Kopen in Los Angeles: de volledige gids

Wat woningen kosten

In augustus 2026 was de mediane prijs van een bestaande eengezinswoning $ 946.950 in Los Angeles County, 1,7% meer dan een jaar eerder, en $ 1.452.500 in Orange County, 4,9% meer. De mediane tijd op de markt was 30 dagen in Los Angeles County en 27 dagen in Orange County. Ter vergelijking: de mediane prijs van een appartement (condo) of rijtjeshuis (townhouse) in de hele staat was $ 640.000.

Een mediaan voor de hele county verbergt veel. Los Angeles County strekt zich uit van de strandsteden tot de rand van de woestijn, en de prijzen verschillen sterk van wijk tot wijk. Zie het cijfer van de county als beginpunt en kijk naar het specifieke gebied, het schooldistrict en het gebouw voordat je een budget vaststelt.

Proposition 13 en je belastingaanslag

De property tax, de lokale onroerendgoedbelasting, in Californië werkt anders dan de meeste Europese lokale belastingen. Onder Proposition 13 is het tarief 1% van de getaxeerde waarde, plus wat nodig is om obligaties af te lossen die de kiezers hebben goedgekeurd. Een woning wordt alleen opnieuw getaxeerd op marktwaarde wanneer ze van eigenaar wisselt of nieuw wordt gebouwd, en tussen die momenten kan de taxatie met niet meer dan 2% per jaar stijgen. Bij een aankoop van $ 1.000.000 is het basistarief van 1% volgens onze berekening $ 10.000 per jaar, vóór de extra heffingen.

Die extra heffingen zijn de obligatieheffingen en directe heffingen (direct assessments) op de aanslag. Los Angeles County beschrijft een direct assessment als een heffing per perceel die onder meer heffingen van een community facilities district kan omvatten, bekend als Mello-Roos. Sommige nieuwbouwprojecten hebben er een, dus vraag in de documenten van de verkoper naar het bedrag en naar wanneer het eindigt.

Drie punten verrassen nieuwkomers. Ten eerste kunnen twee eigenaren van identieke woningen heel verschillende aanslagen betalen, omdat de eigenaar die er al lang woont, op een oude prijs wordt getaxeerd. Ten tweede leidt je aankoop tot een aanvullende aanslag voor de rest van het belastingjaar, en Los Angeles County waarschuwt dat geldverstrekkers die meestal niet betalen, dus mogelijk moet je die zelf voldoen. Ten derde bespaart de homeowners' exemption, een vrijstelling voor eigenaren die er zelf wonen, maar ongeveer $ 75 per jaar, en alleen als je in de woning woont. De jaarlijkse aanslag wordt vóór 1 november verstuurd, met termijnen die op 1 november en 1 februari moeten worden betaald, en een boete van 10% na 10 december en 10 april.

Financiering bij de prijzen van Los Angeles

De conforming loan limit, de grens voor standaardleningen, is voor 2026 gelijk aan $ 1.249.125 voor een woning met één wooneenheid in zowel Los Angeles County als Orange County. Dat ligt ruim boven het basisbedrag van $ 832.750 dat in het grootste deel van het land geldt, dus veel aankopen vallen hier nog steeds binnen de standaardleningen. Boven de grens heb je een jumbo loan nodig, waarbij elke geldverstrekker zijn eigen regels stelt.

Bij de mediane prijs van Los Angeles County leent een koper met 20% aanbetaling ongeveer $ 758.000, ruim binnen de grens. In Orange County komt 20% aanbetaling op de mediane prijs uit op ongeveer $ 1,16 miljoen, dicht bij de grens. Kopers die in Europa wonen en geen Amerikaanse kredietgeschiedenis hebben, worden mogelijk doorverwezen naar een foreign national loan, een lening voor kopers die buiten de VS wonen. Lees hoe foreign national loans werken en hoeveel contant geld je nodig hebt bij de closing.

Aardbeving, brand en verzekering

Zuid-Californië kent twee natuurgevaren waar Europese kopers zelden rekening mee houden. Het eerste zijn aardbevingen. De prognose van de USGS geeft een kans van 60% op een aardbeving met een kracht van 6,7 in de regio Los Angeles binnen 30 jaar, 46% voor een kracht van 7 en 31% voor een kracht van 7,5. Controleer of een woonhuisverzekering aardbevingsdekking bevat, hoe hoog het eigen risico is en of het gebouw is versterkt.

Het tweede is natuurbrand, die vooral wijken op heuvels en aan de rand van wildernis treft. Het California Department of Insurance beschrijft het FAIR Plan als een particuliere vereniging die verzekeringen aanbiedt aan inwoners die ze bij een gewone verzekeraar niet kunnen krijgen. De polis is een beperkte brandpolis, en dekking voor waterschade, diefstal en aansprakelijkheid vraagt om een aparte Difference in Conditions-polis. Vraag een tussenpersoon wat het zou kosten om een woning via het FAIR Plan te verzekeren, want een woning die alleen zo kan worden verzekerd, kan duurder zijn om te bezitten en moeilijker te financieren.

