Acheter aux États-Unis depuis la Suède : prêt et impôts

Q: J'ai un uppskov issu d'une vente antérieure. Que se passe-t-il quand je pars aux États-Unis ?

Skatteverket indique qu'une personne ayant une plus-value différée qui part vivre dans un pays hors de l'EEE doit payer l'impôt sur le montant différé. Les États-Unis sont hors de l'EEE : le sursis prend donc fin. Trouvez le chiffre sur votre dernière déclaration de revenus et prévoyez-le dans votre budget avant de calculer votre apport américain.

Q: La plus-value sur mon logement suédois est-elle imposée à la vente ?

Oui. La Suède n'a pas d'exonération pour la résidence principale. Sur un logement privé vendu avec une plus-value, 22/30 de la plus-value sont imposés, ce qui revient à 22 % de la plus-value. Si vous vendez après être parti à l'étranger, vous payez quand même l'impôt suédois et vous le déclarez pour l'année de la signature du contrat.

Q: Que puis-je montrer à un prêteur américain sur mon crédit en Suède ?

UC remet à chaque particulier un extrait gratuit des données qu'elle détient une fois par année civile, disponible en anglais, et propose aussi un service numérique à faible coût. Il ne produira pas de score de crédit américain, et le prêteur décide s'il en tient compte, mais un extrait en anglais est facile à ajouter à votre dossier.

Q: Dois-je payer l'impôt suédois sur une maison de vacances aux États-Unis si je reste en Suède ?

Skatteverket indique qu'aucun impôt ni redevance immobilière suédois n'est prélevé sur un logement à l'étranger. Si vous le louez, le loyer est imposé comme si le logement se trouvait en Suède, et une vente ultérieure est déclarée dans votre déclaration suédoise. L'impôt payé aux États-Unis peut être imputé selon les règles du crédit d'impôt étranger.

La Suède et les États-Unis en bref

Chiffres vérifiés le 3 octobre 2026

Visite: Dans le Visa Waiver Program depuis 1989 : un voyage de visite demande une ESTA, pas un visa.
Visas de traité: Statuts E-1 (commerçant) et E-2 (investisseur) accessibles, en vertu du traité en vigueur depuis le 20 février 1992.
Convention fiscale: Oui, en vigueur.
Convention sur les successions: Non.
Convention de sécurité sociale: Oui, depuis le 1er janvier 1987.
Devise: Couronne suédoise : vous supportez donc directement le risque de change face au dollar.
Déjà sur place: Environ 45 000 personnes nées en Suède vivent aux États-Unis (Census Bureau, 2024).

Votre voie d'accès aux États-Unis

Les citoyens suédois se rendent aux États-Unis dans le cadre du Visa Waiver Program (exemption de visa). Pour y vivre, il faut un statut à part entière, et le prêt en dépend, car les prêteurs proposent des prêts classiques aux personnes qui résident légalement dans le pays, avec une green card ou un visa temporaire. Les chefs d'entreprise peuvent examiner les catégories E-1 et E-2, accessibles aux Suédois depuis 1992. Un E-2 est lié à une entreprise en activité, et l'achat d'un logement n'y compte pas.

Une maison de vacances achetée tout en restant résident en Suède se finance généralement par un foreign national loan (prêt pour acheteurs vivant hors des États-Unis), avec un apport (down payment) plus important et un taux plus élevé. Voyez le guide sur le statut de visa et les prêts américains.

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Calculez d'abord la facture fiscale suédoise

Les Suédois qui partent aux États-Unis surestiment souvent leur apport, pour deux raisons que Skatteverket détaille. D'abord, il n'existe pas d'exonération pour la vente de la résidence principale : 22/30 de toute plus-value sont imposés. Ensuite, un sursis reporté d'une vente antérieure retombe dans l'impôt quand vous quittez l'EEE. Les deux réduisent ce que vous avez réellement à transférer.

Les actionnaires font face à une règle de plus. Certaines ventes de titres doivent être déclarées en Suède si vous y avez vécu l'année de la vente ou l'une des dix années précédentes. Et si vous êtes citoyen suédois ou avez vécu en Suède pendant au moins dix ans, c'est à vous de démontrer, pendant cinq ans après votre départ, que vous n'avez plus de lien substantiel avec le pays. Conserver un logement en Suède fait partie de ce tableau.

