Een co-op of condo in New York financieren als Europeaan

Q: Kan ik een hypotheek krijgen voor een co-op in New York?

Ja, een co-op wordt gefinancierd met een share loan in plaats van een gewone hypotheek. Fannie Mae's Selling Guide beschrijft het onderpand als je eigendomsbelang in de co-opvennootschap, vertegenwoordigd door aandelen, samen met een overdracht van je rechten onder de proprietary lease. Geldverstrekkers moeten ook tevreden zijn over het gebouw zelf, dus de lening kan stranden op de jaarrekening van het gebouw, ook als je eigen dossier in orde is.

Q: Werkt een co-oplening voor een tweede woning of een verhuurpand?

Een tweede woning mag, een beleggingspand voor verhuur niet. De regel van Fannie Mae voor share loans op een co-op is dat de lener het pand bewoont als hoofdverblijf of tweede woning, en beleggingspanden zijn verboden. De regels voor onderverhuur per gebouw staan in de eigen documenten van de co-op, dus controleer die voordat je het appartement wilt verhuren.

Q: Wat controleert een geldverstrekker bij het gebouw?

Voor een co-op eisen de regels van Fannie Mae dat de vennootschap voldoet aan Section 216 van de Internal Revenue Code, dat minstens de helft van de aandelen is verkocht aan kopers die er hun hoofdverblijf van maken, dat niet meer dan 15% van de eigenaren meer dan 60 dagen achterloopt met betalingen aan de vennootschap, en dat de begroting en twee jaar gecontroleerde jaarrekeningen of belastingaangiften voldoende kasstroom en reserves laten zien. Voor een condo toetst het Full Review-proces dezelfde punten: achterstand bij niet meer dan 15% van de eenheden en een begroting die reserves van 10% of meer opbouwt.

Q: Wat is een flip tax en blokkeert die een lening?

Een flip tax is een bedrag dat de co-op rekent wanneer een appartement wordt verkocht. Het blokkeert een lening van Fannie Mae niet als de documenten van het gebouw het toestaan en het bij gedwongen verkoop voor de geldverstrekker is vrijgesteld, of alleen over de winst wordt geheven. Een vast bedrag of percentage dat bij elke verkoop verschuldigd is, kan nog steeds in aanmerking komen als het niet meer is dan 5% van de waarde van het pand. Vraag naar het bedrag en wie het betaalt voordat je een bod doet.

Q: Waarom wordt een gebouw door geldverstrekkers geweigerd?

Fannie Mae noemt kenmerken die een project uitsluiten: werking als hotel, meer dan 35% ruimte die niet voor wonen is bestemd, kritieke reparaties of aanzienlijk achterstallig onderhoud, een ontruimingsbevel, lopende procedures over veiligheid, constructie of bewoonbaarheid, en beëindiging of insolventie. Staat een gebouw op die lijst, dan ligt het probleem bij het gebouw, niet bij je dossier.

Q: Telt de goedkeuring door het bestuur van de co-op nog mee?

Ja. Een co-op functioneert op basis van de statuten (by-laws), de proprietary lease en de huisregels, en die bepalen belangrijke voorwaarden zoals de regels voor onderverhuur, volgens de New York Attorney General. Dat proces staat los van dat van de geldverstrekker. We hebben geen officiële bron gevonden met algemene cijfers over wat besturen van kandidaten eisen, dus vraag de beheerder (managing agent) schriftelijk om de aanvraagvereisten van het gebouw.

In het kort

Cijfers laatst gecontroleerd: 14 oktober 2026

Co-oplening: Een share loan: onderpand zijn de aandelen in de co-opvennootschap en een overdracht van je rechten onder de proprietary lease.
Gebruik: Fannie Mae koopt share loans voor een co-op alleen voor een hoofdverblijf of tweede woning. Beleggingspanden zijn uitgesloten.
Toetsen op het gebouw: Co-op: 50% van de aandelen verkocht aan kopers die er zelf wonen, niet meer dan 15% van de eigenaren meer dan 60 dagen achter met betalen, gecontroleerde jaarrekeningen met voldoende reserves.
Flip tax: Komt in aanmerking als de documenten van het gebouw het toestaan en het een winstgerelateerde heffing is, voor de geldverstrekker vrijgesteld, of hoogstens 5% van de waarde.
Altijd uitgesloten: Gebouwen die als hotel werken, kritieke reparaties, een ontruimingsbevel, lopende procedures over veiligheid of constructie, meer dan 35% commerciële ruimte.
Wie wordt getoetst: Zowel jij als het gebouw. Een sterke koper kan een gebouw dat faalt niet redden.

