit des deux. Vérifiez l'immeuble par rapport à la liste et la circonscription (precinct) par rapport à la carte des zones avant de faire une offre, et lisez le règlement de l'association. Evanston, Oak Park et Naperville ont leurs propres règles, que nous n'avons pas examinées.

Hivers, chauffage et âge de l'immeuble

Les hivers de Chicago sont longs et froids, avec de la neige ; le chauffage fait donc réellement partie des coûts courants et l'âge d'un immeuble compte. Demandez au vendeur douze mois de factures de chauffage. Pour une maison, demandez l'âge de la chaudière et des fenêtres. Pour une copropriété, demandez si le chauffage est compris dans les charges mensuelles ou facturé séparément, et si le toit ou la chaudière figure sur la liste des gros travaux. Intégrez les réponses à votre budget mensuel, à côté de la property tax.

Pour rentrer en Europe

La liste des destinations internationales sans escale d'O'Hare, datée du 1er septembre 2026, comprend 25 villes européennes : Amsterdam, Athènes, Barcelone, Belgrade, Bruxelles, Copenhague, Dublin, Édimbourg, Francfort, Helsinki, Istanbul, Cracovie, Lisbonne, Londres Heathrow, Madrid, Milan Malpensa, Munich, Naples, Paris, Reykjavik, Rome, Shannon, Vienne, Varsovie et Zurich. La liste ne précise pas quelles liaisons sont saisonnières ; consultez donc l'horaire de votre propre liaison. La plupart des villes sont desservies par plus d'une compagnie.

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