Het praktische advies is om offertes voor de verzekering van het exacte adres aan te vragen voordat de termijn voor de ontbindende voorwaarden (contingency period) in je koopcontract afloopt, niet erna.

Hoe een aankoop wordt afgerond: escrow, geen notaris

Californië is een escrow-staat. In Europa stelt een notaris de akte op en verleent die. Hier treedt, zodra het contract is getekend, een escrow holder op als neutrale derde partij die de documenten en het geld van beide kanten verzamelt en pas vrijgeeft wanneer aan de voorwaarden van het contract is voldaan. Een notaris is nog wel nodig om handtekeningen te bevestigen op documenten die worden ingeschreven.

Het California Department of Real Estate zegt dat er in Zuid-Californië meestal een apart escrow-bedrijf en een apart title company zijn, die elk een vergoeding rekenen, en dat verkopers meestal de title insurance, een verzekering van de eigendomstitel, en de transfer tax van de county betalen en de escrow-kosten met de koper delen. Het voegt eraan toe dat uiteindelijk de partijen onderling afspreken wie wat betaalt, dus controleer het contract. De duur van de escrow wordt in het koopcontract vastgelegd, en de beoordeling door de geldverstrekker kan haar vertragen. Lees hoe het Amerikaanse tijdpad zich verhoudt tot Europa.

Appartementen en verenigingen van eigenaren

Veel woningen in Los Angeles County en Orange County zijn appartementen (condo's) of huizen in aangelegde woongebieden met een vereniging van eigenaren (HOA). De wet van Californië verplicht de verkoper om je de statuten en reglementen, de meest recente financiële stukken en een schriftelijke opgave van de huidige reguliere en bijzondere heffingen, eventuele onbetaalde heffingen en eventuele boetes te geven. Lees ze voordat je je ontbindende voorwaarden laat vervallen, en let op geplande bijzondere heffingen, het reservefonds en eventuele beperkingen op verhuur. Een geldverstrekker kan ook naar de financiën van het gebouw kijken, dus een slecht beheerde vereniging kan je leningmogelijkheden beperken.

Als je van plan bent te verhuren

Verhuur per week is streng gereguleerd, en de regels verschillen van stad tot stad.

Een vereniging van eigenaren kan verbieden wat de stad toestaat. Als een woning wordt verhuurd, meld dat dan aan de geldverstrekker, want een woning die als verhuurpand wordt gebruikt, geldt als beleggingspand en niet als tweede woning. Wie van plan is de kosten te dekken door een woning in Los Angeles waarin hij zelf niet woont, voor korte periodes te verhuren, moet ervan uitgaan dat dat niet mogelijk is.

Belasting voor niet-inwoners en visumhouders

Als je met een werkvisum hierheen verhuist, word je meestal belastingplichtig als inwoner van Californië, met belasting over al je inkomen. Blijf je in Europa wonen, dan belast Californië je als niet-inwoner alleen over inkomen uit Californische bron, waartoe de Franchise Tax Board onder meer huur uit onroerend goed in Californië en de verkoop van onroerend goed in Californië rekent.

Op federaal niveau wordt huur uit Amerikaans onroerend goed van een niet-inwoner belast tegen 30% van het brutobedrag, of tegen een lager verdragstarief, tenzij je ervoor kiest om over het nettoinkomen belast te worden. Bij een verhuurwoning met een hypotheek en lopende kosten maakt die keuze meestal veel uit. Bij een verkoop houdt de koper in het algemeen 15% van het gerealiseerde bedrag in onder FIRPTA, met een lagere inhouding of geen inhouding in sommige gevallen waarin de koper in de woning gaat wonen. Californië heeft bij een verkoop eigen regels voor inhouding, dus vraag het aan de escrow officer. Een niet-inwoner van wie het Amerikaanse vermogen bij overlijden meer dan $ 60.000 bedraagt, moet een Amerikaanse aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, indienen. Of een belastingverdrag of een erfbelasting op staatsniveau de uitkomst verandert, is een vraag voor een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring.

Naar huis vliegen

De kaart met vliegtuigmaatschappijen van LAX, die per 1 juli 2026 actueel is, noemt Europese maatschappijen waaronder Aer Lingus, Air France, Austrian, British Airways, Condor, Finnair, Iberia, ITA Airways, KLM, LOT Polish, Lufthansa, SAS, SWISS, TAP Air Portugal en Virgin Atlantic. De kaart laat zien welke maatschappijen op het vliegveld actief zijn, niet welke routes ze vliegen, dus controleer de actuele dienstregeling van elke maatschappij voor de rechtstreekse vlucht die je wilt, voordat je je leven erop inricht.

Lees verder

• Los Angeles en Orange County
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS