Comprar en Houston: la guía completa

Cuánto cuestan las casas

La Houston Association of Realtors informó de un precio de venta mediano de 330.000 $ para una vivienda unifamiliar en el Gran Houston en agosto de 2026, un 1,5 % menos que un año antes. Se cerraron 7.100 compraventas, un 11,5 % menos que el año anterior, las viviendas tardaron 54 días en venderse y el inventario era de 5,3 meses de oferta. El adosado o condominio mediano se vendió por 195.000 $, un 7,1 % menos.

El área metropolitana es grande y extensa. Sugar Land está casi toda en el condado de Fort Bend, The Woodlands en el de Montgomery, Katy se reparte entre los condados de Harris, Fort Bend y Waller, y Pearland entre los de Brazoria, Harris y Fort Bend. Una mediana de toda el área dice poco de un suburbio concreto. Mira los precios de venta del barrio y fíjate en el condado de la dirección, porque el condado decide la oficina de tasación, el tipo impositivo y, cerca de la costa, la aseguradora.

Property tax sin impuesto sobre la renta

Texas no tiene impuesto sobre la renta de las personas físicas y, según la Comptroller, se apoya sobre todo en el impuesto sobre las ventas. Tampoco hay un property tax estatal. Los condados, las ciudades, los distritos escolares y los distritos especiales suman cada uno un tipo a tu recibo. La Tax Foundation sitúa el tipo efectivo medio, con datos de 2024, en el 1,50 % del valor en el condado de Harris, el 1,77 % en Fort Bend, el 1,69 % en Brazoria y el 1,44 % en Montgomery. Según nuestros cálculos, una vivienda de 400.000 $ al 1,5 % supone unos 6.000 $ al año, antes de cualquier exención.

Los residentes reciben alivios que quizá a ti no te correspondan. Los distritos escolares conceden una exención de 140.000 $ sobre una vivienda en la que resides, que el Harris Central Appraisal District verifica enviando cada año una postal a los propietarios, y se solicita entre el 1 de enero y el 30 de abril. A partir del segundo año de exención, el valor tasado no puede subir más de un 10 % al año, salvo las mejoras nuevas. Un europeo que compra una vivienda vacacional o para alquilar no obtiene nada de esto. La Comptroller describe un límite anual temporal del 20 % para los inmuebles de inversión, vigente de 2024 a 2026, así que comprueba si continúa en 2027 y si una segunda residencia puede acogerse a él.

Pide el recibo del año anterior y el registro de la oficina de tasación (appraisal district) de la dirección, y vuelve a calcular con tu precio de compra y sin la exención. Los ingresos por alquiler son un asunto federal: Estados Unidos grava en general la renta que cobra un no residente con el 30 % del importe bruto, salvo que optes por tributar sobre el ingreso neto, y Texas no añade ningún impuesto sobre la renta encima.

Barrios nuevos y distritos MUD

Buena parte de las viviendas más nuevas de los alrededores de Houston está en un municipal utility district (distrito municipal de servicios), o MUD. Suministra agua, alcantarillado y drenaje y puede emitir bonos y cobrar su propio property tax para pagarlos. Se parece un poco a la tasa de las juntas de aguas (waterschappen) de los Países Bajos, salvo que además devuelve el endeudamiento de la infraestructura del barrio. El tipo del MUD se suma a los del condado, el colegio y la ciudad.

El vendedor debe entregarte un aviso legal sobre el tipo impositivo y la deuda en bonos del distrito, y el contrato de la TREC dice que debes firmarlo antes de que el contrato sea definitivo. La redacción estándar dice que el distrito puede imponer un tipo impositivo ilimitado para pagar sus bonos. Pregunta cuál es el tipo actual, cuánta deuda tiene el distrito y cuánto de la zona queda por construir, porque un distrito joven con pocas viviendas reparte su deuda entre menos contribuyentes.

Inundaciones, viento y granizo

El huracán Harvey tocó tierra el 25 de agosto de 2017. El Harris County Flood Control District estima que casi 136.000 estructuras se inundaron en el condado. De ahí se derivan tres puntos prácticos.

• Seguro contra inundaciones. La FEMA dice que la mayoría de los seguros de hogar no cubren los daños por inundación, que las viviendas en zonas de alto riesgo con una hipoteca respaldada por el gobierno deben tenerlo y que una póliza federal de inundación suele tardar 30 días en entrar en vigor. Una vivienda fuera de una zona de alto riesgo también puede inundarse.
• El aviso del vendedor. Con arreglo a la sección 5.008 del Property Code, el vendedor declara si la propiedad está en una llanura aluvial de 100 años o de 500 años, en un floodway (cauce de desagüe) o en un flood pool (vaso de inundación), si ha sufrido filtraciones de agua por una inundación natural o inundaciones por la liberación de un embalse, y si hay seguro contra inundaciones. Es lo que el vendedor sabe, así que pide el historial de reclamaciones y consulta tú mismo los mapas.
• La TWIA cubre solo una parte de la zona. La Texas Windstorm Insurance Association (TWIA), la aseguradora estatal contra vientos, cubre solo viento y granizo, en 14 condados costeros, entre ellos Brazoria y Galveston, y en el condado de Harris únicamente al este de la Highway 146, dentro de La Porte, Morgan's Point, Pasadena, Seabrook y Shore Acres. El centro de Houston, Sugar Land, Katy y The Woodlands quedan fuera, y en Pearland depende del condado de la dirección. En el resto, pregunta a cualquier aseguradora cómo se cubren el viento y el granizo y cuál es la franquicia, en dólares o como porcentaje del valor asegurado.