Des couronnes, pas des euros

Votre épargne est en couronnes et l'achat se fait en dollars. La couronne peut évoluer face au dollar selon sa propre trajectoire : décidez donc du moment de la conversion. Les règles que suivent la plupart des prêteurs laissent de toute façon peu de marge : les avoirs détenus à l'étranger doivent être convertis en dollars et placés dans un établissement soumis à la réglementation américaine, et vérifiés sur place, avant le closing (la signature définitive).

Ce qu'un prêteur américain voit de vos finances suédoises

Un score de crédit américain ne reflète que ce que déclarent les prêteurs américains. Commandez votre extrait annuel gratuit d'UC en anglais et ajoutez-le à votre dossier. Pour le revenu, les règles de Fannie Mae exigent deux années de déclarations fiscales fédérales américaines avant que les revenus d'un employeur étranger versés en devise étrangère puissent être comptés : attendez-vous donc à ce que l'évaluation repose sur votre emploi américain et sur les fonds déjà présents sur un compte américain.

Si vous gardez votre logement suédois

Une fois que vous vivez à l'étranger, Skatteverket limite la déduction des intérêts sur le logement suédois. Dans le cadre de l'impôt spécial sur le revenu des non-résidents, les intérêts ne sont déductibles que pour la période où le logement est loué. La déduction plus large dont disposent les résidents d'autres pays de l'EEE ne convient pas à quelqu'un qui vit aux États-Unis. Si vous comptez garder le logement et son prêt, faites les calculs en tenant compte de ces limites.

Pas de convention sur les successions

La Suède a aboli son propre impôt sur les successions il y a des années, ce qui rend la règle américaine facile à négliger. Une déclaration d'impôt successoral américain (estate tax) est requise pour un propriétaire qui n'est ni citoyen ni résident américain dès que les actifs américains, immobilier compris, dépassent 60 000 $, et la Suède n'a pas de convention sur l'estate tax avec les États-Unis. Faites-vous conseiller sur la façon de détenir le bien avant d'acheter.

Liste de contrôle pour les acheteurs suédois

Confirmez votre statut américain et sa date de début.
Cherchez toute plus-value différée sur votre déclaration de revenus et prévoyez-la dans votre budget.
Calculez l'impôt de 22 % sur la plus-value avant de compter sur le produit de la vente.
Commandez votre extrait UC gratuit en anglais et réunissez déclarations de revenus et relevés.
Ouvrez un compte américain et planifiez la conversion de la couronne en dollar.
Décidez de garder ou non votre logement suédois, compte tenu des limites de déduction des intérêts.
Demandez conseil sur l'estate tax avant de décider comment détenir le bien américain.

Les questions de ceux qui s'installent depuis l'Europe

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Sources (12)

Les chiffres et les règles de cette page ont été vérifiés le 3 octobre 2026 auprès de ces sources. Les taux, les prix et les règles locales évoluent : vérifiez tout ce sur quoi vous vous appuyez avant de vous engager.

Conçu, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten, Pays-Bas (AFM 12050993)

Qui a réalisé ce guide. Bas Terpstra conçoit, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les chiffres évoluent : ces informations sont générales, vérifiez les détails pour votre situation.

Cette page présente des informations générales et ne constitue pas un conseil financier, juridique, fiscal ou en matière d'immigration adapté à votre situation. Rien ici n'est une offre, et aucun taux, montant de prêt, accord de financement ni issue de demande de visa n'est promis. L'obtention d'un prêt immobilier dépend du statut d'immigration, des revenus, de l'historique de crédit, de l'expertise de valeur et des critères du prêteur, et les règles en matière de prêt, de fiscalité et au niveau local évoluent. Consultez un prêteur américain agréé, un avocat en droit de l'immigration et un conseiller fiscal spécialisé en situations transfrontalières. Tout bien donné en garantie d'un prêt peut être menacé si les échéances ne sont pas payées.