Houston : acheter un bien, le guide complet

Ce que coûtent les logements

La Houston Association of Realtors a publié un prix de vente médian de 330 000 $ pour une maison individuelle dans l'agglomération de Houston en août 2026, en baisse de 1,5 % sur un an. Il y a eu 7 100 closings, soit 11,5 % de moins qu'un an plus tôt, les logements ont mis 54 jours à se vendre et le stock représentait 5,3 mois de ventes. La maison de ville ou le condominium médian s'est vendu 195 000 $, en baisse de 7,1 %.

L'agglomération est vaste et étalée. Sugar Land se situe en majeure partie dans le comté de Fort Bend, The Woodlands dans le comté de Montgomery, Katy sur les comtés de Harris, Fort Bend et Waller, et Pearland sur les comtés de Brazoria, Harris et Fort Bend. Une médiane pour l'ensemble de la zone dit peu de chose sur une banlieue précise. Regardez les prix de vente effectifs du quartier et notez le comté de l'adresse, car c'est lui qui détermine l'appraisal district (le service d'évaluation fiscale), le taux d'imposition et, près de la côte, l'assureur.

La property tax sans impôt sur le revenu

Le Texas n'a pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, et le Comptroller indique qu'il s'appuie surtout sur la taxe sur les ventes. Il n'existe pas non plus de property tax au niveau de l'État. Les comtés, les villes, les school districts (districts scolaires) et les districts spéciaux ajoutent chacun un taux à votre avis d'imposition. La Tax Foundation situe le taux effectif moyen, sur des données de 2024, à 1,50 % de la valeur dans le comté de Harris, 1,77 % dans celui de Fort Bend, 1,69 % dans celui de Brazoria et 1,44 % dans celui de Montgomery. Selon notre calcul, un logement de 400 000 $ à 1,5 % représente environ 6 000 $ par an, avant toute exonération.

Les résidents bénéficient d'allègements auxquels vous n'aurez peut-être pas droit. Les school districts accordent une exonération de 140 000 $ sur un logement que l'on habite (homestead exemption), dont Harris Central Appraisal District vérifie le maintien en envoyant chaque année une carte postale aux propriétaires ; la demande se fait entre le 1er janvier et le 30 avril. À partir de la deuxième année d'une homestead exemption, la valeur estimée ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an, hors nouvelles améliorations. Un Européen qui achète une maison de vacances ou un bien locatif n'en bénéficie pas. Le Comptroller décrit un plafond annuel temporaire distinct de 20 % pour les biens d'investissement, qui court de 2024 à 2026 ; vérifiez donc s'il se poursuit en 2027 et si une résidence secondaire y est éligible.

Demandez l'avis d'imposition de l'année précédente et la fiche de l'appraisal district pour l'adresse, puis recalculez au prix d'achat sans l'exonération. Les revenus locatifs relèvent du niveau fédéral : les États-Unis imposent en général les loyers d'un non-résident à 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net, et le Texas n'y ajoute aucun impôt sur le revenu.

Nouveaux quartiers et districts MUD

Une grande partie des logements récents autour de Houston se trouve dans un district municipal de services publics (municipal utility district, MUD). Il fournit l'eau, l'assainissement et le drainage, et peut émettre des obligations et prélever sa propre property tax pour les rembourser. C'est un peu comme la taxe d'un waterschap aux Pays-Bas (autorité locale de gestion de l'eau), sauf qu'il rembourse aussi l'emprunt contracté pour les infrastructures du quartier. Le taux du MUD s'ajoute à ceux du comté, de l'école et de la ville.

Le vendeur doit vous remettre un avis légal sur le taux d'imposition et la dette obligataire du district, et le contrat TREC précise que vous devez le signer avant que le contrat ne soit définitif. La formulation standard indique que le district peut imposer un taux de taxe illimité pour rembourser ses obligations. Demandez quel est le taux actuel, quelle dette le district porte et quelle part du secteur reste à construire, car un jeune district comptant peu de logements répartit sa dette sur moins de contribuables.

Inondations, vent et grêle

L'ouragan Harvey a touché terre le 25 août 2017. Le Harris County Flood Control District estime que près de 136 000 bâtiments ont été inondés dans le comté. Trois points pratiques en découlent.

• Assurance inondation. La FEMA indique que la plupart des assurances habitation ne couvrent pas les dégâts d'inondation, que les logements situés en zone à haut risque et financés par un prêt garanti par l'État fédéral doivent en être couverts, et qu'une police fédérale d'assurance inondation met en général 30 jours à prendre effet. Un logement situé hors d'une zone à haut risque peut tout de même être inondé.
• L'avis du vendeur. En vertu de la section 5.008 du Property Code, le vendeur indique si le bien se trouve dans une plaine inondable (floodplain) de 100 ans ou de 500 ans, dans un floodway ou dans une flood pool, s'il a subi une pénétration d'eau due à une inondation naturelle ou à un lâcher d'eau d'un réservoir, et s'il existe une assurance inondation. Cela correspond à ce que le vendeur sait : demandez l'historique des sinistres et vérifiez vous-même les cartes.
• La TWIA ne couvre qu'une partie de la zone. L'assureur public contre les tempêtes de vent ne couvre que le vent et la grêle, dans 14 comtés côtiers dont Brazoria et Galveston, et, dans le comté de Harris, uniquement à l'est de la Highway 146, dans les limites de La Porte, Morgan's Point, Pasadena, Seabrook et Shore Acres. Le centre de Houston, Sugar Land, Katy et The Woodlands en sont exclus, et pour Pearland tout dépend du comté de l'adresse. Ailleurs, demandez à tout assureur comment le vent et la grêle sont couverts et quelle est la franchise, en dollars ou en pourcentage de la valeur assurée.

