Dallas-Fort Worth : acheter un bien, le guide complet

Ce que coûtent les logements

Le prix de vente médian dans la ville de Dallas était de 448 703 $, tous types de logements confondus, sur les trois mois à août 2026, soit 0,07 % de moins qu'un an plus tôt. Le prix médian par square foot (pied carré) était de 237 $, soit environ 2 550 $ le mètre carré, à peu près un tiers du chiffre de Boston. Les logements ont mis environ 50 jours à se vendre en moyenne, et en août 2026 ils se sont vendus à 96,9 % du prix demandé ; les acheteurs ont donc une marge de négociation.

Il s'agit du chiffre de la ville, pas de l'agglomération. Fort Worth, Plano, Frisco et les banlieues extérieures ont chacune leur médiane, et les lotissements neufs se situent à d'autres prix que les rues plus anciennes. Vérifiez la médiane de la commune et du school district précis avant de fixer un budget, et traitez avec prudence tout chiffre unique pour l'ensemble de la région.

La property tax, c'est ainsi que le Texas finance les collectivités locales

Le Texas n'a pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni de property tax (taxe foncière locale) au niveau de l'État. Les écoles, les villes, les comtés, les collèges et les districts spéciaux fixent chacun leur propre taux, et l'appraisal district de chaque comté fixe la valeur à laquelle ils l'appliquent. Il en résulte une facture annuelle conséquente.

Frisco montre comment les taux s'empilent. La City of Frisco publie ces taux pour 100 $ de valeur pour l'exercice fiscal 2027 : ville 0,4255, comté de Collin 0,1514, Collin County Community College 0,0812 et school district de Frisco 1,0194. Ensemble, cela fait environ 1,68 %. Selon notre calcul, pour un logement de 500 000 $ sans exonération, cela donne environ 8 390 $ par an. Frisco s'étend aussi sur le comté de Denton, où le school district de Little Elm prélève 1,2252 ; la même maison dans ce district coûte donc environ 1 030 $ de plus par an rien qu'en taxe scolaire. Le school district est le chiffre à chercher en premier.

Homestead exemption et plafond de 10 %

Le Texas réduit la facture de ceux qui habitent le logement. Une residence homestead exemption retire 140 000 $ de la valeur sur laquelle la taxe scolaire est calculée. Pour y avoir droit, vous devez être propriétaire du logement et l'occuper comme résidence principale, et déclarer que vous ne réclamez aucun autre homestead nulle part, au Texas ou en dehors. La demande se fait une seule fois auprès de l'appraisal district du comté, généralement avant le 1er mai. L'exonération n'est pas accessible pour une résidence secondaire ni pour un bien locatif.

Pour un homestead, la valeur estimée ne peut pas augmenter de plus de 10 % par an, hors nouvelles améliorations. Le plafond démarre le 1er janvier de l'année qui suit celle où vous remplissez les conditions pour la première fois. Un acheteur qui vit en Europe et utilise le logement comme maison de vacances n'obtient ni l'exonération ni le plafond. Les biens hors homestead évalués à 5 millions de dollars ou moins bénéficient d'un plafond plus lâche de 20 %, qui expire le 31 décembre 2026 selon le Comptroller. Vous pouvez contester l'évaluation devant l'appraisal review board du comté.

Nouvelles communautés : charges de MUD et de PID

Les lotissements récents peuvent se situer dans un district municipal de services publics. Un MUD fournit l'eau, l'assainissement et le drainage et, avec l'approbation des électeurs, peut émettre des obligations et prélever chaque année une property tax sur tous les biens du district pour les rembourser, calculée sur la valeur estimée. Cette taxe s'ajoute aux taux de la ville, du comté et de l'école ci-dessus. Un vendeur situé dans un tel district doit généralement remettre à l'acheteur, à la signature du contrat, un avis indiquant les obligations autorisées et émises et le taux d'imposition actuel. Lisez-le avant de vous engager.

Certaines communautés se trouvent aussi dans un public improvement district (PID), où la ville prélève une contribution annuelle pour financer les infrastructures locales. Elle se paie en échéances annuelles, et un paiement manqué peut entraîner des pénalités et un privilège sur le bien. Demandez au vendeur l'avis du district et le montant annuel, et intégrez les deux à votre budget mensuel.

Grêle, vent et assurance

La grêle du nord du Texas est un coût de possession plutôt qu'un événement rare. En septembre 2025, NBC DFW a rapporté que les plaintes adressées au Texas Department of Insurance pour non-renouvellement avaient plus que doublé, de 79 en 2023 à 190 en 2024. La chaîne citait un expert estimant un toit du nord du Texas entre 20 000 et 30 000 $, ce qui explique que les toits soient la principale préoccupation des assureurs.

Pour un acheteur, quatre questions comptent. Quel est l'âge du toit et en quoi est-il fait ? La police paiera-t-elle la valeur de remplacement ou seulement la valeur dépréciée ? La franchise grêle est-elle une somme fixe ou un pourcentage de la valeur assurée ? L'assureur acceptera-t-il seulement d'émettre la police ? Un prêteur exigera une couverture ; obtenez donc des devis pendant votre période d'option (option period) et considérez-les comme une part du prix. Un toit résistant aux impacts peut changer la disponibilité et le coût.

