Comprar en Los Angeles: la guía completa

Cuánto cuestan las viviendas

En agosto de 2026 el precio mediano de una vivienda unifamiliar existente fue de 946.950 $ en el condado de Los Angeles, un 1,7 % más que un año antes, y de 1.452.500 $ en Orange County, un 4,9 % más. La mediana de tiempo en el mercado fue de 30 días en el condado de Los Angeles y de 27 días en Orange County. Como referencia, la mediana estatal de un apartamento en comunidad (condo) o de una casa adosada fue de 640.000 $.

Una mediana de condado esconde mucho. El condado de Los Angeles se extiende desde las ciudades de playa hasta el borde del desierto, y los precios cambian bruscamente de un barrio a otro. Toma la cifra del condado como punto de partida y mira la zona concreta, el distrito escolar y el edificio antes de fijar un presupuesto.

La Proposition 13 y tu factura de impuestos

El property tax de California funciona de forma distinta a la mayoría de los impuestos locales europeos. Con la Proposition 13 el tipo es el 1 % del valor tasado, más lo necesario para amortizar los bonos aprobados por los votantes. Una propiedad solo se vuelve a tasar a valor de mercado cuando cambia de manos o se construye de nuevo, y entre esos dos momentos la tasación no puede subir más de un 2 % al año. En una compra de 1.000.000 $, el 1 % base son 10.000 $ al año según nuestro cálculo, antes de los extras.

Los extras son los cargos por bonos y las tasaciones directas que figuran en el recibo. El condado de Los Angeles describe una tasación directa como un cargo por parcela que puede incluir los cargos de los community facilities districts, conocidos como Mello-Roos. Algunas urbanizaciones lo llevan, así que pide en la documentación del vendedor el importe y cuándo termina.

Tres puntos sorprenden a los recién llegados. Primero, dos propietarios de viviendas idénticas pueden pagar facturas muy distintas, porque al propietario de toda la vida se le tasa con un precio antiguo. Segundo, tu compra genera una factura complementaria por el resto del año fiscal, y el condado de Los Angeles advierte de que los prestamistas no suelen pagarlas, así que puede que tengas que pagarla tú. Tercero, la homeowners' exemption ahorra solo unos 75 $ al año, y solo si vives en la casa. El recibo anual se envía por correo antes del 1 de noviembre, con plazos de pago el 1 de noviembre y el 1 de febrero, y una penalización del 10 % después del 10 de diciembre y del 10 de abril.

La financiación a los precios de Los Angeles

El límite conforming de los préstamos para 2026 es de 1.249.125 $ para una vivienda de una sola unidad tanto en el condado de Los Angeles como en el de Orange. Es muy superior a la base de 832.750 $ que se aplica en la mayor parte del país, de modo que aquí muchas compras siguen encajando en la financiación estándar. Por encima del límite necesitas un préstamo jumbo, en el que cada prestamista fija sus propias reglas.

A la mediana del condado de Los Angeles, un comprador que aporta un 20 % de entrada pide unos 758.000 $, con holgura dentro del límite. En Orange County, un 20 % de entrada sobre la mediana da unos 1,16 millones de $, cerca del límite. A los compradores que viven en Europa y no tienen historial crediticio en EE. UU. pueden orientarlos hacia un foreign national loan (préstamo para compradores que viven fuera de EE. UU.). Consulta cómo funcionan los foreign national loans y cuánto efectivo necesitas en el closing.

Terremotos, incendios y seguros

El sur de California tiene dos riesgos naturales que los compradores europeos rara vez contemplan. El primero son los terremotos. La previsión del USGS da un 60 % de probabilidad de un terremoto de magnitud 6,7 en la región de Los Angeles en los próximos 30 años, un 46 % para la magnitud 7 y un 31 % para la magnitud 7,5. Comprueba si una póliza de seguro de hogar incluye la cobertura de terremoto, cuál es la franquicia y si el edificio se ha reforzado.

El segundo son los incendios forestales, que afectan sobre todo a los barrios de colinas y al borde de las zonas silvestres. El California Department of Insurance describe el FAIR Plan como una asociación privada que ofrece seguro a los residentes que no pueden obtenerlo de una aseguradora normal. Su póliza es una póliza limitada contra incendios, y la cobertura de daños por agua, robo y responsabilidad civil requiere una póliza aparte de Difference in Conditions. Pregunta a un corredor cuánto costaría asegurar una vivienda con el FAIR Plan, porque una casa que solo puede asegurarse así puede ser más cara de mantener y más difícil de financiar.

