Côté américain, un achat se déroule de la même façon pour tout le monde. Ce qui diffère, c'est ce que votre pays a convenu avec les États-Unis, et ce que fait votre administration fiscale quand vous partez ou achetez à l'étranger.
Trois pays de l'UE n'ont aucune voie vers le visa d'investisseur E-2, et les ressortissants britanniques n'y ont droit que s'ils vivent au Royaume-Uni. Trois pays sont hors du Visa Waiver Program. Seuls le Royaume-Uni et neuf pays de l'UE ont une convention sur les successions avec les États-Unis. Rien de tout cela ne décide si vous pouvez acheter, mais chaque point change la façon dont vous devez vous préparer. Nous travaillons avec des acheteurs du Royaume-Uni et de chaque État membre de l'UE, et nous vous accompagnons en français.
Chaque guide présente les voies de visa américain ouvertes à votre nationalité, ce qu'un prêteur américain peut voir ou non de vos finances dans votre pays, et les règles fiscales de votre pays qui vous suivent.
Le premier groupe d'acheteurs européens aux États-Unis. Visas E-2 réservés aux résidents du Royaume-Uni, risque de la livre, une convention sur l'estate tax et les donations, et les règles de HMRC sur votre logement britannique et votre patrimoine mondial.
Lire le guide pour le Royaume-Uni
E-1 et E-2 depuis 1957, une convention américaine sur l'estate tax, et les règles néerlandaises sur les intérêts hypothécaires, le box 3 et l'imposition conservatoire en cas d'émigration.
Lire le guide pour les Pays-Bas
La plus importante communauté née dans l'UE aux États-Unis, E-1 et E-2 depuis 1956, une convention sur l'estate tax et les donations, et les règles allemandes sur la vente de votre logement et le départ avec des titres.
Lire le guide pour l'Allemagne
E-1 et E-2 depuis 1960, une convention sur l'estate tax et les donations, l'exit tax française et le délai pour vendre sans impôt votre ancienne résidence principale.
Lire le guide pour la France
E-1 depuis 1950 et E-2 depuis 1992, une convention américaine sur l'estate tax, l'impôt irlandais sur les loyers perçus aux États-Unis et l'exonération PPR quand vous vendez chez vous.
Lire le guide pour l'Irlande
E-1 et E-2 depuis 1949, une convention américaine sur l'estate tax, l'IVIE sur les biens à l'étranger et ce qu'il advient du crédit d'impôt sur les intérêts quand vous déménagez.
Lire le guide pour l'Italie
E-1 et E-2 depuis 1903, pas de convention sur l'estate tax, le Modelo 720 pour un logement américain et les règles sur la vente de votre résidence principale en Espagne.
Lire le guide pour l'Espagne
E-1 et E-2 depuis 1963, pas de convention sur l'estate tax, un extrait gratuit de la Centrale des crédits et l'obligation belge de déclarer un logement à l'étranger.
Lire le guide pour la Belgique
Voyages sans visa depuis 2019, E-1 et E-2 depuis 1994, risque de change entre le zloty et le dollar et règle polonaise des cinq ans pour la vente d'un bien.
Lire le guide pour la Pologne
E-1 et E-2 depuis 1992, risque de change entre la couronne et le dollar, et la plus-value différée sur la vente d'un logement qui devient payable quand vous quittez l'EEE.
Lire le guide pour la Suède
Visas E-1 et E-2 ouverts aux ressortissants portugais seulement depuis le 15 mars 2024, pas de convention sur l'estate tax, et l'Anexo J pour un logement aux États-Unis.
Lire le guide pour le PortugalVérifié le 3 octobre 2026 auprès des listes du département d'État américain, du Department of Homeland Security, de l'IRS et de la Social Security Administration, accessibles sous le tableau.
| Pays | Séjours sans visa (ESTA) | Visa d'investisseur E-2 | Convention fiscale | Convention sur les successions | Convention de sécurité sociale | Devise |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Royaume-Uni | Oui | Oui, pour les résidents du Royaume-Uni | Oui | Oui, successions et donations | Oui | Livre sterling |
| Autriche | Oui | Oui | Oui | Oui, successions et donations | Oui | Euro |
| Belgique | Oui | Oui | Oui | Non | Oui | Euro |
| Bulgarie | Non, visa requis | Oui (pas d'E-1) | Oui | Non | Non | Euro depuis 2026 |
| Croatie | Oui | Oui | Signée, pas encore en vigueur | Non | Non | Euro |
| Chypre | Non, visa requis | Non | Oui | Non | Non | Euro |
| Tchéquie | Oui | Oui (pas d'E-1) | Oui | Non | Oui | Couronne tchèque |
| Danemark | Oui | Oui | Oui | Oui, successions et donations | Oui | Couronne danoise |
| Estonie | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Euro |
| Finlande | Oui | Oui | Oui | Oui, successions | Oui | Euro |
| France | Oui | Oui | Oui | Oui, successions et donations | Oui | Euro |
| Allemagne | Oui | Oui | Oui | Oui, successions et donations | Oui | Euro |
| Grèce | Oui | Non (E-1 uniquement) | Oui | Oui, successions | Oui | Euro |
| Hongrie | Oui | Non | Non, dénoncée (sans effet depuis 2024) | Non | Oui | Forint hongrois |
| Irlande | Oui | Oui | Oui | Oui, successions | Oui | Euro |
| Italie | Oui | Oui | Oui | Oui, successions | Oui | Euro |
| Lettonie | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Euro |
| Lituanie | Oui | Oui (pas d'E-1) | Oui | Non | Non | Euro |
| Luxembourg | Oui | Oui | Oui | Non | Oui | Euro |
| Malte | Oui | Non | Oui | Non | Non | Euro |
| Pays-Bas | Oui | Oui | Oui | Oui, successions | Oui | Euro |
| Pologne | Oui, depuis 2019 | Oui | Oui | Non | Oui | Zloty polonais |
| Portugal | Oui | Oui, depuis mars 2024 | Oui | Non | Oui | Euro |
| Roumanie | Non, visa requis | Oui (pas d'E-1) | Oui | Non | Oui, depuis septembre 2026 | Leu roumain |
| Slovaquie | Oui | Oui (pas d'E-1) | Oui | Non | Oui | Euro |
| Slovénie | Oui | Oui | Oui | Non | Oui | Euro |
| Espagne | Oui | Oui | Oui | Non | Oui | Euro |
| Suède | Oui | Oui | Oui | Non | Oui | Couronne suédoise |
Sources : US Department of State, 9 FAM 402.9-10 (visas de traité, révision du 17 février 2026) ; US Department of Homeland Security, Visa Waiver Program ; IRS, conventions fiscales sur le revenu, de A à Z et conventions sur les successions et les donations ; US Social Security Administration, accords internationaux ; Banque centrale européenne, l'usage de l'euro. Les listes de visas et de conventions évoluent : vérifiez le statut de votre pays avant de vous y fier.
Séjours sans visa. Le Visa Waiver Program vous permet de vous rendre aux États-Unis avec une ESTA pour visiter des biens. Il ne donne aucun droit d'y vivre ni d'y travailler. Les citoyens de Bulgarie, de Chypre et de Roumanie ont besoin d'un visa de visiteur, même pour un voyage destiné à visiter des biens.
Visa d'investisseur E-2. Il est réservé aux ressortissants des pays qui ont conclu le traité correspondant. Chypre, la Hongrie et Malte ne figurent pas sur la liste du département d'État, et la Grèce n'a que la catégorie E-1 (commerçant). Le traité avec le Royaume-Uni ne couvre que les ressortissants britanniques qui vivent au Royaume-Uni et y sont domiciliés. Le E-2 est destiné à une entreprise en activité. L'achat d'un logement n'y donne jamais droit, quel que soit le pays.
Convention fiscale. Une convention décide quel pays impose quoi et comment la double imposition est évitée. Les États-Unis ont dénoncé la convention de la Hongrie, qui a cessé de produire ses effets en 2024. Celle de la Croatie a été signée en 2022 et attend toujours sa ratification.
Convention sur les successions. Les États-Unis exigent une déclaration d'impôt successoral des personnes qui ne sont ni citoyens ni résidents dès que leurs biens aux États-Unis, maison comprise, dépassent 60 000 $. Le Royaume-Uni et neuf pays de l'UE ont une convention qui peut changer le résultat. Pour les dix-huit autres, la manière de détenir le bien compte davantage.
Convention de sécurité sociale. Si vous travaillez dans les deux pays au cours de votre carrière, une convention évite de cotiser deux fois et permet d'additionner les périodes.
Devise. Si votre épargne n'est pas en euros, votre risque de change face au dollar est celui de votre propre devise, et non celui de l'euro.
Votre pays n'a pas encore de guide ? Côté américain, tout fonctionne de la même façon pour vous. Commencez par la façon dont le statut de visa détermine votre prêt, ou posez-nous directement la question dans l'étude de financement.
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