Comment se conclut un achat au Texas

Dans une grande partie de l'Europe, un notaire finalise la vente. Au Texas, l'équivalent est une title company privée qui détient l'argent et les documents sous séquestre (escrow) et conclut la transaction par l'intermédiaire d'un escrow officer agréé. Vous avez le droit de choisir la title company. Les primes d'assurance titre (title insurance) sont fixées par le commissaire aux assurances de l'État et sont identiques dans toutes les sociétés ; la concurrence porte donc sur le service, pas sur le prix. Les vendeurs paient d'ordinaire la police du propriétaire et les acheteurs celle du prêteur, mais les deux sont négociables.

Un avocat n'est pas requis pour la transaction elle-même, selon la Texas Land Title Association. Pour un acheteur installé dans un autre pays qui ne sera pas présent au closing, un avocat indépendant qui lit le contrat, le rapport de titre et le plan de bornage (survey) est une dépense supplémentaire raisonnable, pas une obligation légale.

La loi texane de 2025 sur les acheteurs étrangers

Le Senate Bill 17 est entré en vigueur le 1er septembre 2025. Il interdit à certaines personnes et sociétés d'acheter des biens immobiliers au Texas, que la loi définit de manière à inclure les biens résidentiels. Les groupes visés comprennent les gouvernements de pays désignés, les sociétés qui y ont leur siège ou qui en sont contrôlées, et les personnes physiques qui y sont domiciliées. Les citoyens américains et les résidents permanents légaux sont exemptés, de même que les baux de moins d'un an.

Un pays désigné est un pays cité dans au moins une des trois dernières Annual Threat Assessments de la communauté du renseignement américaine, ou que le gouverneur désigne. La loi ne nomme aucun État de l'UE ni le Royaume-Uni ; un citoyen européen qui vit en Europe n'est donc pas visé en tant que tel. Deux points appellent de la prudence. Le gouverneur peut ajouter des pays ; confirmez donc la situation au moment de l'achat. Et un citoyen d'un pays désigné qui vit dans un autre pays et n'y a pas été naturalisé peut être visé, quel que soit le pays de résidence. Toute personne dans cette situation doit prendre conseil juridique au Texas.

Financer un achat à Dallas-Fort Worth

Le plafond de prêt « conforming » de 2026 est de 832 750 $ pour un logement d'une seule unité dans les comtés de Dallas, Tarrant, Collin et Denton. Il est largement supérieur à la médiane de Dallas ; la plupart des achats relèvent donc du financement standard. Un non-citoyen résidant légalement peut obtenir un prêt conventionnel aux mêmes conditions qu'un citoyen américain, car Fannie Mae rachète les prêts accordés à de tels emprunteurs aux conditions qu'elle propose aux citoyens, sous réserve des règles propres au prêteur. Les titulaires de visa doivent prévoir les points abordés dans notre guide sur l'emprunt sans score de crédit américain.

Si vous restez résident en Europe et achetez pour des séjours ou pour louer, attendez-vous à un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis) avec un apport (down payment) plus élevé et un taux plus haut. Le fonctionnement de ces prêts est expliqué séparément. Quelle que soit la voie, le prêteur compte le coût mensuel complet, y compris la property tax, l'assurance et toute charge de MUD ou de PID ; le taux d'imposition du district influe donc sur ce que vous pouvez emprunter.

Si vous comptez la louer

Les deux grandes villes ont des positions différentes, et les banlieues ont leurs propres règles.

Une association de propriétaires peut interdire la location même là où la ville l'autorise. Le Texas applique aussi une taxe d'État sur l'occupation hôtelière aux séjours courts dans des maisons et des condominiums, que le propriétaire ou la plateforme doit collecter.

Impôts si vous ne vivez pas aux États-Unis

Le Texas ne perçoit aucun impôt sur le revenu des personnes physiques : il n'y a donc ni déclaration d'État sur les revenus locatifs ni impôt d'État sur une plus-value lors de la vente. L'impôt fédéral s'applique toujours. Les loyers qu'un propriétaire non résident perçoit sur un bien américain sont imposés à 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net et déposez une déclaration américaine, ce qui compte généralement s'il y a un prêt et des frais courants. Lorsqu'un propriétaire étranger vend, l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix, avec une exception lorsque le prix est de 300 000 $ ou moins et que l'acheteur habitera le logement. Un vendeur étranger peut demander à l'IRS un certificat qui réduit la retenue.

Côté succession, le Texas n'a aucun impôt propre : la législature a abrogé ses droits de succession en 2015. L'impôt successoral fédéral (estate tax) peut néanmoins s'appliquer aux biens américains d'un non-résident. Le seuil de déclaration de l'IRS pour un non-résident est de 60 000 $ d'actifs situés aux États-Unis, et une convention entre votre pays et les États-Unis peut modifier le résultat. Prenez conseil auprès d'un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières avant d'acheter.

Pour rentrer en Europe

Dallas Fort Worth International est la plus grande plateforme de correspondance d'American Airlines. Pour l'été 2026, American a ajouté des vols sans escale vers Athènes, quotidiens à partir du 21 mai, et vers Zurich, du 21 mai au 4 août. Les deux étaient saisonniers. Nous n'avons pas pu vérifier auprès de l'aéroport lui-même la liste complète des autres liaisons et compagnies européennes ; consultez donc les horaires de DFW Airport et des compagnies pour la ville qui vous intéresse.

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