Kopen in Houston: de volledige gids

Wat huizen kosten

De Houston Association of Realtors meldde voor augustus 2026 een mediane verkoopprijs van $ 330.000 voor eengezinswoningen in de regio Houston, 1,5% lager dan een jaar eerder. Er waren 7.100 closings, de overdrachten, 11,5% minder dan een jaar eerder, woningen deden er 54 dagen over om te verkopen en het aanbod stond op 5,3 maanden voorraad. Het mediane rijtjeshuis of appartement (condo) werd verkocht voor $ 195.000, 7,1% minder.

De regio is groot en uitgestrekt. Sugar Land ligt grotendeels in Fort Bend County, The Woodlands in Montgomery County, Katy verspreid over Harris, Fort Bend en Waller County, en Pearland verspreid over Brazoria, Harris en Fort Bend County. Een mediaan voor het hele gebied zegt weinig over één voorstad. Kijk naar verkoopprijzen in de buurt zelf en let op de county van het adres, want de county bepaalt het taxatiekantoor, het belastingtarief en, dicht bij de kust, de verzekeraar.

Property tax zonder inkomstenbelasting

Texas heeft geen persoonlijke inkomstenbelasting en leunt volgens de Comptroller vooral op omzetbelasting. Er is ook geen property tax van de staat. County's, steden, schooldistricten en speciale districten voegen elk een tarief toe aan je aanslag. De Tax Foundation noemt op basis van cijfers van 2024 een gemiddeld effectief tarief van 1,50% van de waarde in Harris County, 1,77% in Fort Bend, 1,69% in Brazoria en 1,44% in Montgomery. Volgens onze berekening betekent 1,5% bij een woning van $ 400.000 ongeveer $ 6.000 per jaar, vóór eventuele vrijstellingen.

Inwoners krijgen verlichting waar jij misschien geen recht op hebt. Schooldistricten geven een vrijstelling van $ 140.000 op een woning waarin je zelf woont. Het Harris Central Appraisal District, het taxatiekantoor van de county, controleert dat met een jaarlijkse briefkaart aan de eigenaren, en je vraagt de vrijstelling aan tussen 1 januari en 30 april. Vanaf het tweede jaar van een homestead exemption mag de getaxeerde waarde met niet meer dan 10% per jaar stijgen, plus nieuwe verbeteringen. Een Europeaan die een vakantiewoning of een huurwoning koopt, krijgt niets hiervan. De Comptroller beschrijft een aparte tijdelijke grens van 20% per jaar voor beleggingspanden, die loopt van 2024 tot en met 2026. Ga dus na of die ook voor 2027 blijft gelden en of een tweede woning in aanmerking komt.

Vraag de aanslag van vorig jaar en het dossier van het taxatiekantoor voor het adres op en reken daarna opnieuw met je aankoopprijs, zonder de vrijstelling. Huurinkomsten zijn een federale zaak: de Verenigde Staten belasten de huur van een niet-inwoner in beginsel met 30% van het brutobedrag, tenzij je kiest voor belasting over het nettoresultaat, en Texas voegt daar geen inkomstenbelasting aan toe.

Nieuwe wijken en MUD-districten

Een groot deel van de nieuwere woningen rond Houston ligt in een municipal utility district, kortweg MUD. Dat district zorgt voor water, riolering en afvoer en kan obligaties uitgeven en een eigen property tax heffen om die terug te betalen. Het lijkt een beetje op de waterschapsbelasting in Nederland, alleen betaalt een MUD ook de lening voor de infrastructuur van de wijk terug. Het MUD-tarief komt bovenop de tarieven van county, school en stad.

De verkoper moet je een wettelijke kennisgeving geven over het belastingtarief en de obligatieschuld van het district, en volgens het TREC-contract moet je die tekenen voordat het contract definitief is. In de standaardtekst staat dat het district een onbeperkt belastingtarief mag opleggen om zijn obligaties te betalen. Vraag wat het huidige tarief is, hoeveel schuld het district heeft en hoeveel van het gebied nog gebouwd moet worden, want een jong district met weinig woningen verdeelt zijn schuld over minder belastingbetalers.

