Acheter aux États-Unis depuis le Portugal : prêt et impôts

Q: Les citoyens portugais peuvent-ils désormais obtenir un visa E-2 ?

Oui. Une loi américaine promulguée en décembre 2022 a accordé aux ressortissants portugais le statut E-1 et E-2 sous condition de réciprocité, et le manuel du Département d'État indique que des visas E peuvent être délivrés aux ressortissants du Portugal à compter du 15 mars 2024. Les articles plus anciens qui affirment que le Portugal n'est pas un pays E-2 sont dépassés.

Q: Acheter un logement compte-t-il comme un investissement E-2 ?

Non. Le E-2 exige un investissement substantiel placé à risque dans une entreprise commerciale réelle et en activité. Un logement où vous vivez n'en est pas une. Le visa et la maison sont deux projets distincts, et le visa doit se suffire à lui-même avant qu'un prêteur vous considère comme résident.

Q: Que puis-je montrer à un prêteur américain sur mon crédit au Portugal ?

La Central de Responsabilidades de Crédito de la Banco de Portugal enregistre ce que les particuliers doivent en tant qu'emprunteurs ou garants. Vous pouvez consulter en ligne votre propre mapa de crédit (relevé de vos engagements de crédit) avec votre Cartão de Cidadão ou votre identifiant du Portal das Finanças. Il ne deviendra pas un score de crédit américain, et c'est au prêteur de décider s'il le prend en compte, mais c'est un document officiel à conserver dans votre dossier.

Q: Comment le Portugal impose-t-il un logement que je possède aux États-Unis ?

Les résidents portugais déclarent leurs revenus mondiaux. Les revenus locatifs d'un bien étranger se déclarent dans l'Anexo J de la déclaration Modelo 3, et la double imposition est en général atténuée par un crédit limité au plus faible du montant de l'impôt étranger payé et de l'impôt portugais sur ce revenu. Les États-Unis imposent d'abord le loyer à la source.

Le Portugal et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1999 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Les visas E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) peuvent être délivrés aux ressortissants portugais à compter du 15 mars 2024.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Non.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er août 1989.
Devise: Euro : l'apport (down payment) est donc exposé au risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 150 000 personnes nées au Portugal vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens portugais voyagent sans visa aux États-Unis depuis 1999, ce qui couvre les voyages de visite. Y vivre exige un statut distinct, et ce statut détermine les prêts qui vous sont ouverts. Les prêteurs proposent des prêts classiques aux personnes qui résident légalement dans le pays, avec une green card ou un visa temporaire.

La nouveauté pour les entrepreneurs, c'est le E-2. Les ressortissants portugais sont devenus éligibles aux visas E-1 et E-2 à compter du 15 mars 2024, après des années où des voisins comme l'Espagne y avaient accès et pas le Portugal. C'est un visa pour diriger une entreprise. Le guide sur le statut de visa et les prêts américains explique comment chaque statut influe sur le financement, y compris les foreign national loans (prêts pour acheteurs vivant hors des États-Unis) utilisés par les acheteurs qui restent résidents au Portugal.

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Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances portugaises

Votre dossier à la Banco de Portugal n'alimente pas un score de crédit américain. Téléchargez votre mapa de crédit avant de partir et conservez-le avec vos déclarations d'IRS (l'impôt portugais sur le revenu) et vos relevés bancaires. Les prêteurs qui suivent les règles de Fannie Mae exigent deux années de déclarations fiscales fédérales américaines avant de compter un revenu versé par un employeur étranger en devise étrangère, veulent des documents en anglais ou traduits, et exigent que l'épargne détenue à l'étranger soit convertie en dollars et placée dans un établissement soumis à la réglementation américaine avant le closing (la signature définitive).

Un achat avec une horloge plus serrée

Un achat portugais va généralement d'un contrat-promesse à un acte, à un rythme que les parties conviennent. Aux États-Unis, la convention est de 30 à 45 jours entre l'offre acceptée et le closing, avec un dépôt de garantie (earnest money) généralement de 1 % à 5 % versé au début. Il n'y a pas de notaire au sens portugais. Une title company ou une société d'escrow, ou un avocat dans certains États, gère l'argent et l'enregistrement, et votre protection tient aux conditions suspensives inscrites au contrat. Voyez comment le calendrier américain se compare à celui de l'Europe.

Fiscalité portugaise, chez vous et à l'étranger

Si vous vendez votre logement au Portugal pour financer le déménagement, la plus-value sur une habitation propre et permanente est exonérée d'impôt lorsque le produit est réinvesti dans une autre habitation propre et permanente dans une fenêtre qui court de 24 mois avant à 36 mois après la vente. La loi limite l'endroit où peut se situer le nouveau logement, et nous n'avons pas pu confirmer qu'un logement aux États-Unis y ouvre droit. Renseignez-vous avant de vous y fier.

La déduction des intérêts d'un prêt sur une habitation permanente n'existe que pour les prêts conclus jusqu'à fin 2011, si bien que la plupart des emprunteurs récents n'ont rien à perdre sur ce point. Si vous restez résident au Portugal et louez un bien américain, le loyer se déclare dans l'Anexo J et les États-Unis l'imposent d'abord, à 30 % du montant brut, sauf si vous optez pour une imposition sur le revenu net.

Pas de convention sur les successions

Le Portugal n'a pas de convention sur l'estate tax avec les États-Unis. Pour un propriétaire qui n'est ni citoyen ni résident américain, une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise dès que les actifs américains, maison comprise, dépassent 60 000 $. Faites-vous conseiller sur la façon de détenir le bien avant d'acheter.

Liste de contrôle pour les acheteurs portugais

Confirmez votre statut américain et sa date de début.
Si vous envisagez un E-2, construisez le dossier de l'entreprise séparément de l'achat du logement.
Téléchargez votre mapa de crédit de la Banco de Portugal et réunissez déclarations d'IRS et relevés.
Faites traduire les documents en anglais.
Demandez conseil avant de vous appuyer sur l'exonération pour réinvestissement dans un logement américain.
Ouvrez un compte américain, transférez l'apport tôt et prévoyez la conversion de devises.
Demandez conseil sur l'estate tax avant de décider comment détenir le bien.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (12)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.