Seattle : acheter un bien, le guide complet

Ce que coûtent les logements

Le prix de vente médian dans le comté de King, qui couvre Seattle et les villes de l'Eastside que sont Bellevue, Redmond et Kirkland, était de 845 000 $ en août 2026, maisons et condos confondus. Northwest MLS ne cite qu'un seul comté de sa zone comme plus cher, San Juan, à 914 500 $. Sur l'ensemble de la zone de Northwest MLS, la médiane était de 635 000 $, soit 2,3 % de moins qu'un an plus tôt.

Nous n'avons pas pu consulter de médiane neutre à l'échelle de la ville pour Seattle, Bellevue, Redmond ou Kirkland, et nous n'en donnons donc aucune. Le chiffre du comté mêle de petits condos et de grandes maisons individuelles, et un quartier précis peut se situer bien au-dessus ou bien en dessous. Regardez les ventes récentes pour le secteur et le type de bien exacts que vous voulez.

La property tax dans le comté de King

La property tax est fixée par la somme de ce que prélèvent l'État, le comté, la ville, le district scolaire et d'autres organismes locaux, répartie sur la valeur évaluée de l'ensemble des biens. L'Assessor estime chaque bien chaque année à sa valeur de marché au 1er janvier de l'année précédente, et précise qu'une hausse de votre valeur ne signifie pas une hausse de votre impôt dollar pour dollar. C'est l'inverse d'un système qui fige la valeur jusqu'à la vente : votre avis suit le marché et les budgets.

Le taux dépend du code fiscal de votre adresse, qui combine la ville, le district scolaire et d'éventuels districts spéciaux. Les taux 2026 pour 1 000 $ de valeur évaluée sont de 9,91 $ à Seattle pour la plupart des codes fiscaux (quelques-uns sont à 12,22 $), de 7,43 $ à 9,69 $ à Bellevue, de 7,83 $ à 8,90 $ à Kirkland et de 7,27 $ à 8,40 $ à Redmond. À titre d'illustration seulement, 845 000 $ de valeur évaluée au taux de 9,91 $ de Seattle donnent environ 8 373 $ par an, contre environ 6 275 $ au taux le plus bas de Bellevue, d'après nos calculs. Votre valeur évaluée différera d'un prix d'achat : demandez le code fiscal exact et l'évaluation actuelle.

Pas d'impôt sur le revenu aujourd'hui, mais un nouveau arrive

Le Department of Revenue indique que l'État de Washington n'a pas d'impôt individuel sur le revenu pour le moment. Sa taxe d'accise sur les plus-values (capital gains excise tax) est une taxe de 7 % sur les gains réalisés sur des actifs comme les actions, et l'immobilier y est indiqué comme exonéré. C'est une vraie différence avec la plupart des États.

Ne supposez pas que cela dure pour les plus hauts revenus. Le Senate Bill 6346, adopté en 2026, crée un impôt de 9,9 % pour les particuliers et les couples déclarant conjointement dont le revenu brut ajusté dépasse 1 million de dollars, à compter du 1er janvier 2028, avec des premières déclarations en avril 2029. Le Department n'a pas encore précisé qui doit déclarer ni comment le revenu est calculé, et ses pages ne traitent ni des non-résidents ni des revenus locatifs. Considérez cela comme un point ouvert si vous allez gagner ou recevoir des sommes importantes.

L'impôt successoral qui atteint les non-résidents

C'est la règle de l'État de Washington la plus susceptible de surprendre un Européen. Le Department of Revenue indique qu'un non-résident qui possède un bien immobilier ou des biens corporels dans l'État de Washington doit déposer une déclaration d'impôt successoral de l'État (estate tax) si la succession brute dépasse le seuil de déclaration, même lorsqu'aucun impôt n'est dû. L'impôt et son paiement sont dus neuf mois après le décès.

Le montant de l'exonération est de 3 000 000 $ pour les décès à compter du 1er juillet 2026, et il était de 3 076 000 $ pour les décès survenus entre le 1er janvier et le 30 juin 2026. Pour les décès de l'année jusqu'au 30 juin 2026, le barème du Department allait de 10 % sur le premier million de dollars jusqu'à 35 % au-dessus de 9 millions de dollars, en huit tranches. Vérifiez le barème applicable à la date du décès, car les taux et l'exonération ont changé ces dernières années.

Cet impôt s'ajoute à l'estate tax fédéral pour les non-résidents et à tout droit de succession de votre propre pays. Les conventions entre les États-Unis et les pays européens peuvent changer le résultat fédéral, mais nous n'avons pas vérifié comment elles s'articulent avec cet impôt d'État. Prenez un avis transfrontalier avant d'acheter.

L'achat : escrow, assurance titre et taxe d'accise

Les closings de l'État de Washington passent par un escrow officer d'une title company ou d'une société d'escrow. Cet officer est un dépositaire neutre qui conserve les documents et l'argent jusqu'à ce que les conditions soient remplies : ce n'est pas un notaire au sens continental, et ce n'est pas votre conseiller juridique. Vous êtes libre de désigner votre propre avocat pour relire le contrat d'achat.

L'assurance titre est encadrée par l'Insurance Commissioner, dont les consignes précisent que son coût dépend de la valeur du bien, qu'elle se paie une seule fois au closing, et que la plupart des vendeurs paient en général la police du propriétaire, même si cela varie. Votre prêteur exigera sa propre police.

Le vendeur paie généralement la taxe d'accise sur les transactions immobilières, une taxe d'État progressive selon le prix, à laquelle s'ajoute le taux local. Le Department indique des taux d'État de 1,1 %, 1,28 %, 2,75 % et 3 % dans quatre tranches de prix. Les limites des tranches sont de 525 000 $, 1 525 000 $ et 3 025 000 $ depuis le 1er janvier 2023 et passent à 551 000 $, 1 551 000 $ et 3 051 000 $ à compter du 1er janvier 2027. Si le vendeur ne paie pas, l'acheteur en est responsable, et une taxe impayée devient un privilège (lien) sur le bien. Demandez à votre escrow officer de confirmer le montant au closing.

Le financement aux prix du comté de King

Le plafond « conforming » 2026 pour un logement d'une seule unité est de 1 063 750 $ dans le comté de King, et identique dans les comtés voisins de Snohomish et de Pierce, d'après le fichier par comté de la FHFA. C'est bien au-dessus du plafond de base national de 832 750 $ et au-dessus du prix médian du comté, et beaucoup d'achats restent donc ici dans le cadre des prêts standard. Au-dessus du plafond, il faut un prêt jumbo.

Avec moins de 20 % d'apport sur un prêt conventionnel, vous paierez généralement une private mortgage insurance. Un prêteur rapporte à vos revenus le coût mensuel complet, y compris la property tax, l'assurance habitation et les charges de copropriété : l'écart de taux d'imposition entre les villes pèse donc directement sur ce que vous pouvez emprunter.

Acheter un appartement en copropriété

Si vous achetez un condo, vous entrez dans une association de propriétaires qui a son propre budget. La loi de l'État de Washington oblige l'association à fournir un certificat de revente (resale certificate) dans les 10 jours suivant la demande d'un propriétaire de lot. Il doit indiquer le montant mensuel des charges communes, les charges impayées et les appels de fonds exceptionnels, les réserves pour réparations et remplacements, et tout coût de réparation ou de remplacement qui dépasse 5 % du budget annuel. Il doit aussi donner l'état des procès en cours et des jugements non exécutés.

Le contrat de l'acquéreur peut être annulé jusqu'à ce que le certificat ait été remis et pendant cinq jours ensuite, ou jusqu'au transfert de propriété (conveyance), selon la première de ces échéances. Lisez-le dans cette fenêtre, et demandez à un prêteur si l'immeuble dans son ensemble est acceptable pour le prêt.

Séismes, glissements de terrain et assurance

Le Washington Department of Natural Resources indique que la faille de Seattle s'est rompue pour la dernière fois vers l'an 900 de notre ère lors d'un séisme de magnitude 7,0 à 7,5, et que la zone de subduction de Cascadia a produit son dernier séisme de magnitude 9 en janvier 1700. Les prévisions de l'USGS citées par le Department donnent à la région de Puget Sound 85 % de probabilité d'un séisme profond d'au moins magnitude 6,5 d'ici 50 ans, 15 % pour un séisme de mégachevauchement de magnitude 9 et 17 % pour un séisme superficiel de la croûte de magnitude 6,5 ou plus.

Pour vous, l'enjeu est l'assurance. L'Insurance Commissioner indique que la garantie séisme ne fait pas partie d'un contrat d'assurance habitation standard, que les franchises sont généralement de 10 % à 25 % du montant maximal payable pour le bâtiment, et que les dégâts dus aux glissements de terrain, aux affaissements du sol et aux coulées de boue sont exclus, tout comme l'inondation et le tsunami dans certains cas. Demandez des devis à un courtier, et demandez si le terrain est en pente raide ou sur un sol de remblai. Le service géologique de l'État publie des cartes des glissements de terrain et de la liquéfaction des sols, et l'absence de glissement cartographié ne prouve pas l'absence de danger.

Si vous comptez louer

Seattle traite un séjour de moins de 30 nuits consécutives comme une location de courte durée. Un exploitant a besoin d'un certificat de taxe d'entreprise (business licence tax certificate) de la ville de Seattle et d'une licence réglementaire de location de courte durée, qui coûte 75 $ par logement et dure 12 mois. La ville indique qu'un exploitant peut gérer jusqu'à deux logements dont il est propriétaire, et que s'il en gère deux, l'un doit être la résidence principale de l'exploitant. Les autres logements doivent respecter l'ordonnance d'enregistrement et d'inspection des locations, et un logement annexe a besoin de sa propre licence. La page ne permet pas de savoir clairement si un logement appartenant à quelqu'un qui vit en Europe peut obtenir une licence à lui seul : confirmez donc auprès de la ville avant de faire une offre. Une association de copropriétaires peut avoir des règles plus strictes que la ville.

Côté fiscal, les loyers d'un bien américain détenu par un non-résident sont généralement imposés par les États-Unis à 30 % du brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net et déposez une déclaration d'impôt américaine. Pour un logement avec un prêt et des charges courantes, cette option compte généralement beaucoup.

Rentrer en Europe

Le Port of Seattle liste des vols directs de Sea-Tac vers Londres, Paris, Francfort, Munich, Amsterdam, Dublin, Reykjavik, Copenhague, Helsinki, Istanbul, Rome et Barcelone, exploités par des compagnies dont Aer Lingus, Air France, British Airways, Condor, Finnair, Icelandair, Lufthansa, SAS, Turkish Airlines et Virgin Atlantic. Sa page, mise à jour le 13 mai 2026, ne dit pas quelles lignes sont saisonnières : vérifiez auprès de la compagnie pour vos dates de voyage.

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