Kaufen in Seattle: der vollständige Ratgeber

Was Häuser kosten

Der mittlere Verkaufspreis in King County, zu dem Seattle und die Eastside-Städte Bellevue, Redmond und Kirkland gehören, lag im August 2026 bei 845.000 $, Häuser und Eigentumswohnungen (Condos) zusammengerechnet. Northwest MLS führt in seinem Gebiet nur ein einziges County als teurer auf, San Juan mit 914.500 $. Im gesamten Gebiet von Northwest MLS lag der Median bei 635.000 $, 2,3 % niedriger als ein Jahr zuvor.

Wir konnten keine neutrale Medianzahl auf Stadtebene für Seattle, Bellevue, Redmond oder Kirkland öffnen und nennen deshalb keine. Die Zahl des Countys mischt kleine Eigentumswohnungen mit großen freistehenden Häusern, und ein bestimmtes Viertel kann deutlich darüber oder darunter liegen. Sehen Sie sich aktuelle Verkäufe für die genaue Gegend und die gewünschte Immobilienart an.

Property Tax in King County

Die Property Tax ergibt sich aus der Summe dessen, was der Bundesstaat, das County, die Stadt, der Schulbezirk und andere lokale Körperschaften erheben, verteilt auf den veranlagten Wert aller Immobilien. Der Assessor bewertet jede Immobilie jedes Jahr zum Marktwert, mit dem Stichtag 1. Januar des Vorjahres, und sagt, dass ein Anstieg Ihres Werts keinen Anstieg Ihrer Steuer Dollar für Dollar bedeutet. Das ist das Gegenteil eines Systems, das den Wert bis zum Verkauf einfriert: Ihre Rechnung folgt dem Markt und den Haushalten.

Der Steuersatz hängt vom Steuercode (tax code) Ihrer Adresse ab, der die Stadt mit dem Schulbezirk und etwaigen Sonderbezirken verbindet. Die Steuersätze 2026 je 1.000 $ veranlagten Werts betragen in Seattle in den meisten Steuercodes 9,91 $ (einige liegen bei 12,22 $), in Bellevue 7,43 bis 9,69 $, in Kirkland 7,83 bis 8,90 $ und in Redmond 7,27 bis 8,40 $. Nur als Veranschaulichung: 845.000 $ veranlagter Wert ergeben beim Seattler Satz von 9,91 $ nach unserer Rechnung etwa 8.373 $ im Jahr, gegenüber etwa 6.275 $ beim niedrigsten Satz von Bellevue. Ihr veranlagter Wert wird von einem Kaufpreis abweichen, fragen Sie also nach dem genauen Steuercode und der aktuellen Veranlagung.

Derzeit keine Einkommensteuer, aber eine neue kommt

Das Department of Revenue sagt, dass Washington derzeit keine Einkommensteuer für Privatpersonen hat. Die Capital Gains Excise Tax ist eine Steuer von 7 % auf Gewinne aus Vermögenswerten wie Aktien, und Immobilien sind ausdrücklich ausgenommen. Das ist ein echter Unterschied zu den meisten Bundesstaaten.

Gehen Sie nicht davon aus, dass das für die Spitzenverdiener so bleibt. Senate Bill 6346, 2026 verabschiedet, schafft ab dem 1. Januar 2028 eine Steuer von 9,9 % für Einzelpersonen und gemeinsam veranlagte Paare mit einem bereinigten Bruttoeinkommen über 1 Million $, mit ersten Erklärungen im April 2029. Das Department hat noch nicht gesagt, wer eine Erklärung abgeben muss oder wie das Einkommen berechnet wird, und seine Seiten gehen nicht auf Nichtansässige oder Mieteinnahmen ein. Betrachten Sie das als offenen Punkt, wenn Sie hohe Beträge verdienen oder erhalten werden.

Die Erbschaftsteuer, die Nichtansässige trifft

Das ist die Regel in Washington, die einen Europäer am ehesten überrascht. Das Department of Revenue sagt, dass ein Nichtansässiger, der Grundeigentum oder Sachvermögen in Washington besitzt, eine Erbschaftsteuererklärung in Washington abgeben muss, wenn der Bruttonachlass die Meldeschwelle übersteigt, auch wenn keine Steuer fällig ist. Steuer und Zahlung sind neun Monate nach dem Tod fällig.

Der Freibetrag beträgt 3.000.000 $ für Todesfälle ab dem 1. Juli 2026 und betrug 3.076.000 $ für Todesfälle zwischen dem 1. Januar und dem 30. Juni 2026. Für Todesfälle im Jahr bis zum 30. Juni 2026 reichte die Tabelle des Departments von 10 % auf die ersten 1 Million $ bis zu 35 % über 9 Millionen $, in acht Stufen. Prüfen Sie die Tabelle, die für den Todestag gilt, denn die Sätze und der Freibetrag haben sich in den letzten Jahren geändert.

Das kommt zur Erbschaftsteuer des Bundes für Nichtansässige und zu einer etwaigen Erbschaftsteuer in Ihrem eigenen Land hinzu. Abkommen zwischen den Vereinigten Staaten und europäischen Ländern können das Ergebnis auf Bundesebene verändern, aber wir haben nicht geprüft, wie sie mit dieser Steuer des Bundesstaats zusammenwirken. Lassen Sie sich vor dem Kauf grenzüberschreitend beraten.

Der Kauf: Escrow, Title und Grunderwerbsteuer

Closings in Washington laufen über einen Escrow Officer (Sachbearbeiter der Escrow-Firma) bei einer Title- oder Escrow-Firma. Dieser Officer ist ein neutraler Treuhänder, der Unterlagen und Geld verwahrt, bis die Bedingungen erfüllt sind, kein Notar im kontinentaleuropäischen Sinn und nicht Ihr Rechtsberater. Es steht Ihnen frei, einen eigenen Anwalt zu beauftragen, der den Kaufvertrag prüft.

Die Title Insurance (Eigentumsversicherung) wird vom Insurance Commissioner reguliert, dessen Hinweise besagen, dass ihre Kosten sich nach dem Wert der Immobilie richten, einmalig beim Closing gezahlt werden und dass die meisten Verkäufer die Police für den Eigentümer im Allgemeinen bezahlen, auch wenn das variiert. Ihr Kreditgeber verlangt eine eigene Police.

Die Grunderwerbsteuer (real estate excise tax) zahlt in der Regel der Verkäufer. Sie ist eine Steuer des Bundesstaats, nach dem Preis gestaffelt, zu der der lokale Satz hinzukommt. Das Department nennt Sätze des Bundesstaats von 1,1 %, 1,28 %, 2,75 % und 3 % in vier Preisstufen. Die Stufengrenzen liegen seit dem 1. Januar 2023 bei 525.000 $, 1.525.000 $ und 3.025.000 $ und steigen ab dem 1. Januar 2027 auf 551.000 $, 1.551.000 $ und 3.051.000 $. Wenn der Verkäufer nicht zahlt, ist der Käufer verantwortlich, und eine unbezahlte Steuer wird zu einem Pfandrecht auf der Immobilie. Lassen Sie sich den Betrag vom Escrow Officer beim Closing bestätigen.

Finanzierung bei den Preisen von King County

Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) für 2026 beträgt für ein Haus mit einer Wohneinheit in King County 1.063.750 $, ebenso in den benachbarten Counties Snohomish und Pierce, laut der Datei der Counties der FHFA. Das liegt weit über dem landesweiten Basiswert von 832.750 $ und über dem mittleren Preis im County, sodass viele Käufe hier noch in die Standardfinanzierung passen. Über der Grenze brauchen Sie ein Jumbo-Darlehen.

Bei weniger als 20 % Anzahlung (down payment) auf ein konventionelles Darlehen zahlen Sie in der Regel Private Mortgage Insurance (PMI). Ein Kreditgeber rechnet die vollen monatlichen Kosten, einschließlich Property Tax, Wohngebäudeversicherung und Beiträgen für die Eigentumswohnung, gegen Ihr Einkommen, sodass der Unterschied der Steuersätze zwischen den Städten unmittelbar in die Höhe dessen einfließt, was Sie leihen können.

Eine Eigentumswohnung kaufen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung (Condo) kaufen, steigen Sie in eine Eigentümergemeinschaft mit eigenem Budget ein. Das Recht von Washington verpflichtet die Gemeinschaft, innerhalb von 10 Tagen nach der Anforderung eines Wohnungseigentümers eine Wiederverkaufsbescheinigung (resale certificate) auszustellen. Sie muss die monatliche Umlage für die gemeinschaftlichen Kosten, etwaige unbezahlte Umlagen und Sonderumlagen, die Rücklagen für Reparatur und Ersatz sowie jede Reparatur oder Ersatzbeschaffung angeben, die mehr als 5 % des Jahresbudgets kostet. Sie muss auch den Stand etwaiger anhängiger Rechtsstreitigkeiten und nicht erfüllter Urteile mitteilen.

Der Vertrag des Käufers kann widerrufen werden, bis die Bescheinigung übergeben wurde und noch fünf Tage danach, oder bis zur Übertragung, je nachdem, was zuerst eintritt. Lesen Sie sie in diesem Zeitfenster und fragen Sie einen Kreditgeber, ob das Gebäude als Ganzes für das Darlehen akzeptabel ist.

Erdbeben, Erdrutsche und Versicherung

Das Washington Department of Natural Resources sagt, dass die Seattle-Verwerfung zuletzt um das Jahr 900 n. Chr. bei einem Erdbeben der Stärke 7,0 bis 7,5 gebrochen ist und dass die Cascadia-Subduktionszone zuletzt im Januar 1700 ein Erdbeben der Stärke 9 ausgelöst hat. Die vom Department zitierten Prognosen des USGS geben der Region Puget Sound eine Wahrscheinlichkeit von 85 % für ein tiefes Erdbeben der Stärke 6,5 oder mehr innerhalb von 50 Jahren, von 15 % für ein Megathrust-Ereignis der Stärke 9 und von 17 % für ein flaches Krustenereignis der Stärke 6,5 oder mehr.

Für Sie geht es um die Versicherung. Der Insurance Commissioner sagt, dass der Erdbebenschutz nicht Teil einer üblichen Wohngebäudeversicherung ist, dass die Selbstbeteiligungen typischerweise 10 % bis 25 % der maximal zahlbaren Summe für das Gebäude betragen und dass Schäden durch Erdrutsche, sich setzenden Boden und Schlammlawinen ausgeschlossen sind, ebenso in manchen Fällen Hochwasser und Tsunami. Fragen Sie einen Makler nach Angeboten und fragen Sie, ob das Grundstück steil liegt oder auf aufgeschüttetem Boden. Der geologische Dienst des Bundesstaats veröffentlicht Karten zu Erdrutschen und zur Bodenverflüssigung, und das Fehlen eines kartierten Erdrutschs beweist nicht das Fehlen einer Gefahr.

Wenn Sie vermieten möchten

Seattle behandelt einen Aufenthalt von weniger als 30 aufeinanderfolgenden Nächten als Kurzzeitvermietung. Ein Betreiber braucht eine Gewerbeerlaubnis (business licence tax certificate) der City of Seattle und eine Lizenz für Kurzzeitvermietung (short-term rental regulatory licence), die 75 $ je Einheit kostet und 12 Monate gilt. Die Stadt sagt, dass ein Betreiber bis zu zwei Wohneinheiten betreiben darf, die ihm gehören, und dass bei zwei Einheiten eine davon der Hauptwohnsitz des Betreibers sein muss. Andere Einheiten müssen die Verordnung zur Registrierung und Inspektion von Mietobjekten erfüllen, und eine Nebenwohneinheit (accessory dwelling) braucht eine eigene Lizenz. Ob eine Einheit, die jemandem gehört, der in Europa lebt, für sich allein lizenziert werden kann, geht aus der Seite nicht klar hervor, bestätigen Sie es also bei der Stadt, bevor Sie ein Angebot abgeben. Eine Eigentümergemeinschaft einer Eigentumswohnanlage kann strengere Regeln haben als die Stadt.

Steuerlich wird Miete aus US-Immobilien im Eigentum eines Nichtansässigen von den Vereinigten Staaten in der Regel mit 30 % des Bruttobetrags besteuert, es sei denn, Sie wählen die Besteuerung des Nettoeinkommens und reichen eine US-Steuererklärung ein. Bei einem Haus mit Hypothek und laufenden Kosten fällt diese Wahl meist stark ins Gewicht.

Anreise

Der Port of Seattle führt Nonstop-Flüge von Sea-Tac nach London, Paris, Frankfurt, München, Amsterdam, Dublin, Reykjavik, Kopenhagen, Helsinki, Istanbul, Rom und Barcelona auf, geflogen von Fluggesellschaften wie Aer Lingus, Air France, British Airways, Condor, Finnair, Icelandair, Lufthansa, SAS, Turkish Airlines und Virgin Atlantic. Seine Seite, aktualisiert am 13. Mai 2026, sagt nicht, welche Strecken saisonal sind, fragen Sie also bei der Fluggesellschaft nach Ihren Reisedaten.

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