Maisons en bardeaux et un phare sur le littoral de Cape Cod

Acheter un logement :
Cape Cod

Q: Puis-je obtenir un prêt immobilier américain pour une maison de vacances si je vis en Europe ?

Oui, mais pas un prêt standard. Les prêts classiques sont réservés aux personnes résidant légalement aux États-Unis. Les acheteurs qui vivent à l'étranger recourent aux foreign national loans (prêts pour acheteurs vivant hors des États-Unis), qui exigent en général un apport (down payment) plus élevé et portent un taux plus haut, et le prêteur examinera de près vos revenus et votre patrimoine dans votre pays. Comme environ 40 % des ventes du Cape se font au comptant, vous serez aussi en concurrence avec des acheteurs qui n'ont besoin d'aucun prêt.

Q: Que sont les frais de land bank ?

Nantucket et Martha's Vineyard ont chacune un land bank, un fonds qui achète des terres pour les préserver, financé par une taxe de 2 % sur la plupart des transferts immobiliers. À Nantucket, la loi en fait une dette de l'acquéreur quoi que dise le contrat. Sur un achat de 2 millions de dollars, cela représente 40 000 $ en plus de vos autres frais de closing. Il existe une exonération partielle pour les primo-accédants qui font du bien leur résidence, qui ne s'appliquera pas à une maison de vacances.

Q: Pourquoi le taux de property tax est-il si bas ?

Parce que les valeurs sont élevées. Chaque commune lève l'argent dont elle a besoin sur l'ensemble de sa valeur estimée, de sorte qu'une commune pleine de logements chers peut fixer un taux bas. Le taux d'Edgartown, de 2,48 $ pour 1 000 $, produit tout de même un avis de 4 960 $ sur un logement estimé à 2 millions de dollars. Comparez les montants en dollars, pas les taux.

Q: Puis-je louer la maison quand je n'y suis pas ?

En général oui, mais renseignez-vous auprès de la commune. Les séjours de 31 jours ou moins supportent la taxe de l'État de 5,7 %, une option locale pouvant aller jusqu'à 6 % et, dans toutes les communes de Cape Cod, une surtaxe de 2,75 % pour le Cape Cod and Islands Water Protection Fund. Vous devez vous enregistrer auprès de l'État comme exploitant même si vous vivez à l'étranger. À Nantucket, les électeurs ont approuvé en novembre 2025 un règlement autorisant la location courte durée dans presque toutes les zones, après des années de procédures judiciaires. Les règles diffèrent ailleurs selon la commune.

Q: Qu'est-ce qui doit m'inquiéter pour une maison en bord de mer ?

L'eau et le vent. L'assurance habitation standard ne couvre pas les dégâts d'inondation, et un prêteur soutenu par l'État fédéral exigera une assurance inondation dans une zone inondable à haut risque. Près de la côte, les contrats comportent souvent une franchise pour tempête nommée (named storm) de 1 % à 5 % de la valeur assurée. Obtenez des devis avant de signer : sur le Cape et les îles, une grande part des propriétaires finissent au FAIR Plan de l'État parce que les assureurs privés refusent.

Maisons en bardeaux, dunes et ferries : le Cape et les îles sont l'adresse d'été de la Nouvelle-Angleterre. Pour un acheteur européen, c'est aussi une leçon sur les coûts qui n'apparaissent pas dans le prix demandé, des frais de land bank de 2 % à l'assurance que beaucoup de propriétaires ne peuvent obtenir qu'auprès de l'assureur de dernier recours de l'État.

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Cape Cod et les îles : tout savoir sur l'achat d'un bien

Des réponses courtes sur cette page. Le guide complet donne le détail, les chiffres et les sources.

L'achat et le prêt

Comment se déroule un achat ici et quels prêts conviennent.

Financer une résidence secondaire depuis l'Europe

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Prix, taxes et assurance

Ce que coûtent les logements et ce que vous payez en plus.