El consejo práctico es obtener presupuestos de seguro para la dirección exacta antes de que termine el plazo de contingency del contrato de compraventa, no después.

Cómo se cierra una compra: escrow, no notario

California es un estado de escrow. En Europa un notario prepara y autoriza la escritura. Aquí, una vez firmado el contrato, un escrow holder (agente de escrow) actúa como tercero neutral que recoge los documentos y los fondos de ambas partes y los libera solo cuando se cumplen las condiciones del contrato. Sigue haciendo falta un notario para dar fe de las firmas en los documentos que se van a inscribir.

El California Department of Real Estate indica que en el sur de California suele haber una empresa de escrow y una title company distintas, cada una con su tarifa, y que los vendedores suelen pagar el seguro de título (title insurance) y el impuesto de transmisión del condado y repartir con el comprador la tarifa del escrow. Añade que quién paga qué se acuerda en última instancia entre las partes, así que revisa el contrato. La duración del escrow se fija en el contrato de compraventa, y la evaluación del prestamista puede retrasarla. Consulta cómo se compara el calendario de EE. UU. con el de Europa.

Condos y asociaciones de propietarios

Muchas viviendas de los condados de Los Angeles y Orange son condos o casas en urbanizaciones planificadas con una asociación. La ley de California obliga al vendedor a entregarte los estatutos, los documentos financieros más recientes y una declaración por escrito de las cuotas ordinarias y extraordinarias vigentes, de las cuotas impagadas y de las multas. Léelos antes de renunciar a tus contingencies, y busca derramas previstas, el fondo de reserva y cualquier límite al alquiler. Un prestamista también puede examinar las finanzas del edificio, así que una asociación mal gestionada puede limitar tus opciones de préstamo.

Si piensas alquilarla

El alquiler por semanas está muy regulado, y las normas cambian de una ciudad a otra.

Una asociación de propietarios puede prohibir lo que la ciudad permite. Si la vivienda se va a alquilar, díselo al prestamista, porque una propiedad que se usa como alquiler se trata como inversión y no como segunda residencia. Quien piense cubrir gastos alquilando por periodos cortos una casa de Los Angeles en la que no vive debe dar por hecho que no es posible.

Impuestos para no residentes y titulares de visado

Si te mudas aquí con un visado de trabajo, normalmente pasarás a ser residente fiscal de California y tributarás por todos tus ingresos. Si sigues en Europa, California te grava como no residente solo por los ingresos de fuente californiana, entre los que el Franchise Tax Board incluye el alquiler de inmuebles californianos y la venta de inmuebles californianos.

A nivel federal, el alquiler de una propiedad estadounidense que pertenece a un no residente tributa al 30 % del importe bruto, o a un tipo reducido según el convenio, salvo que optes por tributar sobre los ingresos netos. En un alquiler con hipoteca y gastos de mantenimiento, esa opción suele importar mucho. En una venta, el comprador retiene por lo general el 15 % del importe obtenido según la FIRPTA, con una retención reducida o ninguna en algunos casos en que el comprador vaya a vivir en la casa. California tiene sus propias normas de retención en una venta, así que pregunta al escrow officer. Un no residente cuyos bienes en EE. UU. superen los 60.000 $ en el momento del fallecimiento debe presentar una declaración del estate tax estadounidense. Si un convenio fiscal o un estate tax estatal cambian el resultado es una cuestión para un asesor con experiencia transfronteriza.

Volver a casa

El mapa de aerolíneas de LAX, vigente a 1 de julio de 2026, enumera compañías europeas como Aer Lingus, Air France, Austrian, British Airways, Condor, Finnair, Iberia, ITA Airways, KLM, LOT Polish, Lufthansa, SAS, SWISS, TAP Air Portugal y Virgin Atlantic. El mapa indica qué aerolíneas operan en el aeropuerto, no qué rutas vuelan, así que consulta el horario actual de cada aerolínea para ver el vuelo directo que quieres antes de organizar tu vida en torno a él.

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