Ein Co-op oder Condo in New York finanzieren als Europäer

Zwei Genehmigungen, nicht eine

Ein europäischer Käufer in New York sieht die Hypothek meist als Prüfung des eigenen Einkommens und der eigenen Anzahlung. Bei einem Co-op oder Condo kommt eine zweite Prüfung hinzu, und sie gilt dem Gebäude. Ein Kreditgeber, der seine Darlehen an Fannie Mae verkauft, folgt dem Regelwerk von Fannie Mae, und dieses hat getrennte Kapitel für das Projekt (das Gebäude als rechtliche und finanzielle Einheit) und für das einzelne Darlehen. Unser Ratgeber zu Foreign National Loans erklärt, welche Kreditnehmer diese Standarddarlehen überhaupt nutzen können; diese Seite behandelt die Seite des Gebäudes.

Der Markt in New York macht das besonders wichtig. Unser Ratgeber zu New York City erklärt, warum ein Co-op ein anderes Rechtsobjekt ist als ein Condo: Sie kaufen Anteile an einer Gesellschaft und erhalten einen Mietvertrag, keine Eigentumsurkunde. Die Finanzierung folgt dieser Struktur.

Wie ein Co-op-Darlehen aufgebaut ist

Ein Co-op-Kauf wird mit einem Anteilsdarlehen (Share Loan) finanziert. Der Selling Guide von Fannie Mae (Abschnitt B4-2.3-04, überarbeitet am 6. August 2025) beschreibt, was es sichert: Ihre Beteiligung an der Co-op-Wohnungsgesellschaft, verkörpert durch Aktien oder Anteile, zusammen mit der Abtretung Ihrer Rechte aus dem Proprietary Lease (dem langfristigen Mietvertrag der Genossenschaft) oder der Nutzungsvereinbarung. Es gibt keine Hypothek auf eine Eigentumsurkunde, weil Sie keine erhalten.

• Nutzung. Der Darlehensnehmer muss die Wohnung als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz selbst bewohnen. Kapitalanlageobjekte sind untersagt. Wenn Sie kaufen wollen, um zu vermieten, ist ein Co-op-Share-Loan nach diesem Regelwerk nicht der Weg.
• Flip Tax. Manche Co-ops erheben eine Gebühr, wenn eine Wohnung verkauft wird: die Flip Tax. Das Darlehen kann trotzdem zulässig sein, wenn die Unterlagen des Gebäudes sie erlauben und sie bei einer Zwangsvollstreckung für den Kreditgeber ausgenommen ist oder nur auf den Gewinn erhoben wird. Eine pauschale Gebühr, eine Gebühr je Anteil, eine prozentuale oder eine Gebühr je Zimmer, die bei jedem Verkauf fällig wird, kann zulässig sein, wenn sie höchstens 5 % des Werts beträgt.
• Beleihungsauslauf (Loan-to-value). Die Seite legt keinen Höchstprozentsatz fest. Sie legt fest, wie das Verhältnis gemessen wird, je nachdem, ob Sie einen Anteil an der Gesamthypothek (blanket mortgage) des Gebäudes übernehmen. Die Grenze ergibt sich aus der Zulässigkeitsmatrix von Fannie Mae und vom Kreditgeber, fragen Sie also, was der Kreditgeber tatsächlich verleiht.

Was der Kreditgeber beim Gebäude prüft

Die Co-op-Projektregeln von Fannie Mae (B4-2.3-02, überarbeitet am 6. Mai 2026) sind eine Reihe von Prüfungen der Gesellschaft. Diese sind für einen Käufer am wichtigsten:

• Steuerstatus. Die Gesellschaft muss als Wohnungsgenossenschaft nach Section 216 des Internal Revenue Code anerkannt sein, und der Kreditgeber muss dafür einen Nachweis besitzen.
• Verkäufe. Mindestens 50 % der Anteile müssen an Käufer verkauft worden sein, die dort ihren Hauptwohnsitz haben, oder bei Neubauten unter Vertrag stehen.
• Rückstände. Nicht mehr als 15 % der Eigentümer dürfen mit dem, was sie der Gesellschaft schulden, mehr als 60 Tage im Rückstand sein, einschließlich Sonderumlagen (special assessments).
• Abschlüsse. Das aktuelle Betriebsbudget und zwei Jahre geprüfter Abschlüsse oder Steuererklärungen der Gesellschaft müssen einen angemessenen Cashflow und angemessene Reserven zeigen. Ein negativer Cashflow ist auf 5 % des letzten geprüften Abschlusses begrenzt, darf nicht in zwei aufeinanderfolgenden Jahren ein Betriebsverlust sein und muss aus einer einzelnen, einmaligen Ausgabe stammen.