Les coûts qui ne figurent pas dans le prix
L'assurance décide si les chiffres tiennent
L'estate tax pour le propriétaire d'une maison de vacances

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Location et vie sur place

Règles de location, vie locale et accès.

Louer, et l'impôt sur le loyer

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Trois marchés, pas un seul

Cape Cod est une péninsule de quinze communes où l'on peut aller en voiture depuis Boston. En août 2026, la maison individuelle médiane du comté de Barnstable s'est vendue 816 900 $ et le condo médian 485 000 $. Martha's Vineyard et Nantucket sont des îles accessibles en ferry ou en petit avion, et leurs prix sont à l'avenant : la médiane de Martha's Vineyard était de 1,7 million de dollars au premier semestre 2026, avec près d'un quart des ventes au-dessus de 3 millions de dollars. Nantucket est plus chère encore, avec si peu de ventes qu'une médiane mensuelle ne signifie pas grand-chose.

Ce que ces marchés ont en commun, c'est que la plupart des acheteurs ne comptent pas sur un salaire local. Environ 40 % des transactions de Cape Cod en août 2026 impliquaient un acheteur payant au comptant. Un acheteur européen qui a besoin d'un financement doit l'avoir organisé avant de faire une offre, car le vendeur aura souvent une alternative qui n'en a pas besoin.

Maison coloniale historique rose avec toit d'ardoise et cheminée en briques à Sandwich, Cape Cod

Le Cape et les îles en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Il ne s'agit pas d'une décision de prêt : un spécialiste américain confirme ce qui s'applique à votre situation.

Prix à Cape Cod	Médiane de 816 900 $ pour une maison individuelle et de 485 000 $ pour un condo dans le comté de Barnstable, août 2026 (Cape Cod and Islands Association of Realtors).
Martha's Vineyard	Prix de vente médian de 1,7 million de dollars au premier semestre 2026, selon le Vineyard Gazette.
Acheteurs au comptant	Environ 40 % des ventes de Cape Cod en août 2026 impliquaient un acheteur payant au comptant.
Property tax	Taux résidentiels pour 1 000 $ d'exercice fiscal 2026 : Barnstable 6,80 $, Provincetown 6,13 $, Falmouth 5,73 $, Chatham 3,67 $, Nantucket 3,12 $, Edgartown 2,48 $.
Coût supplémentaire à l'achat	À Nantucket et à Martha's Vineyard, des frais de land bank de 2 % sur la plupart des achats.
Plafonds de prêt 2026	832 750 $ à Cape Cod, 1 249 125 $ à Martha's Vineyard et à Nantucket.
Assurance	Environ 40 % des logements du Cape et des îles sont assurés par le FAIR Plan de l'État, l'assureur de dernier recours.

Dunes de sable avec oyats et océan bleu au Cape Cod National Seashore près de Provincetown

Phare blanc d'Edgartown près d'herbes de marais et d'une eau calme sur Martha's Vineyard

Jardins fleuris et rue menant aux bateaux sur l'eau à Chatham, Cape Cod

Maisons sur pilotis en bardeaux gris se reflétant dans l'eau calme du port au lever du soleil à Nantucket

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Avant de faire une offre sur le Cape ou sur les îles

Organisez d'abord le financement : de nombreux acheteurs concurrents paient au comptant.
Ajoutez à votre budget les frais de land bank de 2 % sur l'une ou l'autre île.
Demandez le rapport Title 5 sur la fosse septique et lisez-le.
Obtenez la zone inondable et des devis d'assurance pendant la période d'inspection.
Vérifiez les règles de la commune sur la location courte durée et enregistrez-vous auprès de l'État si vous comptez louer.
Interrogez un conseiller fiscal sur l'option d'imposition sur le revenu net pour les revenus locatifs.
Prenez conseil sur l'estate tax fédérale et celle du Massachusetts avant de choisir comment détenir le bien.
Prévoyez la conversion des euros en dollars bien avant le closing.

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Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (16)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

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Cape Cod et les îles : tout savoir sur l'achat d'un bien

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