Kaufen in Chicago: der vollständige Ratgeber

Was Häuser kosten

Der mittlere Verkaufspreis in der Stadt Chicago lag in der Aktualisierung von Redfin für August 2026 bei 426.255 $, 9,3 % mehr als ein Jahr zuvor. Für das Cook County, zu dem die Stadt, Evanston, Oak Park und die North Shore gehören, lag der Median bei 383.716 $, ein Plus von 5,1 %. Häuser im County brauchten im Median 51 Tage bis zum Verkauf, und mehr als 43 % wurden über dem Angebotspreis verkauft. Redfin bezifferte den Anstieg im ganzen Land im selben Monat auf 2,2 %, die Preise in Chicago steigen also schneller als in den meisten Teilen des Landes.

Dieser Stadtmedian beträgt grob die Hälfte dessen für Boston in unserem Ratgeber zu Boston. Ein Median mischt allerdings Eigentumswohnungen mit Häusern und sagt über eine einzelne Straße wenig. Schauen Sie sich daher die jüngsten Verkäufe für das konkrete Gebäude oder Stadtviertel an, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Property Tax im Cook County und darüber hinaus

Die Property Tax in Illinois ist ein großer jährlicher Kostenpunkt. Die Countytabelle der Tax Foundation, erstellt aus den Fünfjahresschätzungen des Census von 2024, zeigt im Cook County mittlere Steuern von 6.191 $ bei einem mittleren Immobilienwert von 324.500 $, einen effektiven Satz von 1,73 %. Die effektiven Sätze betragen 1,89 % im DuPage County, 2,10 % im Will County und 2,26 % im Lake County. Das sind Durchschnittswerte über alle Eigentümer, Ihr eigener Bescheid wird also abweichen.

Die Steuer beruht auf einem veranlagten Wert, den der Assessor des Countys festlegt, und das Cook County bewertet nicht alles auf einmal neu. Es bewertet jedes Jahr ein Drittel des Countys neu.

Der Einspruch beim Assessor ist kostenlos und muss normalerweise innerhalb von 30 Tagen nach dem Bescheid über die Neubewertung eingelegt werden. Seien Sie vorsichtig bei Firmen, die gegen Gebühr einen Einspruch anbieten: Der Assessor weist darauf hin, dass solche Angebote nicht von seinem Amt stammen.

Eigentümer, die in einem Haus als Hauptwohnsitz wohnen, können die Homeowner Exemption (Freibetrag für Selbstnutzer) beantragen, die den veranlagten Wert senkt und sich nach der Genehmigung automatisch erneuert. Der Assessor beziffert die durchschnittliche Ersparnis auf etwa 950 $ im Jahr. Eigentümer ab 65 Jahren können einen Senioren-Freibetrag beantragen, und es gibt ein Einfrieren der Steuer für Senioren mit niedrigem Einkommen bei einer Haushaltseinkommensgrenze von 65.000 $. Ein Eigentümer, der in Europa lebt, sollte nicht annehmen, dass ein Ferienhaus infrage kommt.

Der Bescheid wird in zwei Raten nachträglich gezahlt. Für das Steuerjahr 2025 war die erste Rate am 1. April 2026 fällig und betrug 55 % der gesamten Steuer des Vorjahres. Die zweite spiegelt die tatsächlichen Sätze wider, wendet die Freibeträge an und wird später im Jahr fällig. Das County hat die Termine der zweiten Rechnung zuletzt verschoben, prüfen Sie also den Kalender des Treasurer für den aktuellen Termin. Wenn Sie eine Hypothek haben, zieht der Kreditgeber die Steuer in der Regel monatlich auf einem Escrow-Konto ein und zahlt sie für Sie an das County.

Einkommensteuer und Erbschaftsteuer in Illinois

Illinois besteuert Einkommen 2026 mit einem einheitlichen Satz von 4,95 %, mit einem persönlichen Freibetrag von 2.925 $ pro Person. Ein Nichtansässiger wird nur auf Einkommen aus Illinois besteuert. Die Anleitung des Bundesstaats nennt Nettomieteinnahmen aus Immobilien in Illinois und Gewinne aus dem Verkauf von Grundeigentum in Illinois und sagt, dass Zinsen, Dividenden und Renten bei Nichtansässigen nicht besteuert werden, es sei denn, sie stammen aus einem Unternehmen in Illinois. Ein Nichtansässiger reicht das Formular IL-1040 mit Schedule NR ein, wenn Steuer zu zahlen ist. Die bundesrechtlichen Regeln für ausländische Eigentümer kommen hinzu: Standardmäßig besteuern die Vereinigten Staaten die Bruttomiete, die ein Nichtansässiger erhält, mit 30 %, es sei denn, Sie wählen die Besteuerung des Nettoeinkommens und reichen jedes Jahr eine Bundessteuererklärung ein.

