Amerikaanse hypotheek met een E-2-visum voor ondernemers

Q: Helpt het kopen van een huis bij mijn E-2-aanvraag?

Nee. De investering moet in een draaiende commerciële onderneming zitten, en USCIS sluit stilliggend of speculatief bezit uit. Een huis waarin je woont is geen bedrijf en loopt geen commercieel risico. Houd de twee budgetten gescheiden: kapitaal dat in het bedrijf vastzit, is niet beschikbaar als aanbetaling (down payment), en een geldverstrekker wil zien dat de aanbetaling niet is geleend met het bedrijf als onderpand.

Q: Kan ik met een E-2 een standaardhypotheek krijgen?

In principe wel. E-2-houders zijn rechtmatig verblijvende niet-permanent ingezetenen, en Fannie Mae koopt leningen aan zulke leners onder dezelfde voorwaarden als aan staatsburgers. De moeilijkheid zit in het inkomen. Geldverstrekkers die de regels van Fannie Mae volgen, hebben inkomen nodig dat ze kunnen documenteren en waarvan ze verwachten dat het doorloopt. Verdiensten uit een bedrijf dat je maanden geleden hebt geopend, doorstaan die toets zelden. Voor inkomen uit het buitenland zijn twee jaar aan Amerikaanse federale belastingaangiften nodig. Veel E-2-ondernemers wachten daarom tot het bedrijf een staat van dienst heeft, of kiezen voor een grotere aanbetaling.

Q: Ik ben Brits en woon in Spanje. Kan ik het verdrag met het Verenigd Koninkrijk gebruiken?

Waarschijnlijk niet. Volgens de handleiding van het State Department geldt het Britse verdrag voor Brits grondgebied in Europa en voor de inwoners daarvan. Een inwoner is iemand die er daadwerkelijk en permanent woont en er zijn domicilie heeft, en de aanvrager moet daarnaast Brits onderdaan zijn. Een Brits staatsburger die zich in een ander land heeft gevestigd, doet er goed aan advies in te winnen bij een immigratieadvocaat voordat hij plannen maakt rond de E-2.

Q: Is de E-2 een route naar een green card?

Niet rechtstreeks. E-2-houders moeten de intentie houden om te vertrekken wanneer de status eindigt, en de categorie kent geen formele dual intent, de mogelijkheid om tegelijk een permanente verblijfsvergunning na te streven. In de handleiding van het State Department staat wel dat je geen woning in het buitenland hoeft aan te houden en dat je alles mag verkopen en met je huishouden mag verhuizen. Wie een permanente verblijfsvergunning wil, volgt meestal een aparte categorie. Dat is een vraag voor een immigratieadvocaat.

Q: Kan het salaris van mijn partner de hypotheek dragen?

Dat kan veel schelen. Partners van E-2-houders mogen op grond van hun status werken, en inkomen uit een Amerikaanse baan van je partner wordt op de gewone manier onderbouwd, met loonstroken en een arbeidscontract. Voor veel E-2-gezinnen is dat het inkomen waarop een geldverstrekker kan bouwen zolang het bedrijf jong is.

In het kort

Cijfers laatst gecontroleerd: 3 oktober 2026

Wie kan het aanvragen: Onderdanen van landen met het juiste verdrag. In Europa zijn dat onder meer het Verenigd Koninkrijk en 23 EU-landen.
Komen niet in aanmerking: Onderdanen van Cyprus, Hongarije en Malta. Griekenland heeft alleen het E-1-visum voor handelaren.
Wat het vereist: Een substantiële investering, met risico, in een echt en draaiend Amerikaans bedrijf dat je zelf leidt.
Duur: Telkens maximaal 2 jaar, zonder limiet op het aantal verlengingen.
Partner: Mag op grond van de status werken.
Het huis: Een huis kopen is geen E-2-investering en levert geen voordeel op voor je verblijfsstatus.
Omvang: In begrotingsjaar 2024 waren er ongeveer 26.000 E-2-toelatingen van Duitse onderdanen en 21.000 van Britse onderdanen (DHS, inreizen, geen personen).

