De Amerikaanse kant van een aankoop is voor iedereen hetzelfde. Het verschil zit in wat jouw land met de Verenigde Staten heeft afgesproken, en in wat je eigen belastingdienst doet als je vertrekt of in het buitenland koopt.
Drie EU-landen hebben helemaal geen toegang tot het E-2-investeerdersvisum, en Britten komen alleen in aanmerking als ze in het Verenigd Koninkrijk wonen. Drie landen vallen buiten het Visa Waiver Program. Alleen het Verenigd Koninkrijk en negen EU-landen hebben een verdrag over erfbelasting met de Verenigde Staten. Geen van deze punten bepaalt of je kunt kopen, maar elk punt verandert hoe je je aankoop het beste voorbereidt. We werken met kopers uit het Verenigd Koninkrijk en uit elke EU-lidstaat, en begeleiden je in het Nederlands.
Elke gids behandelt de Amerikaanse visumroutes die voor jouw nationaliteit openstaan, wat een Amerikaanse geldverstrekker wel en niet kan zien van je financiën thuis, en de belastingregels van je eigen land die met je meereizen.
De grootste groep Europese kopers van huizen in de VS. E-2-visa alleen voor inwoners van het VK, pondrisico, een verdrag over erf- en schenkbelasting, en de regels van HMRC voor je Britse huis en je wereldwijde nalatenschap.
Lees de gids voor het VK
E-1 en E-2 sinds 1957, een verdrag over erfbelasting met de VS, en de Nederlandse regels voor hypotheekrente, box 3 en de conserverende aanslag bij emigratie.
Lees de gids voor Nederland
De grootste groep in de VS die in een EU-land is geboren, E-1 en E-2 sinds 1956, een verdrag over erf- en schenkbelasting, en de Duitse regels voor de verkoop van je huis en voor vertrek met aandelen.
Lees de gids voor Duitsland
E-1 en E-2 sinds 1960, een verdrag over erf- en schenkbelasting, de Franse exit tax en de termijn om je voormalige hoofdverblijf belastingvrij te verkopen.
Lees de gids voor Frankrijk
E-1 sinds 1950 en E-2 sinds 1992, een verdrag over erfbelasting met de VS, Ierse belasting op huurinkomsten uit de VS en PPR relief als je thuis verkoopt.
Lees de gids voor Ierland
E-1 en E-2 sinds 1949, een verdrag over erfbelasting met de VS, de IVIE-belasting op vastgoed in het buitenland en wat er met de aftrek van hypotheekrente gebeurt als je verhuist.
Lees de gids voor Italië
E-1 en E-2 sinds 1903, geen verdrag over erfbelasting, Modelo 720 voor een huis in de VS en de regels voor de verkoop van je hoofdverblijf in Spanje.
Lees de gids voor Spanje
E-1 en E-2 sinds 1963, geen verdrag over erfbelasting, een gratis uittreksel uit het kredietregister en de Belgische plicht om een huis in het buitenland aan te geven.
Lees de gids voor België
Visumvrij reizen sinds 2019, E-1 en E-2 sinds 1994, wisselkoersrisico van zloty naar dollar en de Poolse vijfjaarsregel bij de verkoop van vastgoed.
Lees de gids voor Polen
E-1 en E-2 sinds 1992, wisselkoersrisico van kroon naar dollar, en de uitgestelde winst op een verkochte woning die opeisbaar wordt als je de EER verlaat.
Lees de gids voor Zweden
E-1- en E-2-visa die pas sinds 15 maart 2024 voor Portugezen openstaan, geen verdrag over erfbelasting, en Anexo J voor een huis in de Verenigde Staten.
Lees de gids voor PortugalGecontroleerd op 3 oktober 2026 aan de hand van de lijsten van het Amerikaanse ministerie van Buitenlandse Zaken (State Department), Homeland Security, de IRS en de Social Security Administration. De links staan onder de tabel.