Rien de tout cela ne plaide contre l'achat. Cela plaide pour obtenir la zone inondable, l'historique et des devis d'assurance habitation, vent et inondation avant la fin de la période d'option.

Comment se déroule un achat au Texas

Les agents utilisent normalement le formulaire de contrat promulgué par la Texas Real Estate Commission (celui du 4 mai 2026 concerne les maisons, pas les condominiums). Il diffère à plusieurs égards d'une vente européenne.

• Dépôt de garantie et frais d'option. Le dépôt de garantie (earnest money) et les frais d'option (option fee) sont dus à l'agent séquestre (escrow agent) dans les trois jours suivant la date d'entrée en vigueur.
• La période d'option. Pendant un nombre de jours que vous négociez, vous pouvez résilier pour n'importe quel motif. Contrairement à un délai légal de rétractation, elle se paie : les frais d'option vont au vendeur et ne sont pas remboursés, alors que le dépôt de garantie l'est.
• Déclaration du vendeur. Si l'avis n'est pas remis, vous pouvez résilier avant le closing et récupérer le dépôt de garantie. S'il l'est, vous pouvez résilier pour n'importe quel motif dans les 7 jours suivant sa réception.
• Titre de propriété. Le vendeur doit fournir un title commitment (engagement d'assurance titre) dans les 20 jours suivant la réception du contrat par la title company. Savoir qui paie la police du propriétaire est une case à cocher sur le formulaire, et non une règle fixée par la loi, et les copies des restrictions conventionnelles sont à votre charge.

Une title company ou un agent séquestre, et non un notaire, détient les dépôts et délivre l'assurance titre (title insurance). Le formulaire n'exige pas d'avocat, et nous n'avons trouvé aucune source officielle indiquant si le recours à l'un d'eux est d'usage ; décidez donc si vous voulez qu'un avocat texan spécialisé en immobilier relise le contrat. Le formulaire met à la charge de l'acheteur les éléments payés d'avance, notamment les primes d'assurance inondation et dommages, les réserves d'assurance et les provisions pour impôts ; demandez donc au prêteur une estimation écrite de la somme à débourser au closing (cash to close).

La loi texane sur les acheteurs étrangers

Le Senate Bill 17 est entré en vigueur le 1er septembre 2025 et a ajouté le Subchapter H au Chapter 5 du Property Code. Il interdit à certains acheteurs d'acquérir des biens immobiliers au Texas, logements compris. Il ne nomme aucun pays. Un pays désigné est un pays que le Director of National Intelligence des États-Unis a identifié comme un risque pour la sécurité nationale dans au moins une des trois dernières Annual Threat Assessments, ou que le gouverneur désigne.

Les acheteurs visés comprennent les gouvernements d'un tel pays, les sociétés qui y ont leur siège ou qui sont contrôlées par son gouvernement, les personnes physiques qui y sont domiciliées, ses ressortissants qui vivent dans un pays tiers, et les personnes agissant pour son compte ou appartenant à son parti au pouvoir. Une personne physique originaire d'un tel pays, en situation régulière et vivant aux États-Unis, peut tout de même acheter un logement destiné à lui servir de résidence (residence homestead). Les citoyens américains et les résidents permanents sont exemptés, de même qu'un bail de moins d'un an. L'Attorney General fait appliquer la loi et peut engager une action contre le bien.

Nous n'avons rien trouvé dans le texte qui s'applique aux citoyens de l'UE ou du Royaume-Uni en tant que tels. Nous n'avons pas ouvert la liste actuelle des pays désignés ; vérifiez-la donc. Prenez conseil juridique avant de signer si vous avez une seconde nationalité, si vous vivez dans un pays figurant sur la liste ou si vous achetez par une société ayant des liens capitalistiques avec un tel pays.

Financement et plafond de prêt

Le plafond de prêt « conforming » de 2026 est de 832 750 $ pour un logement d'une seule unité dans les comtés de Harris, Fort Bend, Montgomery, Brazoria et Galveston. La médiane d'août, 330 000 $, en est très éloignée ; la plupart des achats relèvent donc du financement standard si vous êtes un emprunteur résident. Si vous restez en Europe, attendez-vous à un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis) avec un apport (down payment) plus élevé et un taux plus haut, comme expliqué ici. Lors d'une vente, l'acheteur retient en général 15 % pour l'IRS au titre de la FIRPTA, sauf exception ; interrogez donc un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières avant d'acheter.

Pas de zonage, et ce qui le remplace

La ville de Houston n'a pas de zonage. Une analyse de projet de loi de la Texas Legislature indique qu'en raison de cela, les deed restrictions, des engagements privés inscrits sur un lotissement, sont devenues un outil essentiel pour encadrer l'usage et la construction dans les zones résidentielles. Le title commitment énumère les restrictions et le contrat indique si l'adhésion à une association de propriétaires est obligatoire. Lisez les deux pour la rue précise. Là où il n'y a pas de restrictions, une parcelle voisine peut recevoir une plus grande variété d'usages que ce qu'un Européen imagine ; regardez donc les environs, pas seulement la maison. Nous n'avons pas vérifié les règles de Houston sur la location de courte durée ; confirmez-les auprès de la ville et de l'association avant de compter sur des revenus locatifs.

S'y rendre

ITA Airways a ouvert le 1er mai 2026 une liaison sans escale Rome-Houston Bush Airport, avec trois vols par semaine, passant à cinq à partir du 1er juin, sur un Airbus A330-900. Houston Airports cite Londres, Paris, Amsterdam, Francfort et Munich parmi ses liaisons sans escale vers l'Europe, avec des durées de vol de 9 à 10,5 heures, mais sa page n'est pas datée ; consultez donc les horaires actuels de chaque compagnie.

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