Overstroming, wind en hagel

Orkaan Harvey kwam op 25 augustus 2017 aan land. Volgens de Harris County Flood Control District overstroomden er in de county bijna 136.000 gebouwen. Daar volgen drie praktische punten uit.

• Overstromingsverzekering. FEMA zegt dat de meeste woonhuisverzekeringen schade door overstroming niet dekken, dat woningen in gebieden met een hoog risico en een hypotheek met overheidsgarantie die dekking moeten hebben, en dat een federale overstromingspolis meestal pas na 30 dagen ingaat. Een woning buiten een zone met een hoog risico kan toch overstromen.
• De kennisgeving van de verkoper. Volgens artikel 5.008 van de Property Code verklaart de verkoper of het pand in een uiterwaard van 100 of 500 jaar, een floodway of een flood pool ligt, of er water is binnengedrongen door een natuurlijke overstroming, of er overstroming is geweest door het openen van een stuwmeer, en of er een overstromingsverzekering is. Dat is wat de verkoper weet, dus vraag naar de schadehistorie en controleer de kaarten zelf.
• TWIA geldt maar voor een deel van het gebied. De windverzekeraar van de staat dekt alleen wind en hagel, in 14 kustcounty's waaronder Brazoria en Galveston, en in Harris County alleen ten oosten van Highway 146 binnen La Porte, Morgan's Point, Pasadena, Seabrook en Shore Acres. Het centrum van Houston, Sugar Land, Katy en The Woodlands vallen erbuiten, en bij Pearland hangt het af van de county van het adres. Vraag elders aan elke verzekeraar hoe wind en hagel gedekt zijn en hoe hoog het eigen risico is, in dollars of als percentage van de verzekerde waarde.

Niets hiervan pleit tegen kopen. Het pleit ervoor dat je de overstromingszone, de geschiedenis en offertes voor woonhuis-, wind- en overstromingsdekking hebt voordat de option period afloopt.

Hoe een aankoop in Texas verloopt

Makelaars gebruiken normaal het contractformulier van de Texas Real Estate Commission (dat van 4 mei 2026 is voor huizen, niet voor appartementen). Het verschilt op meerdere punten van een Europese verkoop.

• Earnest money en option fee. Earnest money is een waarborgsom, de option fee een vergoeding voor de bedenktijd. Beide moeten binnen drie dagen na de ingangsdatum van het contract (effective date) bij de escrow agent staan.
• De option period. Gedurende een aantal dagen dat je onderhandelt, mag je om welke reden dan ook ontbinden. Anders dan bij een wettelijke bedenktijd betaal je daarvoor: de option fee gaat naar de verkoper en wordt niet terugbetaald, de earnest money wel.
• Verklaring van de verkoper. Als de verkoper de kennisgeving niet overhandigt, mag je vóór de closing ontbinden en krijg je de earnest money terug. Als dat wel gebeurt, mag je binnen 7 dagen na ontvangst om welke reden dan ook ontbinden.
• Eigendomstitel. De verkoper moet binnen 20 dagen nadat de title company het contract heeft ontvangen een title commitment aanleveren, de toezegging van de title company over de eigendomstitel. Wie de eigenaarspolis betaalt, is een vakje op het formulier en niet bij wet vastgelegd, en kopieën van beperkende voorschriften zijn voor jouw rekening.

Een title company of escrow agent, geen notaris, bewaart de gelden en geeft de title insurance uit. Het formulier verplicht niet tot een advocaat en we hebben geen officiële bron gevonden over wat gebruikelijk is. Bepaal dus zelf of je een Texaanse vastgoedadvocaat het contract wilt laten lezen. Volgens het formulier is de koper verantwoordelijk voor de vooruitbetaalde posten, waaronder premies voor overstromingsverzekering en opstalverzekering, verzekeringsreserves en belastingdeposito's. Vraag de geldverstrekker daarom om een schriftelijke schatting van het geld dat je bij de closing nodig hebt.

