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Ein Haus in den USA aus Schweden kaufen

Schweden hat eine Steuerregel, die für Menschen, die in die Vereinigten Staaten ziehen, wichtiger ist als für fast jeden anderen in Europa: Ein Veräußerungsgewinn, den Sie bei einem früheren Hausverkauf aufgeschoben haben, wird fällig, wenn Sie in ein Land außerhalb des EWR (Europäischer Wirtschaftsraum) ziehen. Kommt eine Währung hinzu, die nicht der Euro ist, kommt es auf die Reihenfolge der Planung an.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert6 Min. Lesezeit

Schweden und die Vereinigten Staaten im Überblick

Zahlen zuletzt geprüft:

Besuch
Seit 1989 im Visa Waiver Program: Für Besichtigungsreisen genügt eine ESTA, ein Visum ist nicht nötig.
Vertragsvisa
Der E-1-Status für Handelsunternehmer und der E-2-Status für Investoren sind möglich, auf Grundlage des seit dem 20. Februar 1992 geltenden Abkommens.
Doppelbesteuerungsabkommen
Ja, in Kraft.
Erbschaftsteuerabkommen
Nein.
Sozialversicherungsabkommen
Ja, seit dem 1. Januar 1987.
Währung
Schwedische Krone, daher tragen Sie das Wechselkursrisiko gegenüber dem Dollar direkt.
Bereits dort
Etwa 45.000 in Schweden geborene Menschen leben in den Vereinigten Staaten (Census Bureau, 2024).

Ihr Weg in die Vereinigten Staaten

Schwedische Staatsbürger reisen im Rahmen des Visa Waiver Program in die Vereinigten Staaten. Um dort zu leben, brauchen Sie einen eigenen Status, und die Hypothek hängt davon ab, denn Kreditgeber bieten gängige Darlehen Menschen an, die mit Green Card oder befristetem Visum rechtmäßig aufhältig sind. Unternehmer können sich die Kategorien E-1 und E-2 ansehen, die Schweden seit 1992 offenstehen. Ein E-2 ist an ein operatives Unternehmen gebunden, und der Kauf eines Hauses zählt nicht dafür.

Ein Ferienhaus, das Sie kaufen, während Sie in Schweden ansässig bleiben, wird meist über ein Foreign National Loan (Darlehen für Käufer außerhalb der USA) finanziert, mit größerer Anzahlung und höherem Zinssatz. Siehe den Ratgeber zu Visumstatus und US-Darlehen.

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Berechnen Sie zuerst die schwedische Steuerrechnung

Schweden, die in die Vereinigten Staaten ziehen, überschätzen oft ihre Anzahlung, aus zwei Gründen, die Skatteverket ausdrücklich nennt. Erstens gibt es keine Befreiung beim Verkauf der Hauptwohnung: 22/30 jedes Gewinns werden besteuert. Zweitens kommt ein Aufschub aus einem früheren Verkauf wieder in die Besteuerung, wenn Sie außerhalb des EWR ziehen. Beides verringert, was Sie tatsächlich überweisen können.

Für Anteilseigner gilt eine weitere Regel. Bestimmte Anteilsverkäufe müssen in Schweden gemeldet werden, wenn Sie im Verkaufsjahr oder in einem der zehn Jahre davor dort gelebt haben. Und sind Sie schwedischer Staatsbürger oder haben mindestens zehn Jahre in Schweden gelebt, müssen Sie fünf Jahre nach dem Wegzug selbst nachweisen, dass Sie keine wesentliche Verbindung zum Land mehr haben. Ein Haus in Schweden zu behalten gehört zu diesem Bild.

Krone, nicht Euro

Ihre Ersparnisse liegen in Kronen, und der Kauf erfolgt in Dollar. Die Krone kann sich gegenüber dem Dollar auf eigenem Weg bewegen, entscheiden Sie also, wann Sie umtauschen. Die Regeln, denen die meisten Kreditgeber folgen, lassen ohnehin nur begrenzten Spielraum: Vermögen im Ausland muss in Dollar umgetauscht und bei einem in den USA regulierten Institut gehalten und dort verifiziert werden, bevor das Closing (der Abschluss) stattfindet.