Wat de E-2 is

Het E-2-visum voor verdragsinvesteerders is bedoeld voor onderdanen van landen die een daarvoor geldend verdrag met de Verenigde Staten hebben. Je moet een substantieel bedrag aan kapitaal hebben geïnvesteerd in een echt Amerikaans bedrijf, of daar actief mee bezig zijn, en je komt om dat bedrijf op te bouwen en te leiden. Het eerste verblijf duurt maximaal twee jaar, verlengingen worden telkens voor twee jaar verleend, en er is geen limiet op het aantal. Je echtgenoot mag werken.

De meeste Europeanen komen op grond van hun nationaliteit in aanmerking. Het Verenigd Koninkrijk en 23 van de 27 EU-landen staan op de E-2-lijst van het State Department. Cyprus, Hongarije en Malta staan er helemaal niet op, en Griekenland heeft alleen de verwante E-1-categorie voor handelaren. Portugal kwam er in maart 2024 bij. In onze landenvergelijking zie je de positie van elk land.

Wil je de cijfers voor jouw situatie?

De hypotheekscan laat zien welke leningen bij je status passen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en wat je als eerste moet regelen.

Start mijn hypotheekscan

Het huis is niet de investering

Dit is het meest voorkomende misverstand. De E-2 vereist kapitaal dat risico loopt in een draaiend bedrijf. Een huis is geen bedrijf, hoeveel het ook kost. De aankoop ervan ondersteunt de aanvraag niet en geeft geen enkel recht om te blijven.

Voor een verhuizing met een E-2 heb je dus twee aparte potten geld nodig: de investering in het bedrijf, en de aanbetaling (down payment) plus de closing costs, de bijkomende kosten bij de overdracht, voor het huis. Een geldverstrekker vraagt waar de aanbetaling vandaan komt en wil zien dat het geld van jou is en dat je het aan niemand verschuldigd bent.

Waarom de hypotheek lastiger is dan met een visum via een werkgever

Met een H-1B of L-1 kom je aan met een salaris van een gevestigde werkgever. Met een E-2 kom je aan als eigenaar van een bedrijf dat misschien pas een paar weken bestaat. Volgens de regels die de meeste geldverstrekkers volgen, moeten ze je beoordelen op inkomen dat ze kunnen documenteren en waarvan ze redelijkerwijs mogen verwachten dat het doorloopt. Voor niet-staatsburgers gelden daarbij dezelfde normen als voor staatsburgers. De winst van een nieuw bedrijf is moeilijk op dat niveau te onderbouwen.

Inkomen dat je nog uit Europa ontvangt, is geen eenvoudig alternatief. De regels van Fannie Mae vereisen twee jaar aan ondertekende Amerikaanse federale belastingaangiften voordat buitenlands inkomen in buitenlandse valuta mag worden meegeteld.

E-2-ondernemers komen meestal op een van vier routes uit:

Het inkomen van de partner. Een echtgenoot met een baan in de VS heeft inkomen dat een geldverstrekker op de gebruikelijke manier kan meetellen.
Wachten. De eerste één of twee jaar huren, terwijl het bedrijf een reeks Amerikaanse belastingaangiften opbouwt.
Een grotere aanbetaling. Minder lenen, tegenover gedocumenteerd vermogen.
Een lening buiten de standaardregels. Sommige geldverstrekkers bieden leningen aan die niet aan Fannie Mae worden verkocht en die worden beoordeeld op vermogen of op bankafschriften. Daarvoor gelden de eigen criteria van de geldverstrekker, en ze zijn meestal duurder. Lees meer over foreign national loans en andere niet-standaardleningen.