De Texaanse wet voor buitenlandse kopers

Senate Bill 17 ging in op 1 september 2025 en voegde Subchapter H toe aan Chapter 5 van de Property Code. De wet verbiedt bepaalde kopers om onroerend goed in Texas te verwerven, woningen inbegrepen. Ze noemt geen enkel land. Een aangewezen land is een land dat de Amerikaanse Director of National Intelligence in minstens één van de drie meest recente Annual Threat Assessments heeft aangemerkt als risico voor de nationale veiligheid, of een land dat de gouverneur aanwijst.

Onder de gedekte kopers vallen overheden van zo'n land, bedrijven die er hun hoofdkantoor hebben of die door de overheid worden beheerst, personen die er gevestigd zijn, staatsburgers ervan die in een derde land wonen, en mensen die namens het land optreden of bij de regeringspartij horen. Een persoon uit zo'n land die rechtmatig in de Verenigde Staten verblijft en er woont, mag nog steeds een woning kopen om als residence homestead, de eigen woning, te gebruiken. Amerikaanse staatsburgers en permanente inwoners zijn vrijgesteld, evenals een huurovereenkomst van minder dan een jaar. De Attorney General handhaaft de wet en kan een procedure tegen het onroerend goed zelf starten.

We hebben niets in de tekst gevonden dat voor EU- of Britse staatsburgers als zodanig geldt. We hebben de actuele lijst van aangewezen landen niet geopend, dus controleer die zelf. Win juridisch advies in voordat je tekent als je een tweede nationaliteit hebt, in een genoemd land woont of koopt via een bedrijf met eigenaren in zo'n land.

Financiering en de leninggrens

De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is voor 2026 $ 832.750 voor een woning met één wooneenheid in de county's Harris, Fort Bend, Montgomery, Brazoria en Galveston. De mediaan van augustus, $ 330.000, ligt daar ruim onder, dus de meeste aankopen passen hier binnen standaardfinanciering als je als inwoner leent. Blijf je in Europa wonen, reken dan op een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen, met een hogere aanbetaling (down payment) en een hogere rente, zoals hier wordt uitgelegd. Bij een verkoop houdt de koper in beginsel 15% in voor de IRS op grond van FIRPTA, tenzij een uitzondering geldt. Vraag daar dus vóór je koopt advies over aan een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring.

Geen zoning, en wat daarvoor in de plaats komt

De stad Houston kent geen zoning. Volgens een analyse van een wetsvoorstel van de Texas Legislature zijn daardoor deed restrictions, particuliere voorschriften die in de akte van een woonwijk zijn vastgelegd, een essentieel instrument geworden om het gebruik en de bebouwing in woonwijken te regelen. De title commitment noemt de voorschriften en het contract vermeldt of lidmaatschap van een vereniging van eigenaren verplicht is. Lees beide voor de exacte straat. Waar geen voorschriften gelden, kan een naastgelegen perceel voor een bredere reeks doeleinden worden gebruikt dan een Europeaan zou verwachten, dus kijk naar de omgeving en niet alleen naar het huis. We hebben de regels voor kortetermijnverhuur in Houston niet gecontroleerd. Bevestig ze bij de stad en de vereniging voordat je op huurinkomsten rekent.

Hoe kom je er

ITA Airways opende op 1 mei 2026 een rechtstreekse verbinding tussen Rome en Houston Bush Airport, met drie vluchten per week en vanaf 1 juni vijf, met een Airbus A330-900. Houston Airports noemt Londen, Parijs, Amsterdam, Frankfurt en München onder zijn Europese rechtstreekse verbindingen, met vliegtijden van 9 tot 10,5 uur, maar de pagina is niet gedateerd. Controleer dus de actuele dienstregeling van elke maatschappij.

Lees verder

• Houston en de voorsteden aan de Golf van Mexico
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS