Kaufen in Los Angeles: der vollständige Ratgeber

Was Häuser kosten

Im August 2026 lag der Median für ein bestehendes Einfamilienhaus in Los Angeles County bei 946.950 $, ein Plus von 1,7 % gegenüber dem Vorjahr, und in Orange County bei 1.452.500 $, ein Plus von 4,9 %. Die mittlere Vermarktungsdauer betrug in Los Angeles County 30 Tage und in Orange County 27 Tage. Zum Vergleich: Der Median für eine Eigentumswohnung (Condo) oder ein Townhouse lag im gesamten Bundesstaat bei 640.000 $.

Der Median eines Countys verbirgt vieles. Los Angeles County reicht von den Strandstädten bis an den Rand der Wüste, und die Preise ändern sich von einem Viertel zum nächsten stark. Verstehen Sie die Zahl des Countys als Ausgangspunkt und sehen Sie sich die konkrete Gegend, den Schulbezirk und das Gebäude an, bevor Sie ein Budget festlegen.

Proposition 13 und Ihre Steuerrechnung

Die kalifornische Property Tax funktioniert anders als die meisten lokalen Steuern in Europa. Nach Proposition 13 beträgt der Satz 1 % des veranlagten Werts, zuzüglich dessen, was zur Rückzahlung von Anleihen nötig ist, die die Wähler beschlossen haben. Eine Immobilie wird nur dann auf den Marktwert neu bewertet, wenn sie den Eigentümer wechselt oder neu gebaut wird, und zwischen diesen Ereignissen darf die Veranlagung um höchstens 2 % im Jahr steigen. Bei einem Kauf für 1.000.000 $ sind der Basissatz von 1 % nach unserer Rechnung 10.000 $ im Jahr, noch ohne die Zusätze.

Die Zusätze sind die Anleiheabgaben und die direkten Umlagen (direct assessments) auf der Rechnung. Los Angeles County beschreibt eine direkte Umlage als Abgabe je Grundstück, die auch Abgaben eines Community Facilities District enthalten kann, bekannt als Mello-Roos. Manche Wohnanlagen tragen eine solche Abgabe, fragen Sie deshalb in den Unterlagen des Verkäufers nach dem Betrag und nach dem Ende der Laufzeit.

Drei Punkte überraschen Neuankömmlinge. Erstens können zwei Eigentümer identischer Häuser sehr unterschiedliche Rechnungen zahlen, weil der langjährige Eigentümer nach einem alten Preis veranlagt wird. Zweitens löst Ihr Kauf eine ergänzende Rechnung (supplemental bill) für den Rest des Steuerjahres aus, und Los Angeles County weist darauf hin, dass Kreditgeber diese in der Regel nicht bezahlen, sodass Sie sie womöglich selbst zahlen müssen. Drittens spart der Freibetrag für Selbstnutzer (homeowners' exemption) nur etwa 75 $ im Jahr, und nur, wenn Sie im Haus wohnen. Die Jahresrechnung wird bis zum 1. November versandt, die Raten sind am 1. November und am 1. Februar fällig, und nach dem 10. Dezember und dem 10. April wird ein Säumniszuschlag von 10 % erhoben.

Finanzierung bei den Preisen von Los Angeles

Die Conforming Loan Limit (Grenze für Standarddarlehen) beträgt für 2026 in den Counties Los Angeles und Orange 1.249.125 $ für ein Haus mit einer Wohneinheit. Das liegt weit über dem Basiswert von 832.750 $, der in den meisten Teilen des Landes gilt, sodass viele Käufe hier noch in die Standardfinanzierung passen. Über der Grenze brauchen Sie ein Jumbo-Darlehen, bei dem jeder Kreditgeber eigene Regeln festlegt.

Beim Median von Los Angeles County leiht sich ein Käufer, der 20 % Anzahlung (down payment) leistet, etwa 758.000 $, deutlich innerhalb der Grenze. In Orange County ergeben 20 % Anzahlung auf den Median etwa 1,16 Millionen $, knapp darunter. Käufer, die in Europa leben und keine US-Kredithistorie haben, werden möglicherweise auf ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) verwiesen. Lesen Sie, wie Foreign National Loans funktionieren und wie viel Bargeld Sie beim Closing brauchen.

Erdbeben, Brand und Versicherung

Südkalifornien trägt zwei Naturgefahren, auf die europäische Käufer selten vorbereitet sind. Die erste sind Erdbeben. Die Prognose des USGS nennt eine Wahrscheinlichkeit von 60 % für ein Erdbeben der Stärke 6,7 in der Region Los Angeles innerhalb von 30 Jahren, von 46 % für die Stärke 7 und von 31 % für die Stärke 7,5. Prüfen Sie, ob eine Wohngebäudeversicherung den Erdbebenschutz enthält, wie hoch die Selbstbeteiligung ist und ob das Gebäude verstärkt wurde.

Die zweite ist der Waldbrand, der vor allem Wohnlagen am Hang und am Rand von Wildnisgebieten betrifft. Das California Department of Insurance beschreibt den FAIR Plan als private Vereinigung, die Bewohnern Versicherungsschutz bietet, die ihn bei einem regulären Versicherer nicht erhalten. Seine Police ist eine begrenzte Brandpolice, und der Schutz bei Wasserschäden, Diebstahl und Haftpflicht erfordert eine gesonderte Difference-in-Conditions-Police. Fragen Sie einen Makler, was die Versicherung eines Hauses über den FAIR Plan kosten würde, denn ein Haus, das sich nur so versichern lässt, kann im Unterhalt teurer und schwerer zu finanzieren sein.