Twee goedkeuringen, niet één

Een Europese koper in New York ziet de hypotheek meestal als een toets van het eigen inkomen en de eigen aanbetaling. Bij een co-op of condo komt er een tweede toets bij, en die geldt het gebouw. Een geldverstrekker die zijn leningen aan Fannie Mae verkoopt, volgt de regels van Fannie Mae, en die hebben aparte hoofdstukken voor het project (het gebouw als juridische en financiële eenheid) en voor de individuele lening. Onze gids over foreign national loans legt uit welke leners die standaardleningen überhaupt kunnen gebruiken; deze pagina gaat over de kant van het gebouw.

De markt in New York maakt dit extra relevant. Onze gids over New York City legt uit waarom een co-op een ander juridisch object is dan een condo: je koopt aandelen in een vennootschap en krijgt een huurrecht, geen eigendomsakte. De financiering volgt die structuur.

Wil je de cijfers voor jouw situatie?

De hypotheekscan laat zien welke leningen bij je status passen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en wat je als eerste moet regelen.

Start mijn hypotheekscan

Hoe een co-oplening is opgebouwd

Een co-op wordt gefinancierd met een share loan, een lening op aandelen. Fannie Mae's Selling Guide (sectie B4-2.3-04, herzien op 6 augustus 2025) beschrijft wat die dekt: je eigendomsbelang in de co-opvennootschap, vertegenwoordigd door aandelen, samen met een overdracht van je rechten onder de proprietary lease (het langlopende huurrecht) of de gebruiksovereenkomst. Er is geen hypotheek op een eigendomsakte, omdat je er geen krijgt.

Gebruik. De lener moet de woning bewonen als hoofdverblijf of tweede woning. Beleggingspanden zijn verboden. Wil je kopen om te verhuren, dan is een share loan voor een co-op volgens deze regels niet de route.
Flip tax. Sommige co-ops rekenen een bedrag wanneer een appartement wordt verkocht: de flip tax. De lening kan nog steeds in aanmerking komen als de documenten van het gebouw het toestaan en het bij gedwongen verkoop voor de geldverstrekker is vrijgesteld of alleen over de winst wordt geheven. Een vast bedrag, een bedrag per aandeel, een percentage of een bedrag per kamer dat bij elke verkoop verschuldigd is, kan in aanmerking komen als het niet meer is dan 5% van de waarde.
Loan-to-value. De pagina stelt geen maximumpercentage vast. Ze bepaalt hoe de verhouding wordt gemeten, afhankelijk van of je een deel van de eigen blanket mortgage van het gebouw overneemt. De grens komt uit de geschiktheidsmatrix van Fannie Mae en van de geldverstrekker, dus vraag wat de geldverstrekker daadwerkelijk wil lenen.

Wat de geldverstrekker bij het gebouw toetst

De co-opprojectregels van Fannie Mae (B4-2.3-02, herzien op 6 mei 2026) zijn een reeks toetsen op de vennootschap. Dit zijn de toetsen die voor een koper het meest tellen:

Fiscale status. De vennootschap moet kwalificeren als coöperatieve woningvennootschap onder Section 216 van de Internal Revenue Code, en de geldverstrekker moet daarvan bewijs hebben.
Verkopen. Minstens 50% van de aandelen moet zijn verkocht aan kopers die er hun hoofdverblijf van maken, of bij nieuwbouw onder contract staan.
Achterstanden. Niet meer dan 15% van de eigenaren mag meer dan 60 dagen achterlopen met wat ze de vennootschap verschuldigd zijn, inclusief bijzondere heffingen (special assessments).
Jaarrekening. De laatste exploitatiebegroting en twee jaar gecontroleerde jaarrekeningen of belastingaangiften van de vennootschap moeten voldoende kasstroom en voldoende reserves laten zien. Een negatieve kasstroom is beperkt tot 5% van de laatste gecontroleerde jaarrekening, mag niet in twee opeenvolgende jaren een exploitatieverlies zijn en moet voortkomen uit een op zichzelf staande, eenmalige uitgave.

Geen van deze toetsen gaat over jou persoonlijk. Ze zijn de reden dat twee appartementen voor dezelfde prijs in verschillende gebouwen van dezelfde geldverstrekker een verschillend antwoord kunnen krijgen.

Waarom een gebouw wordt geweigerd: de lijst met uitgesloten projecten

Fannie Mae houdt ook een lijst bij met kenmerken die een condo of co-op uitsluiten (B4-2.1-03, herzien op 5 augustus 2026). Controleer het gebouw hiertegen voordat je geld uitgeeft aan een opmeting (survey) of een advocaat:

Beheerd en geëxploiteerd als hotel of motel, of in hoofdzaak van tijdelijke aard.
Meer dan 35% van de ruimte gebruikt voor niet-woondoeleinden of commerciële doeleinden.
Kritieke reparaties nodig, waaronder wezenlijke gebreken en aanzienlijk achterstallig onderhoud.
Onderworpen aan een ontruimingsbevel wegens een onveilige situatie.
De vennootschap of vereniging is genoemd in een lopende procedure over veiligheid, constructieve degelijkheid, bewoonbaarheid of functioneel gebruik.
In liquidatie of insolventieprocedure.

Een gebouw met een ontruimingsbevel of kritieke reparaties blijft niet voor altijd uitgesloten: de regel gaat over de toestand en vervalt wanneer het gebouw is hersteld en veilig is bevonden. Dat kan langer duren dan het contract toelaat.

Als je in plaats daarvan een condo koopt

Een condo is onroerend goed dat je bezit op basis van een akte, met een aandeel in de gemeenschappelijke ruimten. De toetsen op het gebouw lijken in de geest op elkaar. Onder het Full Review-proces (B4-2.2-01, herzien op 5 augustus 2026) mag niet meer dan 15% van de eenheden 60 dagen of langer achterlopen met de bijdragen voor gemeenschappelijke kosten, en dezelfde grens geldt voor elke bijzondere heffing. De begroting moet vervangingsreserves opbouwen van minstens 10% van de begroting, tenzij onder de genoemde voorwaarden een reserveonderzoek wordt gebruikt.

Welke toetsen gelden, hangt af van het type project en van de beoordelingsroute die de geldverstrekker gebruikt. Een condo kan ook op de lijst met uitgesloten projecten hierboven staan. Een condo is niet vrij van toetsen op het gebouw.

De goedkeuring door het bestuur is een aparte drempel

Slagen voor de toetsen van de geldverstrekker maakt een co-opaankoop niet af. De vennootschap wordt geleid door een bestuur dat door de aandeelhouders is gekozen op grond van de statuten (by-laws), en de statuten en de proprietary lease bepalen belangrijke voorwaarden, waaronder de regels voor onderverhuur, volgens de New York Attorney General. De Attorney General moedigt kopers ook aan om het jaarverslag te lezen waarin staat welke contracten het bestuur heeft gesloten, voordat ze een koopovereenkomst tekenen. We hebben geen officiële bron gevonden met algemene cijfers over wat besturen van kandidaten eisen, en we noemen er dus geen. Beschouw de eigen documenten van het gebouw als het gezag.

Voordat je een bod doet

Vraag de makelaar of het gebouw een co-op of een condo is, en lees de verkoopdocumenten.
Vraag bij een co-op of die voldoet aan Section 216 en vraag om de laatste gecontroleerde jaarrekeningen.
Vraag de beheerder (managing agent) om de begroting, het reservesaldo en eventuele bijzondere heffingen, lopend of gepland.
Vraag of er een flip tax is, hoe die wordt berekend en wie hem betaalt.
Vraag om het jaarverslag van het bestuur over contracten en lees het voordat je tekent.
Vraag of het gebouw een ontruimingsbevel, kritieke reparaties of lopende procedures heeft.
Controleer de commerciële ruimte en elk gebruik als hotel of voor korte verhuur.
Vraag de geldverstrekker schriftelijk of die op dit gebouw wil lenen en tegen welk percentage.
Leg elke regel over onderverhuur of aanvraagvereiste van het bestuur schriftelijk vast voordat je je verplicht.

Wat een hypotheekscan toevoegt

De scan helpt bij de kant van de geldverstrekker: of je eigen dossier past bij de standaardroute of bij een foreign national loan, en met welk percentage en hoeveel geld je rekening moet houden. Hij kan niet zeggen of een bepaald gebouw slaagt. Daarvoor heb je de documenten van het gebouw en het antwoord van de geldverstrekker nodig.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Kan ik een hypotheek krijgen voor een co-op in New York?

Werkt een co-oplening voor een tweede woning of een verhuurpand?

Wat controleert een geldverstrekker bij het gebouw?

Wat is een flip tax en blokkeert die een lening?

Waarom wordt een gebouw door geldverstrekkers geweigerd?

Telt de goedkeuring door het bestuur van de co-op nog mee?

Lees verder

Bronnen (5)

De cijfers en regels op deze pagina zijn op 14 oktober 2026 gecontroleerd aan de hand van deze bronnen. Rentes, prijzen en lokale regels veranderen, dus controleer alles waar je op vertrouwt voordat je je vastlegt.

Gemaakt, beoordeeld en goedgekeurd door Bas Terpstra, AFM- en PGN-gecertificeerd
Basterpstra B.V., Drachten, Nederland (AFM 12050993)

Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.

Deze pagina bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of immigratieadvies. Niets op deze pagina is een aanbod, en er wordt geen rente, leenbedrag, goedkeuring of visumuitkomst toegezegd. Of je een hypotheek kunt krijgen hangt af van je verblijfsstatus, inkomen, kredietgeschiedenis, de taxatie en de criteria van de geldverstrekker. Regels voor leningen, belastingen en lokale voorschriften veranderen. Raadpleeg een Amerikaanse geldverstrekker met vergunning, een immigratieadvocaat en een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring. Een woning die als onderpand dient, kan verloren gaan als de betalingen niet worden gedaan.