Die Illinois Estate Tax sollten Sie vor dem Kauf verstehen. Sie wird vom Attorney General verwaltet und hat einen Freibetrag (exclusion amount) von 4.000.000 $, der eine steuerpflichtige Schwelle ist und keine Gutschrift: Sobald ein Nachlass sie überschreitet, nimmt eine Formel einen großen Anteil. Das eigene Beispiel des Attorney General sind 285.714 $ Steuer auf einen Nachlass von 5.000.000 $, der vollständig in Illinois liegt. Dasselbe Merkblatt besagt, dass die Steuer bei Ansässigen und Nichtansässigen gleichermaßen zunächst so berechnet wird, als läge das gesamte Vermögen in Illinois, und dann mit dem Anteil multipliziert wird, der tatsächlich dort liegt. Ein Nachlass von 5.000.000 $, der zur Hälfte in Illinois liegt, schuldet in seinem Beispiel 142.857 $.

Unabhängig davon verlangt die IRS von Nichtansässigen, die keine US-Bürger sind, eine Erbschaftsteuererklärung des Bundes, wenn ihr in den USA gelegenes Vermögen, zu dem US-Immobilien zählen, 60.000 $ übersteigt, und sie weist darauf hin, dass Abkommen oft eine günstigere Behandlung vorsehen. Fragen Sie vor der Unterschrift einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung, wie beide Steuern auf Sie zutreffen.

Wie ein Kauf abgeschlossen wird

In weiten Teilen des europäischen Festlands bereitet ein Notar, ein neutraler Amtsträger, die Urkunde für beide Parteien vor. Ein Closing in Chicago läuft anders ab und ähnelt eher England, wo jede Seite ihren eigenen Anwalt hat. Die Illinois State Bar Association rät Käufern, gleich zu Beginn einen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen, und beschreibt ein Closing, an dem Käufer und Verkäufer, beide Anwälte, die Makler und ein Escrow Agent oder Closer teilnehmen, der meist Angestellter der Title Company ist.

Der wichtigste Punkt kommt zu Beginn. Die State Bar sagt, Ihr Angebot sollte einen Vorbehalt der Anwaltsprüfung (attorney approval contingency) enthalten, der Ihrem Anwalt mehrere Werktage gibt, um die Bedingungen zu prüfen und zu überarbeiten, und warnt, dass Ihr Anwalt den Vertrag ohne ihn nicht ändern kann. In dieser Zeit und danach untersucht Ihr Anwalt auch die Title Commitment und die Vermessung. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag nicht allein mit dem Makler. Unser Ratgeber zum Zeitplan vergleicht die Schritte mit einem europäischen Kauf.

Eine Eigentumswohnung kaufen

Ein großer Teil des Wohnungsbestands der Stadt besteht aus Eigentumswohnungen (Condos). Die Eigentümer teilen sich die Gemeinschaftsflächen und zahlen Umlagen für laufende Kosten, für Rücklagen und, wenn nötig, für Sonderarbeiten. Das Handbuch des Bundesstaats für Eigentümer von Eigentumswohnungen besagt, dass jedes Budget angemessene Rücklagen für Investitionen und aufgeschobene Instandhaltung vorsehen muss, es sei denn, Eigentümer mit zwei Dritteln der Stimmen haben auf diese Anforderung verzichtet. Es besagt auch, dass Eigentümer Umlagen weder zurückhalten noch auf ein Escrow-Konto einzahlen dürfen.

Ein Käufer von einem anderen Eigentümer kann über den Verkäufer wichtige Unterlagen verlangen: die Teilungserklärung und die Regeln, die Pfandrechte (liens) und unbezahlten Umlagen auf der Einheit, die Investitionen, die die Eigentümergemeinschaft im laufenden oder in den nächsten zwei Geschäftsjahren erwartet, den Stand der Rücklagen, den jüngsten Finanzbericht, laufende Rechtsstreitigkeiten und die Versicherung der Eigentümergemeinschaft. Lassen Sie Ihren Anwalt all das gleich am ersten Tag anfordern. Ein Gebäude mit dünner Rücklage und einer großen Reparatur vor sich ist der Ort, an dem Sonderumlagen entstehen.