Was ein US-Kreditgeber von Ihren schwedischen Finanzen sieht

Ein US-Kreditscore spiegelt nur wider, was US-Kreditgeber melden. Bestellen Sie Ihren kostenlosen Jahresauszug von UC auf Englisch und legen Sie ihn in Ihre Unterlagen. Beim Einkommen verlangen die Regeln von Fannie Mae zwei Jahre US-Bundessteuererklärungen, bevor Einkünfte eines ausländischen Arbeitgebers in Fremdwährung angerechnet werden können, rechnen Sie also damit, dass die Beurteilung auf Ihrer Anstellung in den USA und auf Mitteln beruht, die bereits auf einem US-Konto liegen.

Wenn Sie Ihr schwedisches Haus behalten

Sobald Sie im Ausland leben, beschränkt Skatteverket den Abzug der Zinsen für das schwedische Haus. Nach der Sondereinkommensteuer für Nichtansässige sind Zinsen nur für den Zeitraum abziehbar, in dem das Haus vermietet ist. Der weitergehende Abzug, der Ansässigen anderer EWR-Länder offensteht, passt nicht auf jemanden, der in den Vereinigten Staaten lebt. Wollen Sie das Haus und seine Hypothek behalten, rechnen Sie mit diesen Grenzen.

Kein Erbschaftsteuerabkommen

Schweden hat seine eigene Erbschaftsteuer vor Jahren abgeschafft, was die US-Regel leicht übersehen lässt. Für einen Eigentümer, der weder US-Staatsbürger noch in den USA ansässig ist, ist eine Erklärung zur US-Erbschaftsteuer (Estate Tax) erforderlich, sobald das US-Vermögen, Immobilien eingeschlossen, 60.000 $ übersteigt, und Schweden hat kein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. Lassen Sie sich beraten, wie Sie die Immobilie halten, bevor Sie kaufen.

Checkliste für schwedische Käufer

  • Lassen Sie Ihren US-Status und dessen Beginn bestätigen.
  • Suchen Sie einen aufgeschobenen Gewinn in Ihrer Steuererklärung und planen Sie ihn ein.
  • Berechnen Sie die Steuer von 22 % auf den Gewinn, bevor Sie mit dem Verkaufserlös rechnen.
  • Bestellen Sie Ihren kostenlosen UC-Auszug auf Englisch und sammeln Sie Steuererklärungen und Kontoauszüge.
  • Eröffnen Sie ein US-Konto und planen Sie den Umtausch von Kronen in Dollar.
  • Entscheiden Sie, ob Sie Ihr schwedisches Haus behalten, angesichts der Grenzen beim Zinsabzug.
  • Lassen Sie sich zur Estate Tax beraten, bevor Sie entscheiden, wie Sie die US-Immobilie halten.

Fragen von Menschen, die aus Europa umziehen

Weiter recherchieren

Quellen (12)

Zahlen und Regeln auf dieser Seite wurden am 3. Oktober 2026 anhand dieser Quellen geprüft. Zinssätze, Preise und lokale Regeln ändern sich. Prüfen Sie daher alles, worauf Sie sich verlassen, bevor Sie sich verpflichten.

Erstellt, geprüft und freigegeben von Bas Terpstra, AFM- und PGN-zertifiziert
Basterpstra B.V., Drachten, Niederlande (AFM 12050993)

Wer diesen Ratgeber erstellt hat. Bas Terpstra erstellt, prüft und gibt jeden Ratgeber frei, mit KI-Werkzeugen und öffentlichen Quellen als Ausgangspunkt. Regeln und Zahlen ändern sich, daher sind dies allgemeine Informationen. Bitte prüfen Sie die Details für Ihre eigene Situation.

Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ist keine persönliche Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. Nichts hier ist ein Angebot, und es werden weder ein Zinssatz, ein Darlehensbetrag, eine Zusage noch ein Visumsergebnis zugesichert. Ob eine Hypothek möglich ist, hängt von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Bonität, Wertgutachten und den Kriterien des Kreditgebers ab. Regeln für Darlehen, Steuern und lokale Vorschriften ändern sich. Wenden Sie sich an einen zugelassenen US-Kreditgeber, einen Einwanderungsanwalt und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung. Eine Immobilie, die ein Darlehen besichert, kann gefährdet sein, wenn die Raten nicht gezahlt werden.