Keine dieser Prüfungen betrifft Sie persönlich. Sie sind der Grund, warum zwei Wohnungen zum selben Preis in verschiedenen Gebäuden vom selben Kreditgeber unterschiedliche Antworten bekommen können.

Warum ein Gebäude abgelehnt wird: die Liste ausgeschlossener Projekte

Fannie Mae führt außerdem eine Liste von Projektmerkmalen, die ein Condo oder Co-op ausschließen (B4-2.1-03, überarbeitet am 5. August 2026). Prüfen Sie das Gebäude dagegen, bevor Sie Geld für ein Vermessungsgutachten (survey) oder einen Anwalt ausgeben:

• Wird als Hotel oder Motel geführt und betrieben oder ist überwiegend vorübergehender Natur.
• Mehr als 35 % der Fläche werden nicht zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt.
• Kritische Reparaturen sind nötig, einschließlich wesentlicher Mängel und erheblichem Instandhaltungsstau.
• Unterliegt einer Räumungsanordnung wegen eines unsicheren Zustands.
• Die Gesellschaft oder Eigentümergemeinschaft ist Partei eines anhängigen Verfahrens zu Sicherheit, Standsicherheit, Bewohnbarkeit oder funktionaler Nutzung.
• Befindet sich in Auflösung oder in einem Insolvenzverfahren.

Ein Gebäude mit einer Räumungsanordnung oder kritischen Reparaturen bleibt nicht für immer ausgeschlossen: Die Regel betrifft den Zustand und endet, wenn das Gebäude saniert und als sicher beurteilt ist. Das kann länger dauern, als der Vertrag zulässt.

Wenn Sie stattdessen ein Condo kaufen

Ein Condo ist Grundeigentum, das Sie per Urkunde besitzen, mit einem Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Die Prüfungen am Gebäude sind im Geist ähnlich. Beim Full-Review-Verfahren (B4-2.2-01, überarbeitet am 5. August 2026) dürfen nicht mehr als 15 % der Einheiten mit den Umlagen für gemeinschaftliche Kosten 60 Tage oder länger im Rückstand sein, und dieselbe Grenze gilt für jede Sonderumlage. Das Budget muss Instandhaltungsrücklagen von mindestens 10 % des Budgets bilden, es sei denn, unter den genannten Bedingungen wird eine Rücklagenstudie verwendet.

Welche Prüfungen gelten, hängt von der Art des Projekts und vom Prüfweg des Kreditgebers ab. Ein Condo kann ebenfalls auf der Liste ausgeschlossener Projekte oben stehen. Ein Condo ist nicht frei von Prüfungen am Gebäude.

Die Zustimmung des Vorstands ist eine eigene Hürde

Wenn Sie die Prüfungen des Kreditgebers bestehen, ist ein Co-op-Kauf noch nicht abgeschlossen. Die Gesellschaft wird von einem Vorstand geführt, den die Anteilseigner nach ihrer Satzung (by-laws) wählen, und die Satzung und der Proprietary Lease legen entscheidende Bedingungen fest, darunter die Regeln zur Untervermietung, laut dem Attorney General von New York. Der Attorney General empfiehlt Kaufinteressenten außerdem, den Jahresbericht zu lesen, der die vom Vorstand geschlossenen Verträge offenlegt, bevor sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Wir haben keine offizielle Quelle mit allgemeinen Zahlen dazu gefunden, was Vorstände von Bewerbern verlangen, und nennen deshalb keine. Betrachten Sie die eigenen Unterlagen des Gebäudes als maßgeblich.

Was ein Hypothekenscan ergänzt

Der Scan hilft bei der Seite des Kreditgebers: ob Ihre eigenen Unterlagen zur Standardroute oder zu einem Foreign National Loan passen und mit welchem Prozentsatz und wie viel Bargeld Sie planen sollten. Er kann nicht sagen, ob ein bestimmtes Gebäude die Prüfung besteht. Dafür brauchen Sie die Unterlagen des Gebäudes und die Antwort des Kreditgebers.

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