Finanzierung zu Chicagoer Preisen

Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) für 2026 beträgt 832.750 $ für ein Haus mit einer Wohneinheit in den Countys Cook, DuPage, Lake, Will, Kane und McHenry, der Basiswert, der in den meisten Teilen des Landes gilt. Beim Stadtmedian von etwa 426.000 $ würde ein Käufer mit 20 % Anzahlung (Down Payment) weit darunter leihen. Ein Haus in einem der teureren Orte der North Shore könnte sie überschreiten, und dann gilt ein Jumbo-Darlehen, dessen Bedingungen jeder Kreditgeber selbst festlegt. Rechtmäßig aufhältige Nicht-Staatsbürger, auch Inhaber eines befristeten Visums, können in der Regel ein konventionelles Darlehen erhalten, wie der Ratgeber zu Visa erklärt, und der Kreditgeber rechnet Property Tax und Gebühren der Eigentumswohnung in Ihre monatlichen Kosten ein, der Steuersatz des gewählten Gebiets wirkt sich also darauf aus, wie viel Sie leihen können.

Wenn Sie vermieten wollen

Chicago verlangt für Kurzzeitvermietungen eine Registrierung, und die Zulassungskriterien der Stadt sind konkret. Die Einheit muss eine legale Wohneinheit mit höchstens sechs Schlafzimmern sein. Sie darf nicht in einer eingeschränkten Wohnzone oder in einem Gebäude auf der Prohibited Buildings List (Liste verbotener Gebäude) liegen, auf die Eigentümer und Eigentümergemeinschaften ihr Gebäude setzen lassen können. Sie darf nicht angeboten werden, wenn der Mietvertrag oder die Regeln der Eigentümergemeinschaft kurze Aufenthalte untersagen.

Die Grenzen hängen dann vom Gebäude ab. In einem Einfamilienhaus oder einem Gebäude mit zwei bis vier Einheiten muss die Einheit Ihr Hauptwohnsitz sein, und nur eine Vermietung ist erlaubt. In einem Gebäude mit fünf oder mehr Einheiten muss sie nicht Ihr Hauptwohnsitz sein, und die Obergrenze liegt bei einem Viertel der Einheiten oder sechs, je nachdem, was weniger ist. Prüfen Sie das Gebäude anhand der Liste und den Wahlbezirk anhand der Zonenkarte, bevor Sie ein Angebot abgeben, und lesen Sie die Regeln der Eigentümergemeinschaft. Evanston, Oak Park und Naperville haben eigene Regeln, die wir nicht geprüft haben.

Winter, Heizung und das Alter des Gebäudes

Die Winter in Chicago sind lang und kalt, mit Schnee, die Heizung ist also ein echter Teil der laufenden Kosten, und das Alter eines Gebäudes spielt eine Rolle. Bitten Sie den Verkäufer um zwölf Monate Heizrechnungen. Fragen Sie bei einem Haus nach dem Alter von Heizung oder Heizkessel und der Fenster. Fragen Sie bei einer Eigentumswohnung, ob die Heizung Teil der monatlichen Umlage ist oder gesondert abgerechnet wird und ob das Dach oder der Heizkessel auf der Liste der Investitionsarbeiten steht. Rechnen Sie die Antworten neben der Property Tax in Ihr Monatsbudget ein.

Anreise

Die Liste der internationalen Nonstop-Ziele von O'Hare vom 1. September 2026 umfasst 25 europäische Städte: Amsterdam, Athen, Barcelona, Belgrad, Brüssel, Kopenhagen, Dublin, Edinburgh, Frankfurt, Helsinki, Istanbul, Krakau, Lissabon, London Heathrow, Madrid, Mailand Malpensa, München, Neapel, Paris, Reykjavik, Rom, Shannon, Wien, Warschau und Zürich. Die Liste sagt nicht, welche Strecken saisonal sind, prüfen Sie also den Flugplan für Ihre eigene Strecke. Die meisten Städte werden von mehr als einer Fluggesellschaft angeflogen.

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