Nada de esto es un argumento contra comprar. Es un argumento para conseguir la zona de inundación, el historial y presupuestos de seguro de hogar, de viento y de inundación antes de que termine el option period.

Cómo funciona una compra en Texas

Los agentes suelen usar el formulario de contrato promulgado por la Texas Real Estate Commission (el fechado el 4 de mayo de 2026 es para casas, no para condominios). Se diferencia de una compraventa europea en varios aspectos.

• Earnest money y option fee. El earnest money (depósito de buena fe) y la option fee (el pago por el periodo de opción) se entregan al escrow agent (el tercero que custodia el dinero) en los tres días siguientes a la fecha de entrada en vigor del contrato.
• El option period. Durante un número de días que negocias, puedes rescindir el contrato por cualquier motivo. A diferencia de un periodo legal de desistimiento, se paga: la option fee va al vendedor y no se devuelve, mientras que el earnest money sí.
• Divulgación del vendedor. Si no se entrega el aviso, puedes rescindir antes del closing y recuperar el earnest money. Si se entrega, puedes rescindir por cualquier motivo en los 7 días siguientes a recibirlo.
• Título. El vendedor debe presentar un title commitment (compromiso de seguro de título) en los 20 días siguientes a que la title company reciba el contrato. Quién paga la póliza del propietario es una casilla que se marca en el formulario, no algo que fije la ley, y las copias de los pactos restrictivos corren por tu cuenta.

Quien custodia los depósitos y emite el seguro de título (title insurance) es una title company o un escrow agent, no un notario. El formulario no exige abogado y no hemos encontrado ninguna fuente oficial sobre si es habitual contratar uno, así que decide si quieres que un abogado inmobiliario de Texas lea el contrato. El formulario hace responsable al comprador de los conceptos prepagados, incluidas las primas del seguro de inundación y de riesgos, las reservas del seguro y los depósitos de impuestos, así que pide al prestamista una estimación por escrito del efectivo necesario para el closing.

La ley de Texas sobre compradores extranjeros

La Senate Bill 17 entró en vigor el 1 de septiembre de 2025 y añadió el Subchapter H al Chapter 5 del Property Code. Prohíbe a ciertos compradores adquirir bienes inmuebles en Texas, viviendas incluidas. No nombra ningún país. Un país designado es aquel que el Director de Inteligencia Nacional de EE. UU. ha identificado como un riesgo para la seguridad nacional en al menos una de las tres Annual Threat Assessments más recientes, o que designa el gobernador.

Entre los compradores cubiertos están los gobiernos de ese país, las sociedades con sede en él o controladas por su gobierno, las personas domiciliadas en él, sus ciudadanos que viven en un tercer país y quienes actúan en su nombre o pertenecen a su partido gobernante. Una persona de ese país que esté legalmente presente y viva en Estados Unidos aún puede comprar una vivienda para usarla como residence homestead (vivienda habitual). Los ciudadanos y los residentes permanentes de EE. UU. están exentos, y también un contrato de alquiler de menos de un año. El Attorney General (fiscal general) hace cumplir la ley y puede presentar una acción contra la propiedad.

No hemos encontrado nada en el texto que se aplique a los ciudadanos de la UE o del Reino Unido como tales. No hemos consultado la lista vigente de países designados, así que compruébala. Pide asesoramiento jurídico antes de firmar si tienes una segunda nacionalidad, resides en un país de la lista o compras a través de una sociedad con vínculos de propiedad allí.

Financiación y el límite del préstamo

El límite conforming (el tope de los préstamos estándar) de 2026 es de 832.750 $ para una vivienda de una sola unidad en los condados de Harris, Fort Bend, Montgomery, Brazoria y Galveston. La mediana de agosto, de 330.000 $, queda muy por debajo, así que la mayoría de las compras aquí caben en la financiación estándar si eres un prestatario residente. Si sigues viviendo en Europa, cuenta con un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.), con una entrada (down payment) mayor y un tipo más alto, como se explica aquí. En una venta, el comprador retiene en general el 15 % para el IRS con arreglo a la FIRPTA, salvo que se aplique una excepción, así que consulta a un asesor fiscal con experiencia transfronteriza antes de comprar.

Sin zonificación, y lo que la sustituye

La ciudad de Houston no tiene zonificación. Un análisis de proyecto de ley de la Texas Legislature dice que, por eso, las deed restrictions, que son pactos privados inscritos sobre una urbanización, se han convertido en una herramienta esencial para controlar el uso y la construcción en las zonas residenciales. El title commitment enumera las restricciones y el contrato indica si es obligatorio pertenecer a una property owners association. Lee ambos para la calle exacta. Donde no hay restricciones, una parcela vecina puede destinarse a una gama de usos más amplia de lo que un europeo esperaría, así que fíjate en el entorno, no solo en la casa. No hemos verificado las normas de Houston sobre el alquiler de corta duración, así que confírmalas con la ciudad y con la asociación antes de contar con ingresos por alquiler.

Cómo llegar

ITA Airways inauguró el 1 de mayo de 2026 el vuelo directo de Roma al aeropuerto Bush de Houston, con tres vuelos semanales que pasan a cinco desde el 1 de junio, en un Airbus A330-900. Houston Airports incluye Londres, París, Ámsterdam, Fráncfort y Múnich entre sus vuelos directos a Europa, con duraciones de 9 a 10,5 horas, pero su página no lleva fecha, así que consulta el horario vigente de cada aerolínea.

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