| Land | Visumvrij bezoek (ESTA) | E-2-investeerdersvisum | Belastingverdrag | Verdrag over erfbelasting | Socialezekerheidsverdrag | Valuta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Verenigd Koninkrijk | Ja | Ja, voor inwoners van het VK | Ja | Ja, erf- en schenkbelasting | Ja | Pond sterling |
| Oostenrijk | Ja | Ja | Ja | Ja, erf- en schenkbelasting | Ja | Euro |
| België | Ja | Ja | Ja | Nee | Ja | Euro |
| Bulgarije | Nee, visum nodig | Ja (geen E-1) | Ja | Nee | Nee | Euro sinds 2026 |
| Kroatië | Ja | Ja | Ondertekend, nog niet in werking | Nee | Nee | Euro |
| Cyprus | Nee, visum nodig | Nee | Ja | Nee | Nee | Euro |
| Tsjechië | Ja | Ja (geen E-1) | Ja | Nee | Ja | Tsjechische kroon |
| Denemarken | Ja | Ja | Ja | Ja, erf- en schenkbelasting | Ja | Deense kroon |
| Estland | Ja | Ja | Ja | Nee | Nee | Euro |
| Finland | Ja | Ja | Ja | Ja, erfbelasting | Ja | Euro |
| Frankrijk | Ja | Ja | Ja | Ja, erf- en schenkbelasting | Ja | Euro |
| Duitsland | Ja | Ja | Ja | Ja, erf- en schenkbelasting | Ja | Euro |
| Griekenland | Ja | Nee (alleen E-1) | Ja | Ja, erfbelasting | Ja | Euro |
| Hongarije | Ja | Nee | Nee, opgezegd (geen werking meer sinds 2024) | Nee | Ja | Hongaarse forint |
| Ierland | Ja | Ja | Ja | Ja, erfbelasting | Ja | Euro |
| Italië | Ja | Ja | Ja | Ja, erfbelasting | Ja | Euro |
| Letland | Ja | Ja | Ja | Nee | Nee | Euro |
| Litouwen | Ja | Ja (geen E-1) | Ja | Nee | Nee | Euro |
| Luxemburg | Ja | Ja | Ja | Nee | Ja | Euro |
| Malta | Ja | Nee | Ja | Nee | Nee | Euro |
| Nederland | Ja | Ja | Ja | Ja, erfbelasting | Ja | Euro |
| Polen | Ja, sinds 2019 | Ja | Ja | Nee | Ja | Poolse zloty |
| Portugal | Ja | Ja, sinds maart 2024 | Ja | Nee | Ja | Euro |
| Roemenië | Nee, visum nodig | Ja (geen E-1) | Ja | Nee | Ja, sinds september 2026 | Roemeense leu |
| Slowakije | Ja | Ja (geen E-1) | Ja | Nee | Ja | Euro |
| Slovenië | Ja | Ja | Ja | Nee | Ja | Euro |
| Spanje | Ja | Ja | Ja | Nee | Ja | Euro |
| Zweden | Ja | Ja | Ja | Nee | Ja | Zweedse kroon |
Bronnen: US Department of State, 9 FAM 402.9-10 (verdragsvisa, herziening van 17 februari 2026); US Department of Homeland Security, Visa Waiver Program; IRS, belastingverdragen van A tot Z en verdragen over erf- en schenkbelasting; US Social Security Administration, internationale verdragen; Europese Centrale Bank, gebruik van de euro. Visum- en verdragslijsten veranderen. Controleer daarom de status van je eigen land voordat je erop vertrouwt.
Visumvrij bezoek. Met het Visa Waiver Program reis je op een ESTA naar de Verenigde Staten om huizen te bezichtigen. Het geeft geen recht om er te wonen of te werken. Burgers van Bulgarije, Cyprus en Roemenië hebben zelfs voor een bezichtigingsreis een bezoekersvisum nodig.
E-2-investeerdersvisum. Alleen beschikbaar voor onderdanen van landen met het bijbehorende verdrag. Cyprus, Hongarije en Malta staan niet op de lijst van het State Department, en Griekenland heeft alleen de E-1-categorie voor handelaren. Het Britse verdrag geldt alleen voor Britten die in het Verenigd Koninkrijk wonen en daar hun domicilie hebben. De E-2 is bedoeld voor een actieve onderneming. De aankoop van een woning telt nooit mee, in geen enkel land.
Belastingverdrag. Een verdrag bepaalt welk land wat belast en hoe dubbele belasting wordt voorkomen. Het verdrag met Hongarije is door de Verenigde Staten opgezegd en heeft sinds 2024 geen werking meer. Dat met Kroatië is in 2022 ondertekend en wacht nog op ratificatie.
Verdrag over erfbelasting. De Verenigde Staten eisen een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, van mensen die geen staatsburger en geen inwoner zijn zodra hun Amerikaanse bezittingen, waaronder een huis, meer waard zijn dan $ 60.000. Het Verenigd Koninkrijk en negen EU-landen hebben een verdrag dat de uitkomst kan veranderen. Voor de andere achttien is de manier waarop je het huis in eigendom houdt belangrijker.
Socialezekerheidsverdrag. Als je tijdens je loopbaan in beide landen werkt, voorkomt een verdrag dat je dubbel premies betaalt en tellen de verzekerde perioden bij elkaar op.
Valuta. Staat je spaargeld niet in euro's, dan loop je het wisselkoersrisico van je eigen munt tegenover de dollar, niet dat van de euro.
Is er voor jouw land nog geen gids? De Amerikaanse kant werkt voor jou hetzelfde. Begin met hoe je visumstatus je lening bepaalt, of stel je vraag rechtstreeks via de hypotheekscan.
Lezen is een goed begin. Met een persoonlijke beoordeling worden het cijfers waarmee je gericht kunt zoeken.
Start mijn hypotheekscan