Verlenging en hoe de geldverstrekker naar de toekomst kijkt

Een E-2 wordt telkens voor twee jaar verleend. De handleiding van Fannie Mae zegt niets specifieks over het aflopen van een visum en laat de vraag of je legaal in het land bent aan de geldverstrekker. Heeft het inkomen een vaste einddatum, dan moet de geldverstrekker kunnen vastleggen dat het nog drie jaar doorloopt, en geldverstrekkers verschillen in hoe ze een status van twee jaar daartegen afzetten. Kom met bewijs dat het bedrijf draait en dat verlenging realistisch is: jaarcijfers, belastingaangiften, loonadministratie en contracten.

Een bijzondere regel voor Britten

Het verdrag met het Verenigd Koninkrijk dateert uit 1815 en is smaller dan de meeste. Het geldt voor Brits grondgebied in Europa, dat wil zeggen de Britse Eilanden zonder de Republiek Ierland, de Kanaaleilanden en Gibraltar, en voor mensen die daar daadwerkelijk en permanent wonen en er hun domicilie hebben. De aanvrager moet daarnaast Brits onderdaan zijn. Een Brits staatsburger die al jaren in Frankrijk of Portugal woont, komt daardoor mogelijk niet in aanmerking via het Britse verdrag. Leg dit vroeg voor aan een immigratieadvocaat.

Fiscale woonplaats

Een E-2-houder die in de Verenigde Staten woont en werkt, wordt volgens de substantial presence test normaal gesproken fiscaal inwoner van de VS en wordt dan belast over zijn wereldinkomen. Daaronder vallen ook winst, pensioenen en huurinkomsten die nog in Europa ontstaan. Bespreek de structuur van het bedrijf en van alles wat je in je thuisland aanhoudt met een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring voordat je verhuist.

Voordat je huizen gaat bekijken

Laat een immigratieadvocaat bevestigen dat je in aanmerking komt op grond van je nationaliteit en, als je Brits bent, op grond van je woonplaats.
Houd de investering in het bedrijf en het budget voor het huis op aparte, gedocumenteerde rekeningen.
Vraag geldverstrekkers welk inkomen ze in je eerste twee jaar kunnen meetellen.
Ga na of het Amerikaanse inkomen van je partner de lening zou kunnen dragen.
Maak de aanbetaling vroeg over naar een Amerikaanse rekening en bewaar alle bewijsstukken.
Overweeg eerst te huren terwijl het bedrijf Amerikaanse belastingaangiften opbouwt.
Win belastingadvies in over je wereldinkomen voordat je fiscaal inwoner van de VS wordt.

Vragen van mensen die vanuit Europa verhuizen

Helpt het kopen van een huis bij mijn E-2-aanvraag?

Kan ik met een E-2 een standaardhypotheek krijgen?

Ik ben Brits en woon in Spanje. Kan ik het verdrag met het Verenigd Koninkrijk gebruiken?

Is de E-2 een route naar een green card?

Kan het salaris van mijn partner de hypotheek dragen?

Lees verder

Bronnen (9)

De cijfers en regels op deze pagina zijn op 3 oktober 2026 gecontroleerd aan de hand van deze bronnen. Rentes, prijzen en lokale regels veranderen, dus controleer alles waar je op vertrouwt voordat je je vastlegt.

Gemaakt, beoordeeld en goedgekeurd door Bas Terpstra, AFM- en PGN-gecertificeerd
Basterpstra B.V., Drachten, Nederland (AFM 12050993)

Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.

Deze pagina bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of immigratieadvies. Niets op deze pagina is een aanbod, en er wordt geen rente, leenbedrag, goedkeuring of visumuitkomst toegezegd. Of je een hypotheek kunt krijgen hangt af van je verblijfsstatus, inkomen, kredietgeschiedenis, de taxatie en de criteria van de geldverstrekker. Regels voor leningen, belastingen en lokale voorschriften veranderen. Raadpleeg een Amerikaanse geldverstrekker met vergunning, een immigratieadvocaat en een belastingadviseur met grensoverschrijdende ervaring. Een woning die als onderpand dient, kan verloren gaan als de betalingen niet worden gedaan.