Een huis in de VS kopen vanuit Ierland

Jouw route naar de Verenigde Staten

Ierse staatsburgers kunnen de Verenigde Staten bezoeken onder het Visa Waiver Program. Om er te wonen en te werken heb je een aparte status nodig, en voor een hypotheek is die status het vertrekpunt: een geldverstrekker moet vaststellen dat je rechtmatig in de VS verblijft voordat hij gangbare voorwaarden kan bieden. De routes zijn een green card, ook via de Diversity Visa-loterij waaraan Ieren mogen meedoen, een visum via je werkgever, of de verdragscategorieën E-1 en E-2 voor handelaren en investeerders in een onderneming.

Eén misverstand om uit de weg te ruimen: voor Ierland bestaat geen E-3. Dat visum is er alleen voor Australiërs. En de aankoop van een huis levert geen enkel visum op. De gids over visumstatus en Amerikaanse leningen behandelt elke route.

Bekende woorden, andere betekenis

Een Ierse koper herkent meer van het Amerikaanse proces dan een koper van het Europese vasteland: er is geen notaris zoals in het civiele recht, en contracten zijn onderhandse stukken die voor elke partij door een eigen professional worden afgehandeld. Volgens de richtlijn van de Law Society ligt een redelijke overdrachtsdatum in Ierland ongeveer vijf weken na het koopcontract. Dat komt dicht bij het Amerikaanse tempo van 30 tot 45 dagen na een aanvaard bod.

De verschillen zitten in wie wat doet. In de meeste Amerikaanse staten leidt een title company of een escrow-bedrijf de closing, de overdracht, en schakel je misschien nooit een eigen solicitor in, tenzij je daarvoor kiest of het in die staat gebruikelijk is. Een geldverstrekker eist bovendien title insurance, een verzekering van de eigendomstitel, waarvoor in Ierland geen echte tegenhanger bestaat. En je rente kan 30 jaar vaststaan, meestal met de vrijheid om later over te sluiten.

Wat een Amerikaanse geldverstrekker ziet van je Ierse financiën

Je registratie bij het Central Credit Register steekt de oceaan niet over als score. Vraag je gratis rapport toch aan. Het kost niets en geeft de geldverstrekker een document waar hij anders niets zou hebben.

Inkomen is de grotere horde. De regels van Fannie Mae vragen om twee jaar Amerikaanse federale belastingaangiften voordat inkomen van een buitenlandse werkgever in vreemde valuta kan meetellen. Geld in het buitenland moet vóór de closing zijn omgewisseld in dollars en bij een instelling onder Amerikaans toezicht staan. Een nieuwkomer wordt dus vooral beoordeeld op een Amerikaanse baan en op geld dat al op een Amerikaanse rekening staat.

Je Ierse huis en de Ierse belasting

Verkoop je thuis om de aankoop te betalen, dan is Principal Private Residence relief de regel die je moet begrijpen. De laatste 12 maanden van eigendom tellen als bewoning, ook nadat je bent vertrokken, en de vrijstelling geldt naar evenredigheid als het huis niet de hele tijd je hoofdverblijf was.

Houd je het Ierse huis aan, weet dan dat het tijdelijke Mortgage Interest Tax Credit alleen geldt als de woning in het jaar van de aanvraag je hoofdverblijf is. En blijf je inwoner van Ierland terwijl je een woning in de VS bezit, dan belast Revenue de Amerikaanse huur, met verrekening van de Amerikaanse belasting over dat inkomen op grond van het verdrag. Aandeelhouders die vertrekken, moeten de regel voor tijdelijke niet-inwoners kennen: verkoop je bepaalde grote aandelenbelangen terwijl je in het buitenland woont en keer je binnen vijf jaar terug, dan kan de winst alsnog in Ierland worden belast.

Erfbelasting

De Verenigde Staten vragen een aangifte voor de estate tax, de Amerikaanse erfbelasting, van mensen die geen staatsburger en geen inwoner zijn zodra hun Amerikaanse bezittingen, een huis inbegrepen, meer waard zijn dan $ 60.000. Ierland is een van de negen EU-landen met een verdrag over erfbelasting met de VS. Vraag een specialist hoe dat verdrag voor jou uitpakt voordat je beslist op wiens naam de akte komt.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Lees verder

• Een hypotheek in de VS na je verhuizing vanuit Europa
• Een huis in de VS financieren met Europees spaargeld of overwaarde
• Hoe lang de aankoop van een huis in de VS duurt, vergeleken met Europa
• Boston, Cambridge en de voorsteden
• Start een persoonlijke hypotheekscan voor de VS