Der praktische Rat lautet, die Versicherungsangebote für die genaue Adresse einzuholen, bevor die Frist für die Rücktrittsbedingungen (contingency period) in Ihrem Kaufvertrag abläuft, und nicht danach.

Wie ein Kauf abgeschlossen wird: Escrow statt Notar

Kalifornien ist ein Escrow-Staat. In Europa entwirft und beurkundet ein Notar die Urkunde. Hier tritt nach der Unterzeichnung des Vertrags ein Escrow-Agent (escrow holder) als neutraler Dritter auf, sammelt die Unterlagen und das Geld beider Seiten und gibt sie erst frei, wenn die Bedingungen des Vertrags erfüllt sind. Ein Notar wird weiterhin gebraucht, um Unterschriften auf Urkunden zu beglaubigen, die amtlich registriert werden.

Das California Department of Real Estate führt aus, dass es in Südkalifornien üblicherweise eine eigene Escrow-Firma und eine eigene Title Company gibt, die jeweils eine Gebühr erheben, und dass Verkäufer in der Regel die Title Insurance (Eigentumsversicherung) und die Übertragungssteuer des Countys bezahlen und die Escrow-Gebühr mit dem Käufer teilen. Es fügt hinzu, dass letztlich die Parteien vereinbaren, wer was zahlt, prüfen Sie also den Vertrag. Die Dauer des Escrow wird im Kaufvertrag festgelegt, und die Prüfung durch den Kreditgeber kann sie verzögern. Lesen Sie, wie der zeitliche Ablauf in den USA im Vergleich zu Europa aussieht.

Eigentumswohnungen und Eigentümergemeinschaften

Viele Häuser in den Counties Los Angeles und Orange sind Eigentumswohnungen (Condos) oder Häuser in Wohnanlagen mit einer Eigentümergemeinschaft (HOA). Das kalifornische Recht verpflichtet den Verkäufer, Ihnen die Satzung, die jüngsten Finanzunterlagen und eine schriftliche Aufstellung der laufenden und der Sonderumlagen, der unbezahlten Umlagen und etwaiger Bußgelder zu übergeben. Lesen Sie diese Unterlagen, bevor Sie Ihre Rücktrittsbedingungen aufheben, und achten Sie auf geplante Sonderumlagen, die Rücklage und jede Beschränkung der Vermietung. Ein Kreditgeber kann auch die Finanzen des Gebäudes prüfen, sodass eine schlecht geführte Eigentümergemeinschaft Ihre Finanzierungsmöglichkeiten einschränken kann.

Wenn Sie vermieten möchten

Die wochenweise Vermietung ist streng geregelt, und die Regeln unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.

Eine Eigentümergemeinschaft kann verbieten, was die Stadt erlaubt. Wenn ein Haus vermietet werden soll, sagen Sie es dem Kreditgeber, denn eine vermietete Immobilie gilt als Kapitalanlage und nicht als Zweitwohnsitz. Wer die Kosten durch Kurzzeitvermietung eines Hauses in Los Angeles decken möchte, in dem er nicht wohnt, sollte davon ausgehen, dass das nicht möglich ist.

Steuern für Nichtansässige und Visa-Inhaber

Wenn Sie mit einem Arbeitsvisum hierherziehen, werden Sie in der Regel in Kalifornien steuerlich ansässig und mit Ihrem gesamten Einkommen steuerpflichtig. Wenn Sie in Europa bleiben, besteuert Kalifornien Sie als Nichtansässigen nur mit Einkünften aus kalifornischen Quellen. Dazu zählen laut Franchise Tax Board Mieten aus Grundeigentum in Kalifornien und der Verkauf von Grundeigentum in Kalifornien.

Auf Bundesebene wird die Miete aus US-Immobilien im Eigentum eines Nichtansässigen mit 30 % des Bruttobetrags oder mit einem niedrigeren Abkommenssatz besteuert, es sei denn, Sie wählen die Besteuerung des Nettoeinkommens. Bei einem Mietobjekt mit Hypothek und laufenden Kosten fällt diese Wahl meist stark ins Gewicht. Bei einem Verkauf behält der Käufer nach FIRPTA in der Regel 15 % des Veräußerungserlöses ein, in manchen Fällen, in denen der Käufer selbst im Haus wohnen wird, mit geringerer oder ohne Einbehaltung. Kalifornien hat bei einem Verkauf eigene Regeln zur Einbehaltung, fragen Sie also den Escrow Officer (Sachbearbeiter der Escrow-Firma). Ein Nichtansässiger, dessen US-Vermögen beim Tod 60.000 $ übersteigt, muss eine US-Erbschaftsteuererklärung abgeben. Ob ein Erbschaftsteuerabkommen oder eine Erbschaftsteuer des Bundesstaats das Ergebnis verändert, ist eine Frage für einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung.

Anreise

Die Karte der Fluggesellschaften des LAX, Stand 1. Juli 2026, nennt europäische Gesellschaften wie Aer Lingus, Air France, Austrian, British Airways, Condor, Finnair, Iberia, ITA Airways, KLM, LOT Polish, Lufthansa, SAS, SWISS, TAP Air Portugal und Virgin Atlantic. Die Karte zeigt, welche Fluggesellschaften am Flughafen tätig sind, nicht aber, welche Strecken sie fliegen. Prüfen Sie daher den aktuellen Flugplan der jeweiligen Fluggesellschaft auf den gewünschten Nonstop-Flug, bevor Sie ein Leben darauf aufbauen.

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